恆大「效益年」著力去槓桿 業績激增獲大行看好

「今年開始強調以效益為中心，公司不再追求規模。」 「從2017年開始，我們向低負債、低槓桿、低成本、高周轉的『三低一高』發展模式轉變」8月28日下午，在恆大2017年半年業績發布會上，恆大管理層言語鏗鏘。

基於這一發展思路，中國恆大（HK.3333）取得了有史以來最好的半年業績。數據顯示，恆大上半年實現營業額1879.8億，同比大增114.8%；實現凈利潤231.3億，同比大增224%；業績大增的同時，實現凈負債率大幅下降近一半。

「三低一高」轉型成效顯著

一直以來，恆大都在尋求規模高增長。從2009年上市至今銷售規模7年時間增了11倍。今年前七月，恆大銷售額達2882.5億，同比大增56%，業內預計恆大全年銷售將突破5000億。恆大快速成長的背後是中國房地產市場的不斷擴大。數據顯示，2009年全國商品房銷售金額為4.39萬億，2016年該數據已經突破11.7萬億。

在這個「擴張時代」里高增長房企普遍採用高負債、高周轉的發展模式，其邏輯在於高增長必須有足夠土地儲備，在地價增速高於負債利率的背景下，高負債有利於房企擴張。自2009年以來，恆大銷售額、總資產等經營指標實現12-23倍增長，銀幣的另一面則是其負債率一直處於高位。

但在經過多年發展後，雖然目前房地產市場仍有增長空間，但高速增長期已結束，未來增速正逐步放緩。機構預測，未來2-3年商品房銷售規模將進入平穩期，2019年前後開始緩步下行。與此同時，房企利潤也出現下滑趨勢，2016年112家A股上市房企平均利潤率從2013年的11.97%下降至8.2%。

「成交量和利潤率的變化和現在房地產市場環境多變、房地產的開發難度增大等因素相關。」 有地產行業資深市場人士對記者分析稱，「在調控政策收緊、資金全面收緊的市場形勢下，規模房企不應再單純追求規模擴張，而要更加註重提升效益，降低負債風險。」

恆大的調整始於今年年初，許家印明確提出實施「規模+效益型」發展戰略。並開始「由過去的高負債、高槓桿、高周轉、低成本的『三高一低』發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高周轉的『三低一高』發展模式轉變」。其轉型核心就是提升利潤，降低負債率。在半年報業績會上，恆大集團總裁夏海鈞也表示，未來恆大保持規模適度發展，把效益放在第一位。此次交出史上最佳的半年業績，表明其戰略轉型成效顯著。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認為，恆大上半年實現利潤大增，一方面是由於銷售高增長帶動營業收入大增，另一方面恆大近兩年大力度打造精品產品，不斷提升產品附加值。標準化運營模式實現強有力的成本控制，進一步拓寬了利潤空間。

在利潤大增的同時，恆大並沒有放緩「減負」的步伐。繼今年上半年通過引入700億戰投、還清1129億永續債實現資產負債率下降至75.5%後，恆大在發布會上透露其下一步「減負」計劃：到今年年末資產負債率將下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。為此，恆大將通過實施土地儲備負增長、引入第三輪300-500億戰略投資、以及增強盈利能力增加凈資產三大措施實現負債率的進一步下降。

有長期研究上市房企的分析人士表示，大房企總能將自身發展與從行業周期結合，恆大過去儲備了大量土地儲備，以規模優勢成功在行業紅海中脫穎而出。而到了後規模時代，迅速通過戰略轉型去槓桿增效益，業績迎來新的爆發點，可謂為同行指出了房企未來發展的方向。

業績大幅提升創紀錄獲投行看好

對於一家企業而言，所有戰略舉措的目的，都會落在「增效」上，恆大交出了史上最好的半年報，凈利潤大增、負債率大降，無疑是高質量增長的最佳註腳。

數據顯示，2017年上半年，恆大實現凈利潤大幅上漲至231億，核心業務利潤273億，歸屬股東利潤188.3億，均創歷史新高。

實際上，恆大自上市以來就連年保持快速增長，如銷售額從303億增至3734億。業內人士認為，房企銷售能力與盈利增長直接掛鉤， 「去年是恆大的銷售大年，因此今年結算時，恆大的利潤也錄得大幅增長。而今年恆大的銷售更勝去年，前七月達到2882.5億，明年的利潤或再創新高。」

恆大強勁的業績增長及轉型力度遠超國際大行預期，半年報發布後，花旗、美林、法巴、野村證券、星展、中銀國際、國泰君安、中金、聯昌國際、國信證券等投行紛紛給予恆大「強烈買入」、「買入」評級。

花旗認為，恆大經過多年的高增長，現在已步入收穫期。上半年恆大毛利大增，隨著售價的提升，毛利將繼續提升。此外，永續債全部贖回後負債率不斷下降，並且管理層承諾三年降至70%左右。再加上公司引入第三輪戰投，以及公司控制土地規模，相信公司盈利水平能推高估值。

美林認為，恆大上半年業績證實了其向「規模+效益型」的戰略轉型、去槓桿化。根據公司的承諾，預計其將繼續降低負債，進一步降低股權風險溢價。對此提高2018-2019年的核心盈利預測8%及9%，給予公司重申持有評級。

中金認為，恆大上半年業績大幅超預期，預計公司未來將進一步釋放利潤、降低負債率，並提高2017及2018年核心凈利預測91%及74%到416億及521億。

（本文轉自：黔東南日報）

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