大數據告訴你：錯過北上廣，還有這些城市擁有買房紅利

最近我關注到房地產領域有兩個大新聞。

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8月28日國土資源部和住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知，未來將在北京、上海、瀋陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都這13個城市展開試點，利用集體建設用地建設租賃住房。

我國建設用地分為國有建設用地和農民集體所有建設用地。

結合此前住建部聯合9部委下發的《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，至此，國有和集體所有建設用地都做了發展住房租賃市場的安排。

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第二個新聞是滿頭白髮的任志強出現在中國金融博物館書院的「金融與房地產的穩定發展」的讀書會上，他不改「大炮」本色，發了一番宏論：

中國房地產沒有泡沫。房子的金融屬性不變。絕對不能用平均數去討論房地產市場問題。房產稅要出台先得將之前從房地產稅中剝離出來的工商稅、教育附加和城市維護事業稅以及土地使用稅、耕地佔用費都取消了。政府信譽沒有垮台之前，你們可以拚命去買房。

汗！真心敢講！關鍵還真懂！

從98年房改以來，中國房地產經歷了狂飆突進的發展。自2016年以來貫徹「房子是用來住的，不是用來炒的」中央精神，到租購併舉、租購同權、共有產權房、發展住房租賃市場等一系列政策的出台，中國房地產市場進入了全新的制度化和租房時代。伴隨中國城市化進程的住房制度紅利，未來普通百姓還能享受多少？

1從變態到常態的過程：房地產長效機制逐步出台

從中央和各地頻出的政策可見，此次房地產調控很有可能要持續到從土地、金融、財稅、投資、法制五個方面採取的長效機制一一出台。中國還是個發展中國家，每一個階段都有要解決的首要問題，這些地方便是創業者的機會，比如正在被大力推進的發展住房租賃市場。

人們常常討論的階層固化，比如很明顯的英國和美國，實際上反映的是一個發展到穩定的缺乏機會的社會狀態。發展中的光怪陸離是一種「變態」，像是此前高速增長的房價現象。當一套行之有效的長效機制出台後，房價將進入常態發展。這個過程充滿著機遇和風險，一批人與之一起乘上了財富增長的高速列車。

由當下的政策導向可見，未來中國房地產將形成「商品房+租賃房+政策性保障住房」三重格局。不同收入水平和年齡段的人將選擇與自己狀況相稱的住房，這是從「居者有其屋」到「居者有其所」的轉變。

從吹風到實現，房產稅已在中國被討論太多。作為未來地方政府財政收入的主要來源，我相信房產稅肯定會全國大範圍鋪開。為調節貧富差距，中國也會和美國一樣徵收遺產稅，但這還有點遙遠。

2租購併舉下的房價走勢

媒體常常表述的房地產黃金十年，老百姓隨意買房就享受巨大漲幅的這一過程在中國已經結束了。利用房地產暴富的時代一去不返，這是發展的制度紅利。

將要試點發展住房租賃市場的十幾個城市大都是人口凈流入房價上漲壓力比較大的城市。未來租購併舉、租購同權的情況下，房價的分化在城市間特別明顯。

簡單表述就是：北上廣深是世界的北上廣深，除政策按壓的保障性的房子漲幅有限外，倘若放開商品房任意買賣，根據供求關係，可以預見上漲是唯一的路途。

由於高鐵的連接，即將形成的城市群的中心城市特別是這其中的省會城市，將因為人口集聚而支撐其優質房產的價格，特別是學區房。

根據周其仁教授探討過的人口聚合和經濟聚合的關係，以及日本東京都市圈的歷史經驗，中國的城市化將來還是會形成這樣的局面：一線城市、中心城市、省會城市從周邊往下的小城市鄉鎮吸引青壯年人口前往發展和定居，許多缺乏人才和優質基礎設施的小城市鄉鎮會漸漸失去活力，加之地廣人稀，廣大三四線城市的房價可想而知，只有一個跌字。

無論在哪個城市發展，只要能夠負擔，自住性住房肯定是要努力購買的，而且是被政策鼓勵的。

3逃離北上廣，各二線城市爭搶年青人和人才

殘酷點說，想要在哪個城市生活，需要與之相稱的實力。城市會淘汰能力不夠和意志不堅定者，適者留下生存。從個人角度而言，權衡利弊，選擇留下還是離開是自由 。

北上廣深一線城市薪酬高和機會多是對年青人最大的吸引力。智聯招聘2017年7月公布了夏季求職期的報告，全國37個主要城市中，各地平均招聘月薪第一至第五位分別是：北京9791元，上海9337元、深圳8866元、杭州7933元和廣州7754元。

人人都想去的地方房價和租金都不可能低。

未來的城市間的競爭是年青人和人才的競爭，城市的管理者們已經發現，如果不早日爭搶他們來落戶，將來城市將會失去活力而凋零，並且從中央得到的政策和財經支持都將減少，於是，一批城市使出渾身解數來吸引年青人和人才。

成都宣布「蓉漂計劃」，實施人才安居工程，給到成都工作的人才提供人才公寓，租住由政府提供的人才公寓滿5年後可申請按入住時的市場價格購買。7月2日，成都表示將推行「先落戶後就業」，實行全日制大學本科及以上畢業生憑畢業證落戶制度等。

長沙提出未來五年將投入百億以上資金，吸引100萬人才的目標。在長沙工作、具有專科以上學歷或技師及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅和社保存繳的限制。對到當地工作的博士、碩士、本科等全日制高校畢業生，兩年內分別發放每年1.5萬元、1萬元、0.6萬元租房和生活補貼，博士、碩士畢業生在長沙工作並首次購房的，分別給予6萬元、3萬元購房補貼。

南京市發布《人才安居辦法》：力保16萬人才安居樂業。符合條件的大學畢業生和園區內新就業人員，可以分別享受共有產權房、人才公寓、公共租賃住房、購房補貼和租賃補貼五種待遇。高校畢業生可直接申請落戶。

武漢規定，畢業3年內無需買房即可申請落戶。喊出支持百萬大學生留漢創業就業的口號。

新引進到杭州工作的應屆全日制碩士研究生以上學歷的人員和歸國留學人員，將有機會獲得一次性發放的生活補貼2萬至3萬元。

廈門對引進的一流頂尖團隊給予1000萬元至1億元資助。

等等……

4大數據給我們建議：哪些城市值得去定居

人口流動，用腳投票。在中國建設出北上廣深四個一線大都市後，後起之秀的准一線、強省會城市也在建設中崛起。放眼望去，諸如杭州、南京、武漢、成都、重慶等城市基礎設施已有相當的水準，近年來加上政策鼓勵，已有不少年青人前往定居工作和生活。

中國城區人口規模見下圖：

在人口流入數據上，三大城市群毫無疑問地佔據著前三的位置：

但若離開一線，去哪些城市落戶更有前景呢？

先看城市GDP排名：天津、重慶、蘇州、武漢、成都、杭州、南京等城市平均水準名列前茅。

從單個城市看，人口流入的排名就是用腳投票的結果：鄭州的新區建設的很好，又是唯一一個米字型高鐵的省會城市，人口流入可觀。

安信證券的高善文曾在一篇報告中指出，一個城市小學生新增人數能說明此城市的吸引力。在該市置業的保值性較好。

高考難度排名也是一部分人安居要考慮的：

從人口流動迅猛城市的個人平均租金看，天津、鄭州、武漢、成都等市與一線相比，宜居程度較高。特別是重慶。

《第一財經周刊》曾經做過一個新一線城市的排名，其中的數據也具有參考意義。雖然對於新一線、准一線、強二線等說法目前尚未有定論。

從上面諸表顯示，重慶、成都、天津、武漢、杭州、南京等市是一線之外的較好去處。如果綜合房價、租房、商業、人口、GDP等等因素考慮，似乎重慶是首選之城。此外杭州因為風景秀麗、歷史上就是富庶之地、良好的城市管理以及城市地位的提高，在一眾城市中頗有競爭力。

5結語：要麼堅守，要麼去新一線

中國人多，優秀的人也多，去哪兒都是競爭，對自己必須有要求。已經在一線的年青人，要麼堅守，全力拚搏。要麼換個思路和方向，去「新一線」占坑，反正年青經得起折騰。

目前看來，中國發展由高速走向中速，許多二線、新一線的建設也才開始，這些城市和樓市都在增長中，城市群的建設相當於新一輪政策紅利。如果能順利找到合適的工作，落戶並努力生活，相信若干年後，勤奮認真的人都會得到豐厚的回報。

來源 | 網貸之家 作者：任叔鐵粉Ivy

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