北京成為首批試點！房價「大地震」要來了嗎？

昨日，國土部等印發通知，選取了13個城市作為「利用集體建設用地建設租賃住房」的試點，通篇來看這份通知，文如其名，亮點就是「農村集體用地以租賃的形式入市」，這一政策如果施行開來，那會對房價及樓市產生何種影響呢？相信大家這兩天也看了不少相關的解讀了，尤其是一篇網路爆文，說「二三折的房子馬上就要來了」，其他諸如「樓市大地震」之類的，傳播的也非常好，集體用地租賃入市形式的推出，是否真的就會對未來商品房市場產生巨大波動呢？對此，我倒是有一些不同的看法。

先來談一下我的看法，我的看法也很簡單，關鍵就是一個租賃房源與商品房房源的區別，此次推出的集體用地租賃入市，說到底還是在建「租賃房源」，意在加大租賃房源的供給，但集體用地的租賃房源有一個特點，就是房租可能會明顯低出許多，這是因為土地性質的關係，商品房用地的一律是要經過招拍掛的，政策從土地中也能分一杯羹，也就是我們常說的「土地財政」，而農村集體用地少了這個環節，所以，就地價而言，它少了非常多的成本，房子如果除去了土地的價格因素，那這部分房源如果出售的話，房價會降出不少。這也或許正是為什麼農村的地只能以租賃的形式入市，而不能以商品房的形式入市的原因，農村集體用地如果一旦確權入市，那對未來樓市的衝擊是非常大的，尤其是一線城市，但這次不是買賣的關係的入市，而是以「租賃」的形式入市，說到底，還是一個「租賃房源」的問題。

關於發展住房租賃市場，筆者在前面的一些文章中就曾明確表達過觀點，租賃市場如果要發展好、如果要抑制商品房房價，必須要滿足兩點，一點是解決好「同權」的問題，一點是解決好「供應量」的問題。前者，廣州已經開了口子，稱「租購同權」，我們也分析過，所謂「同權」，實質上很難落地，這不是政府一個部門就可以解決的，與「租購同權」相關的，還有無錫、濟南等城市實行的「租房落戶」，這一政策，筆者是雙手拍快的，像「租房落戶」的措施，就可以認為解決了「同權」的問題了，但「租房落戶」這一政策能否在一線城市落實呢？很難！前不久，北京出了一個「共有產權房」，住建委稱可以落戶，但第二天馬上就改了口，又說不能落戶了，之前媒體的解讀是「誤讀」，這就把這道政策的分量削弱了，如果共有產權房仍然不能解決「同權」的問題，那期待租賃房源來解決「同權」的問題，多少有些不切實際了，租房者怎麼可能與購房者享受到同等的權利待遇呢？

再一個是「量」的問題，租賃市場的發展，必然要考慮好這兩個問題，一個是「權」，一個是「量」，並且，「權」在「量」先，沒有「權」，「量」再多恐怕也無濟於事。在「量」這個問題上，北京等一二線城市做的是非常值得稱道的，大幅的提高了今後的供地計劃，且在租賃房源上不遺餘力，甚至這次還將集體用地納入了租賃房源的範疇之中，從此也可以看出當局對於發展住房租賃市場及落實「租購併舉」的長效機制的態度和決心，這一點也是不容置疑的。

北京等城市的集體用地租賃入市，說到底還是一個解決租賃房源來源的事，它與商品房房價的關聯還不是最緊要的，與商品房房價關係緊要的是租房市場的「同權」問題，如果將來北京等城市真正解決好「租購同權」的問題，那這部分集體用地租賃房源將發揮非常大的作用，但如果解決不好「同權」的問題，那這部分房源的實際功效也會被打折扣，它影響的可能僅是房租，對房價的影響微弱。說到底，還是長效機制，從七月底至今，長效機制在「租購併舉」層面頻頻發力，如果長效機制今年能正式問世的話，那其最主要的形式估計就是「租購併舉」了，今年及未來幾年房地產市場建設的重點就是發展住房租賃市場了，並且在租賃房源供給量上會大大增多，此時，將農村用地納入進租賃房源體系中，也是合情合理的。但不管租賃房源怎麼個來源，它終究是租賃住房，不是商品住房，而既然是租賃住房，需求一端首先要解決的，還是一個「同權」的問題，也就是說，未來租房者能否享受到合理的權力，如果不能，對商品房的需求就不會降下去。

綜合來看，集體用地租賃房入市，對於平抑房租是非常有作用的，但對於平抑房價，它的影響可能沒那麼大，如果期待這部分房源能否平抑房價，那關鍵要看的，還是「租購是否能同權」，租房者不能享受到與購房者同等的權力，那商品房的需求就不會減少，需求不減，增量供給又都給了租賃房，在有限的商品房供給一側，市場仍可能會遇熱。

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