許世壇：不會刻意去定一兩千億的目標

觀點地產網和兩個月前的周年股東會一樣，8月29日，許榮茂沒有出席世茂房地產2017年中期業績會，台上的一眾管理層依舊是以副主席兼執行董事許世壇為核心的固定班底。

人事的穩定透露著世房向來崇尚穩健的秉性，不過在2017年進入「有品質的增長年」後，加速發展的世茂房地產也在另一維度上展現著更多可能性。

據會議前的一刻披露的中期報業績告顯示，世茂房地產2017年上半年的簽約額為451.2億元，同比大幅上升30.9%，完成全年800億元目標的 56.4%；營業額比去年同期上漲19.3%至358.22億元；毛利上漲25.1%至105.91億元；並且是少有的幾個中期派息並達到40港仙的內房股。

在銷售、營收、凈利潤的數值均超預期的成績之下，對於許世壇來說，要應對這場業績會上媒體的提問並沒有多大的難度。

他表示，公司供貨集中在第三四季度，因而下半年的銷售肯定會比上半年的還好，公司決定上調了全年銷售目標至880億元，初步的計算肯定還會超過880億，「我們有信心在接下來的2018、2019年保持超過30%的連續高增長」。

「上調銷售目標至880億元」

從世房上半年的業績來看，過去的兩年「去庫存、調結構」的調整已經起到了一定的效用，而世茂房地產上半年的業績增長或許還源於搭上了「三四線城市」的機遇快車。

眾所周知的，自去年9月一二線熱點城市政策關閘以來，樓市熱傳導效應由一二線城市傳導到了有需求溢出的三四線城市，由此帶來一些三四城市的樓市熱潮和一波庫存去化。

世茂房地產在中報中將這種現象定義為「政策向左，市場向右」，而許世壇也提及，一二線城市的「限購、限貸、限售、限價、限簽」等政策必然給房企帶來壓力，公司正確地判斷了三四線城市的機遇，今年增加了這些城市項目的開工面積。

事實證明，正如一些被稱為「三四線勝利」的黑馬一樣，世房上半年的銷售正受惠於一二線熱點城市的溢出效應。

報告顯示，世房上半年銷售在各個城市平均銷售金額約為人民幣14.6億元，項目平均銷售金額約為人民幣8.5億元，而承接廈門溢出需求的泉州市憑藉世茂紫茂府及泉州世茂海上世兩個項目的熱銷，以35億元的銷售金額成為繼南京、北京之後的大份額銷售貢獻的城市。

不過，業績的上升在另一方面也來源於世房在銷售和回款方面的加速。

在過去的半年，世房旗下入賬項目總數為70個，較2016年同期的66個為多，此外，統計期內，世房的銷售回款率達到80%，回款額由2016年上半年的人民幣294億元上升至2017年上半年的人民幣360億元，同比提升22%。

除了地產開發銷售業務以外，世房2017年上半年在酒店及投資性物業收入方面也有不錯的業績表現。

剔除2016年5月出售北京財富時代給樂視控股以及上海國際廣場於2017年開始歇業裝修等影響，酒店、租金、其他收入同比上升22.7%，而其他收入主要來源於物業管理收入，2017年上半年較2016年同期上升35.4%至4.67億元。

許世壇表示，從供貨量來看，公司下半年供貨時間將集中在第三季度末及第四季度，一線及強二線城市佔比超過60%，「下半年的銷售肯定會比上半年的還好，所以公司決定上調了全年的銷售目標至880億元」。

據介紹，世茂下半年的將推出約428萬平方米的可售面積，連同截至2017年6月30日止約250萬平方米的可售面積，集團於2017年下半年可出售總面積約為678萬平方米。

「在銷售均價持續提升的情況下，全年總可售貨值將超過人民幣1500億元，預計去化率在60%以上，我們有信心超額達成年度既定銷售目標。」

「不會刻意去定一兩千億的目標」

如果說業績爆發是世房加快增長的一個集中展現，那麼熟悉世房的人必然早從其大手筆拿地的勢頭中就感知了其中戰略變奏的脈搏。

正如中期報告中所匯總的，在過去的半年裡，在土地市場上低調了近兩年的世房拿下了27宗地塊，增加了土地儲備453萬平方米（權益前），而權益土地成本為247.27億元。

據了解，截止統計期，世茂房地產旗下擁有150個項目，分布於全國45個城市，共3413萬平方米（應占權益）的優質土地。

值得注意的是，與前兩年「回歸一二線、三四去化」的主方向不同的是，世茂房地產的布局戰略有所微調，「在布局一二線城市的同時，將關注一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市」。

據悉，世茂房地產上半年除了上海、廣州、北京拿地之外，還布局了佛山、嘉興崑山、武夷山、晉江等城市。

不過，城市布局的轉變必然帶來土地成本的增加。截止2017年6月30日，世房的平均土地成本為每平方米人民幣4268元，而新增土地儲備的平均樓面地價則達到了每平方米人民幣8023元。

對此，許世壇表示，土地成本的貴與不貴是相對而言的，從現在的拿地的成本來看，8000多的均價並不算多的，上半年獲得的地塊中底價招拍掛、收購、合作佔比約45%，將近一半，而另一方面，公司也會通過加大合作、收購及戰略獲取的購地策略力度。

許世壇透露，公司正在洽談一些大體量的戰略性項目，而這些項目不僅體量大，土地成本也相對便宜，他表示雖然土地成本支出相對多了一些，但土地儲備的增加可以確保公司在2018、2019年更高速度的增長。

「我們現在給2018年的增長定的預期是超過2017年的，今年如若完成880億的銷售額，那麼今年的增長是超過30%的，明年的增長也會超過30%以上，世茂已經進入了一個有品質的增長階段，而且是持續的增長，我們現在已經把三年的計劃都做出來了，應該每年都會比上一年度有一些增長。」

可見，世茂房地產發展的步子已經快速邁開。但值得注意的是，在隨後舉行的投資者會上，此前並未露面的許榮茂再次強調世房的「穩健」基調。

「可能今年大家對我們唯一不滿的是我們沒有提出千億的目標，但是我們不會刻意去定一兩千億的目標，我們每一步都要走得穩，根據市場買地情況來做，是多少就做多少。」

以下為世茂房地產控股有限公司2017年度中期業績發布會問答實錄：

現場提問：有企業認為明年年初整個房價會往下走，依靠土地增值的模式已經不管用，您怎麼看的？上半年世房拿了些比較貴的地，會不會擔心受市場走向的影響？年初公布的拿地預算是350億，上半年已經拿了200多億，下半年的拿地計劃是怎麼樣的？

許世壇：實際上每家公司對市場的判斷都是不一致的，但是整體來說，2018年的情況是很難預測的。從2017年全年來看，我們認為會比2016年更好，2016年已經歷史最好了，今年的總量還會超過去年，所以今年應該是歷史上最好的一年，總體是價量齊升的。

現在比較難做是因為地價很高，但是我們上半年有接近一半的土地都是通過合作、收購和底價拿到的，所以我覺得抗風險能力還是比較強的。

對於2018年，我們整體是樂觀的，因為房地產對整個經濟的貢獻還是很大的，目前也沒有趨勢看到在下降。當然個別一二線公布的數據是有受到控制的，但是這個控制也是政府調控的控制，就是很多貴的項目不批預售證，很多金額很高的就會推遲上市，但是這個不代表房價真正在下跌。

當然國家希望控制住一二線，不要大漲，但是也不可能跌。房地產大跌會有很多負資產，有很多金融機構會產生壞賬，這不是國家願意看到的。我們也希望房價是穩定的，不要大漲，但是我們整體的土地成本也比較低，另外就是我們會加快銷售和推貨的速度，我們四季度會有很多新增的供應，我們多賣房，多收錢也是規避風險的一個主要的辦法。

土地預算方面，今年全年的預算肯定會超過我們去年給投資者的判斷，這也跟我們的銷售和回款是一致的，剛才說了我們今年的銷售預測是800億，現在已經調到了880億，初步的計算肯定還會超過880億，因為我們上半年已經賣了450億，下半年的供貨比上半年還要多的，而且價格也在上升，所以如果是多過上半年，那就應該在900億以上，具體多少很難給一個數，要看市場的情況。我們多賣了樓，多收了錢，也會多買地。

很重要的是，我們今年可能在長三角、大灣區等等核心的地方會有戰略的土地投入，當然這些戰略的土地投入是比較大的，比較便宜的，這也會讓我們全年的土地開支多一點，但是這樣會確保我們2018、2019年更高速的增長。

我們現在給2018年定的增長預期是超過2017年的，今年的增長是超過30%的，明年的增長也會超過30%以上。可以說，世茂已經進入了一個有品質的增長階段，而且是持續的增長，我們現在已經把三年（2017-2019）的計劃都做出來了，應該每年都會比上一年度有一些增長。

現場提問：越來越多的內地的房企想進入香港的市場，世茂怎麼看待今年香港市場的？下半年會不會繼續在香港這邊進行投地？

許世壇：我們對香港市場一路都比較看好，我們也把香港作為中國的一線城市，特別是超一線城市。我們在2013、2014年就開始關注香港市場，因為香港的回報很高，基本上住宅出租的回報都有3%、4%，那時候北京、上海、深圳可能就1%、2%的回報。

但是經過這一兩年很多國內的開發商買了很多很貴的土地以後，香港變成很貴，現在的吸引力不是很大，我們最近一年半參加了十幾塊地，但是沒有一塊拿到。

我們比較好的是2014年拿了一個酒店的地，才幾千塊錢港幣的成本，價格很便宜，在香港建設一棟1000多套房的酒店，這個回報是很高的。另外就是2015年我們又拿了一個住宅地，現在貨值有200多億，這個利潤率也很高。

但是現在再在香港投地，回報率就很低了，而且很難拿到，因為香港的土地供應還是不夠的。所以，香港我們會持續關注，但是我估計拿到的可能性越來越低，因為價格已經高了，回報也變成沒有這麼吸引了。

現場提問：公司土地儲備的平均成本是4000多元人民幣，但上半年新增的土地儲備的平均成本達到8000元，怎麼看待未來的地價？管理層說過今年世茂大概2/3的拿地資金會用於收購二手土地，下半年世茂會不會更加關注收併購市場？

許世壇：很難去說，8000多元的地價貴的，因為也要看賣的樓的價格是多少，我相信今年賣的地的平均價肯定是在20000元/平方以上的，所以要看售價。因為這兩年我們更多投入在一二線，北京、上海不可能有很便宜的地，所以多了一二線的城市，平均的地價肯定會提升的，但我們相信產品售價也會提升。

另外，併購的項目一般都比較複雜。但是我們想拿到便宜的地其實有幾種方法，一種是二手的併購土地，一種是和政府溝通簽一些地，還有一種就是幾家合體去拿一些便宜的地。

現場提問：內地調控政策越來越緊，會不會對世茂的銷售帶來一定的壓力，公司沒有應對措施？

許世壇：關於您說的限購、限價，包括現在限價後批的價格如果高於當地的平均價，它還是會控制備案的，這樣對回款是有影響的。除非是做剛需的，或者在三四線，受調控的影響比較少，如果在一二線比較多，改善型或者是高端型的房產，肯定今年的限購、限價，特別是網上登記會對開發商的銷售和回款都帶來一些壓力。

我們怎麼樣去解決呢？第一，我們在三四線增加了開工面積，去彌補一二線的損失。第二，我們跟政府溝通，比如說我能不能價格是毛坯的，我再提供一些裝修服務，或者是車位賣貴一點。溝通解決不了的就晚點賣，如果說價格不是差太多，比如說政府的備案價是市場價九折的，我們也願意賣，就讓業主賺10%，但是這部分我們希望是一次性付款，等於是一次性給了個九折優惠。

當然如果政府批的價只有我們認為市場的8折、7折，我們肯定是不賣的，我們再等等，看看有沒有其它的溝通渠道。這個肯定會有影響，但是三四線升得很多，供貨也加了很多，所以也已經充分的彌補了。

現場提問：公司上調了銷售的目標，會不會擔心受內地市場收緊影響？在派息方面，這次中期的派息比之前上調了，在未來會不會派多一點，或者說再加派？

許世壇：我們調整了銷售指標，是因為我們上半年完成的比較好，並且7、8月份的表現也比較好，7月份的業績已經公布了，8月份又會比7月份高，剛才也講到，最大的供貨在第四季度，所以我們對這個目標非常有信心。

其實政策現在已經很緊了，特別是在一二線，限購、限價等等可以出的政策都出了，針對這種辦法，我們也會想辦法多在三四線開發一些物業，多賣一點。並且在有限制的地方，也會跟政府溝通，看看有沒有變通的辦法，如果價格相差不是太多的一次性付款我們都會賣的。所以都會考慮增長的情況，因為我們現在的利潤也是比較高的。

進一步特別的政策，我估計政府也不會出太多，但是在金融方面是比較緊的，因為最近企業有很多併購，中央也很關心有資金外流，所以我們也看到金融是比較緊張的，包括按揭都不容易批。如果政府的批價是9成，我們就會讓業主一次性付款，我們也會更加關注現金流。

現場提問：上半年世房做了很多創新金融，剛才你也提到國內的金融政策在收緊，預計下半年會是什麼情況？在派息方面，這次中期的派息比之前上調了，在未來會不會派多一點，或者說再加派？

管理層：我們持續在做創新金融方面的探索，之前對商業地產、酒店，都有向市場推出多元化產品，後期我們可能在車位方面會加大探索的力度，包括我們也會從庫存房這些方面入手，在這些方面我們都會做一些積極的探索。

另外，因為我們也有比較充裕的額度還沒有發行，比如世茂國際廣場的ABN，像中票的80億，有抵押的CMBS，實際上我們手上的融資工具和待發行的額度還是非常充足的。

許世壇：今年的派息增長了25%，如果扣除了特別股息就增長的50%多，那麼特別股息方面，應該就不會有了，因為沒有資產出售，去年是有特別股息是因為有資產出售。今年下半年絕對收益應該是高過上半年的，因為下半年應該會銷售更多，毛利會從二十多個點升到三十多點，我們的派息政策也會根據賺多少錢來派，當然會維持核心利潤的30%到40%之間。

現場提問：管理層剛剛提到下半年的營收會比上半年增長，下半年的階段財政目標大概是多少？公司現在的回款期大概是多久，未來會不會有目標加快？

許世壇：營業額的上升不僅僅是住宅的，它包括酒店、商業，下半年會比上半年增長，具體增長多少要看結轉周期，現在很難預測出一個絕對的數字，從整體來講，下半年賣樓肯定會多過上半年，所以營收肯定會多。

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