嘉凱城底價出售巴登城 恆大旅遊56億接盤中許家印文旅地產心思

觀點地產網當恆大中報會「降負債、提效益、降土儲」等關鍵詞刷屏的同時，恆大旅遊低調拿下了嘉凱城旗下武漢巴登城100%股權。

8月29日晚間，嘉凱城公告宣布，按照產權交易規則，廣東貿琪投資有限公司最終因唯一報價且符合條件的受讓方與公司簽署產權交易合同，以人民幣 56 億元的掛牌價競得武漢巴登城100%股權。

據觀點地產新媒體查閱，廣東貿琪為恆大旅遊全資子公司，換言之，恆大旅遊以56億元掛牌價成功將武漢巴登城這一備受矚目的「明星」項目納入囊中。

買賣雙方都與最近風頭正盛的中國恆大有著千絲萬縷的聯繫，該項交易也因此備受市場矚目。

一方面，不斷出售資產的嘉凱城未來何去何從牽動著無數投資者的心，另一方面，不斷壯大規模的恆大旅遊集團的動態同樣備受關注。

萬畝超級大盤巴登城

巴登城位於武漢江夏區五里界街道以南，屬湖北省重點工程，總體定位為「以溫泉休閑生活方式為核心」，項目整體規劃用地面積達1萬畝（約合666.67萬平方米），總投資額100億元；建築面積129.8萬平方米，其中生態居住89.27萬平方米，旅遊度假40.35萬平方米。項目現已取得5109畝的國有土地使用權證，目前已建成約18.3萬平方米，全部未銷售。

嘉凱城於2010年2.85億元代價收購項目公司51%股權，由此實現入駐巴登城。今年4月18日，公司又以9.2億元人民幣協議受讓廣東恆豐投資集團有限公司、深圳啟德投資有限公司合計持有的「武漢巴登城投資有限公司」49%股權及相應的權利、義務，據此實現對武漢巴登城項目100%控股。

彼時，業內紛紛猜測，此舉或預示嘉凱城有可能成為恆大旗下文旅業務上市平台，但三個月後嘉凱城的一紙出讓公告終止了此等想像。

據7月14日嘉凱城公告，嘉凱城集團及嘉凱城浙江公司擬以不低於30.39億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓合計持有的武漢巴登城100%的股權。本次股權轉讓完成後，嘉凱城公司將不再持有武漢巴登城的股權。

嘉凱城於公告內表示，基於項目的規模及稀缺性，公司董事會授權嘉凱城集團經營層可在掛牌起始價之上靈活設置掛牌底價。最終，嘉凱城將掛牌底價設置為56億元。

嘉凱城在公告中稱，本次掛牌分預公告及正式公告兩個階段，在預公告期間，共徵集意向受讓方5 名，正式公告後，按照產權交易規則，廣東貿琪最終因唯一報價且符合條件的受讓方與公司簽署產權交易合同，以人民幣 56 億元的掛牌價競得標的公司 100%股權——廣東貿琪為恆大旅遊全資子公司。

類似此番通過受讓合作方股權實現項目100%控股，而後全資出售以回籠資金的操作，在嘉凱城身上早有先例。

此前的2016年，嘉凱城就曾先分別從青島百通及浙能房產購入青島時代城項目剩餘49%股權，實現青島時代城項目100%控股，隨後又將項目以16億元起始價掛牌出讓，最終，經過236輪競價，青島融創以36.62億元拿下了該部分股權。

操作手法雖然類似，但在成交溢價上卻有很大差別，青島時代城的溢價率高達128.875%，武漢巴登城卻是底價成交，因此，早在嘉凱城公告前，業內就已猜測，巴登城大概率花落恆大。

恆大的文旅與地產想像

在恆大童世界鋪天蓋地的宣傳造勢當中，此次交易的接盤方恆大旅遊同樣深具話題性。

中國恆大在2017年半年報中就明確提到，2016年底，集團完成了以地產為基礎、金融、健康為兩翼、文化旅遊為龍頭的多元化產業布局。其中，恆大旅遊集團是以童世界為主打產品的綜合旅遊地產發展及營運商。

恆大2016年年報顯示，截止2016年底，恆大還只擁有海花島（在建面積718萬平方米），以及啟東恆大海上威尼斯（在建面積342萬平方米）兩個文旅項目，全年合約銷售額174.7億元，總在建面積1060萬平方米。

到了2017年上半年，恆大旅遊集團已經擁有海花島、啟東、長沙、貴陽、開封、鎮江、蘇州、滄州，共計8個文化旅遊項目，總旅遊用地儲備面積2664萬平方米，上半年合約銷售139.9億元，總在建面積1188萬平方米。項目數量激增，土地儲備翻番。

在8月27日恆大旅遊集團舉行的「恆大童世界」新聞發布會，恆大還宣布，集團將在全國布局15個恆大童世界項目，未來2-5年陸續竣工開業。

因此，恆大旅遊此番接盤嘉凱城武漢巴登城項目，也被外界視為恆大進一步踐行文旅擴張戰略的體現。

與此同時，業內人士亦指出，在恆大中報會提出「降負債、提效益、降土儲」口號後，未來如何更好地控制土地成本從而實現效益將是恆大需要面臨的課題，而文旅項目的獲取正是其中有效渠道。

以此番巴登城的獲取為例，一方面，此前恆大在武漢並無項目，通過巴登城文旅項目的獲取，恆大得以成功進駐武漢，也為未來項目的獲取打開局面。

另一方面，根據評估報告，武漢巴登城截止2017年2月28日的股東全部權益賬麵價值為8539萬元，評估價值為23.38億元。恆大旅遊56億的接盤價，雖然相對於評估價有139.52%溢價，但從土地成本上看，仍然非常划算。

據觀點地產新媒體計算，恆大此番接盤價為56億元，加上項目本身賬面負債36.65億元，總的接盤成本為92.65億元，對應129.8萬平方米的土地建面，平均土地成本約為7137.90元/平方米，而目前江夏區出讓的土地樓麵價已破八千。

除此之外，項目位於武漢市非限購區域，該類型低密度土儲在武漢土地市場上較為稀缺等因素，同樣也為項目加分不少。只是，經歷了六年的蹉跎時光，恆大能否打破項目「爛尾」魔障，或許仍要費些功夫。

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