商品房預售資金賬戶能否強制執行？

裁判要旨：

商品房預售資金應用於工程施工建設以支付工程款，其他債權人申請自商品房預售資金監管賬戶中執行工程進度款的請求，人民法院不予支持。

案情介紹：

一、南通八建集團有限公司（下稱「南通八建公司」）與青島國隆昌盛投資置業有限公司（下稱「國隆置業公司」）因建設工程施工合同糾紛，經青島中院調解書確認，國隆置業公司應支付南通八建公司工程進度款7300萬元。

二、青島海宜林投資控股有限公司（下稱「海宜林公司」）與國隆置業公司等借款合同糾紛一案，山東高院作出民事判決，判令：國隆置業公司支付海宜林公司借款本金計20830萬元及違約金。案件審理期間，山東高院作出（2014）魯商初字第41－4號民事裁定，凍結國隆置業公司在中國銀行青島山東路支行20×××93賬戶（下稱「案涉賬戶」）存款2億元。判決生效後，因債務人未履行義務，海宜林公司向山東高院申請強制執行。

三、另查，資金監管中心、國隆置業公司、中國銀行青島山東路支行於2013年7月22日簽訂了監管協議，就商品房預售資金的收存、撥付、使用等事項進行了約定。2015年9月8日，資金監管中心向山東高院出具《關於對預售資金監管賬戶的說明》稱，監管賬號為：20×××93。在未取得房屋前，商品房預售資金在法律上的所有權應歸屬於購房者，而不屬於開發商。

四、2016年2月29日，南通八建公司向山東高院提出異議，認為上述銀行賬戶是居民購買政府限價房的公積金專用賬戶，該賬戶資金是用於支付建設工程施工企業的專款，不能用於清償國隆置業公司的債務。故請求：解除對國隆置業公司案涉賬戶存款的凍結。

五、山東高院審查認為，法院有權凍結、劃撥登記在被執行人國隆置業公司名下的銀行存款，故作出（2016）魯執異7號執行裁定（下稱「魯7號裁定」），駁回南通八建公司的異議請求。

六、南通八建公司不服山東高院裁定，向最高法院申請複議，請求撤銷魯7號裁定。最高法院認為，案涉工程進度款屬於工程款，工程進度款不能為其他債權人從商品房預售資金監管賬戶中執行，南通八建公司的複議請求成立，故裁定：撤銷魯7號裁定。

裁判要點及思路：

工程進度款是發包人根據建設工程形象進度的不同階段，按照承包人完成的工程量，支付給承包人的工程價款，是工程項目竣工結算前發包人工程投資支付的最主要方式。

本案中，南通八建公司系昌盛花園二期工程施工企業，根據青島中院（2015）青民一初字第12號民事調解書確認『南通八建公司收到上述工程款後只能用於本工程項目，不得挪作他用』等內容，可以認定調解書所涉工程進度款屬於案涉工程的工程款範圍。該工程進度款用於建設項目的施工，如果不及時支付，將無法保證工程建設正常進行。因此，以商品房預售資金監管賬戶中的資金支付案涉工程進度款符合《房地產管理法》「商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設」的規定。故工程承包商南通八建公司請求解除對該監管賬戶內工程進度款的凍結，符合法律規定。

實務要點總結：

前事不忘，後事之師，我們總結該案的實務要點如下，以供實務參考。同時也提請當事人面對以銀行存款為執行措施的對象時，應注意明確該存款性質能否被執行。結合最高法院的裁定文書，在執行實務中，應重點關注以下內容：

一、《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》中提出各地應制定本地區商品房預售資金的監管辦法，確保商品房預售資金能夠用於工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害

因商品房預售資金，是開發商將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款。由於開發商預售的商品房屬於期房，對於購房者而言，具有比較大的風險。所以，在2013年2月26日，國務院發布《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》其中第五項關於加強市場監管和預期管理中明確規定，「各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。」明確商品房預售資金應該專款專用，即《城市房地產管理辦法》第四十五條中「商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。」

二、申請執行人對債務人商品房預售資金監管賬戶內存款申請執行措施時，遇到案外人主張排除執行措施的權益的，應證明該賬戶內存款不屬於法律規定不能執行的範圍。（請參看本文延伸閱讀中關於法院不能執行存款賬戶類型的匯總）

相關法律：

《民事訴訟法》

第一百條 人民法院對於可能因當事人一方的行為或者其他原因，使判決難以執行或者造成當事人其他損害的案件，根據對方當事人的申請，可以裁定對其財產進行保全。

第二百二十五條 當事人、利害關係人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關係人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關係人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請複議。

《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》

第十七條 人民法院對執行行為異議，應當按照下列情形，分別處理:

（一）異議不成立的，裁定駁回異議；

（二）異議成立的，裁定撤銷相關執行行為；

（三）異議部分成立的，裁定變更相關執行行為；

（四）異議成立或者部分成立，但執行行為無撤銷、變更內容的，裁定異議成立或者相應部分異議成立。

《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦法[2013]17號）

各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。

《城市房地產管理法》

第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（二）持有建設工程規劃許可證；

（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；

（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。

以下為該案在最高人民法院審理階段關於該事項分析的「本院認為」部分關於「建設工程進度款屬用於支付建設工程施工企業的專款，債權人申請從商品房預售資金監管賬戶中執行該部分存款的，法院不予支持」的詳細論述和分析。

本院認為：「工程進度款是發包人根據建設工程形象進度的不同階段，按照承包人完成的工程量，支付給承包人的工程價款，是工程項目竣工結算前發包人工程投資支付的最主要方式。本案中，南通八建公司系昌盛花園二期工程施工企業，根據青島中院（2015）青民一初字第12號民事調解書確認的關於『南通八建公司收到上述工程款後只能用於本工程項目，不得挪作他用；南通八建公司收到上述款項後繼續將合同約定的涉案工程未完工部分施工完畢，國隆置業公司應按合同約定繼續支付工程進度款』等內容，可以認定調解書所涉工程進度款屬案涉工程的工程款範圍。

關於工程進度款能否從商品房預售資金監管賬戶中執行問題。商品房預售資金，是開發商將正在建設中的商品房出售給購房者，購房者按照商品房買賣合同約定支付給開發商的購房款。由於開發商預售的商品房屬於期房，對於購房者而言，具有比較大的風險。2013年3月26日，國務院以《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦法[2013]17號）要求各地制定本地區商品房預售資金的監管辦法，確保商品房預售資金能夠用於工程施工建設，以保障購房者的利益不受損害。案涉工程進度款屬於工程款，並用於建設項目的施工，如果不及時支付，將無法保證工程建設正常進行。因此，以商品房預售資金監管賬戶中的資金支付案涉工程進度款符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條第三款關於『商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設』的規定和上述國務院通知精神。綜上，南通八建公司的複議理由成立。」

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