陳軍：不想在奔跑中陷入泥潭

觀點地產網在滿四周年的第二天，綠地香港控股有限公司在香港舉辦2017年中報業績會，向資本市場提交上半年的成績。

「過去答應投資者的我們都做到了」，這是綠地香港董事局主席兼行政總裁、綠地金服董事長陳軍在2017年中報會上的回應。

上半年，綠地香港凈負債率從2016年12月31日的121%降低至2017年6月30日的80%，優化率達到41%，未來將會控制在90%以內。

隨後，他以剛剛過去的兩場颱風比擬：「綠地香港在房地產行業也經常經歷颱風，但是在這場颱風過後我們欣喜地看到了驕人的業績。」

年報顯示，上半年綠地香港合約銷售162.5億元，比2016年同期增長77%；溢利約為4.11億元，較去年同期增長856%，公司擁有人應占溢利達2.27億元，同比增長125%。

為此，陳軍回應媒體關心的銷售增長問題時稱，對於230億元的全年銷售目標會加把勁，但是不會做定性，也不想設定未來3-5年會保持70%多的增長。

他進一步解釋稱，總結很多項目及同行的經驗，讓綠地香港明白自己不能因為高歌猛進式地增長而陷入泥潭。

對房地產的前後理解差異也表示在發展規划上，據陳軍透露，綠地香港將一改過去在主業上的低調態勢，「去年沒有太多的機遇去拿項目，今年的戰略有了很大不同。」

按照綠地香港的邏輯，未來其將充分利用互聯網金融及基金優勢，在加大房地產主業投資的同時，三大版塊並行發展。

「不想在奔跑中陷入泥潭」

成立以來，綠地香港第一次在業績會上「揚眉吐氣」。過去的3年時光中，高負債率成為綠地香港的隱痛。

據觀點地產新媒體查閱年報獲悉，2014-2016年綠地香港的資產負債均超過120%，2015年更是從上一年的155%大幅攀升至172%，在行業內屬於較高水平。

雖然時任首席財務官游德鋒多次表示，公司的負債率處於可控的範圍內，但還是未能止住投資者的擔憂。

飽受責難3年後，今年上半年的債務情況可以說讓管理層暫且鬆一口氣。年報顯示，於2017年6月30日，綠地香港的負債比率凈額下降至80%的水平，對比2016年末的121%下降了41%。陳軍在現場表示，過去答應投資者的做到了，未來還會將該指標控制在90%以內。

除了多年頭痛的凈負債率問題有所緩解意味，上半年綠地香港的多項指標也有了正向反饋。觀點地產新媒體查閱年報獲悉，2017年上半年綠地香港的毛利由2016年同期的4.7億元，增加至9.94億元，而毛利率則由9%升至21%，主要由於交付利潤較高的項目所致。

需要注意的是，上半年綠地香港的溢利較去年同期增長逾8倍，約為4.11億元，公司擁有人應占溢利達2.27億元，同比增長125%。對此董事會秘書雷雨表示，上半年毛利率的大幅提升及成本的有力管控，使得公司利潤表現較往年更加突出。

年報顯示，成本方面，期內綠地香港的銷售成本約為37.61億元，比2016年同期減少約21%。銷售成本主要包括土地成本、建築成本、資本化融資成本及銷售稅。融資成本則由2016年上半年的8000萬元跌至2017年同期的5700萬元，減少主要與平均融資成本及貸款結餘總額下降一致。

陳軍回應媒體關心的銷售增長問題時稱，綠地香港明白自己不能因為高歌猛進式地增長而陷入泥潭。因此未來對於230億元的全年銷售目標會加把勁，但是不會做定性。

穩健風格的轉變也讓綠地香港開始重新考慮債券結構，雷雨表示，未來綠地香港將降低美元負債的比重，提升人民幣負債比例，進一步降低有息負債率。

觀點地產新媒體獲悉，在綠地香港的債務結構中，2016年人民幣債佔比為41%，外幣債為59%。經過6個月的調整，目前外幣債已經下降3%。

回歸地產主業與「幫扶」計劃

和過去同樣有所區別的是，綠地香港的主要業務方向出現了明顯轉變，或者是徘徊多時後終於找到了「出路」。

8月15日，綠地香港以一筆總價11.4億元的收購，借道廣東團億投資集團有限公司首入珠三角。收購事項中，包括了位於佛山市高明區更合鎮合計約1170畝土地。未來，綠地香港將在將利用地塊打造具有特色的高端農旅小鎮，結合周圍豐富生態資源進行旅遊地產開發。

陳軍在現場透露了更多的布局細節，他表示綠地集團董事肯定綠地香港四年來取得的成績，並表示「廣東市場願意向你開放」。於此，綠地香港未來將繼續利用綠地集團的豐厚資源和融資渠道，在長三角、泛珠三角等領域尋找有潛力的地塊。

另外對於擁有公司80%土儲面積的海口，綠地香港亦有了進一步布局。陳軍笑稱，華東的那場霧霾給了海口項目很大的機會，不過目前海口的地價也有了很大上漲。因此長遠來看，綠地香港在海口會持續更疊，但是也會慎重再儲備。

歷經作為海外投資平台、互聯網金融、地產基金等多元化方向布局後，綠地香港未來的發展重心終於回歸地產主業。

在中報會現場，陳軍的表態也相對「曖昧」，他表示，綠地香港對房地產行業的理解已經和過去不一樣，「去年沒有太多的機遇去拿項目，今年的拿地有所不同，分了很多類。其中80%-90%仍然是以併購和向政府購地為主，下半年有4-5塊地也會收進來」。

另外，陳軍在現場表示綠地香港會在泥潭和大道上選擇自己的路徑，更好地發展業務，做出比較好的增長預期。而這裡所說的路徑，很大一部分是通過發揮互聯網金融和房地產基金的優勢，為地產業務提供相應輔助。

上半年，綠地金服下面的房地產基金投資平台道堃資產累計資產管理規模近100億元，存量資產規模達59.76億元，逐漸由單一的債權投資基金向開發併購類等多元化的模式轉變。

在土地儲備上，中小房企劣勢明顯，難以與資金雄厚的大開發商抗衡。於是，在出現融資難、資金鏈緊張等困境時，尋求併購成了中小房企的重要選擇。綠地香港首席運營官候光軍在接受觀點地產新媒體採訪時則表示，綠地金服下面的房地產併購基金對公司的主營業務確實存在一定裨益，能夠為公司提供比較優質的標購標的。

截止上半年，綠地香港憑藉收購獲得的5個項目，佔地面積合約120萬平方米，計劃建築面積157.59萬平方米，相比去年以收購和競買獲得4宗地塊來看，納儲節奏不可謂不積極。

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