房企還能扛多久？一波倒閉併購潮即將來襲！

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中國樓市，從來不缺故事。

2015年至今，短短兩年，房地產熱再一次席捲全國，又一次刺激了整個民族的神經。

普通人的故事，買了房的沾沾自喜，踏空的有恨有悔，絕望的徹底絕望。

售樓部里，從2014年的門可羅雀，到今天「全款的往裡走，按揭的別堵門口，公積金的把電動車挪一挪」。

與此同時，全國房地產開發商，也動作頻頻，顯得格外熱鬧。

萬科與寶能系的戰火一路燃到今年，為房地產行業的「動蕩之年」拉開了序幕。 萬達拋售、融創接盤的故事還在繼續。

2017年中國房地產市場並不平靜。無論是知名地產高管出走再創業、房地產企業選用各種「姿態」跨界轉型、頻發的企業間戰略合作，還是地產與金融的互相滲透……房地產行業的劇變已在眼前。動蕩不可避免地跟隨劇變而來。

對於大小房地產開發商們來說，2016年的房價上漲，很有可能成為最後的集體狂歡。因為從種種跡象來看，這個群雄逐鹿的行業，已經「變天」了。

好了傷疤別忘了疼

不管承不承認，中國的房地產業，也是分牛熊市，屬於行政壓制的周期性行業。這一輪牛市已經接近尾聲，行政大棒就在頭頂。對於賺的盆滿缽滿的開發商而言，笑可以，還請不要笑的忘乎所以。2012-2014年的苦難記憶也並不遙遠。

在上一輪樓市慘淡期，拿地成本和位置，融資成本，還款速度，消費者的購買慾望，每一個環節，都狠狠的給開發商們上了一課。

也正是在熊市中，資金鏈斷裂，項目爛尾，成為很多中小開發商的命運結局。

現在去翻看2014年的樓市，就曾迎來一輪房企倒閉潮。僅2014年3月份，被媒體曝光的房企資金鏈斷裂案例就有10餘起。

在重災區的杭州，綠城也第二次被逼到「賣股求生」的境地。融創趁機出手成為綠城中國的買家，宋衛平、孫宏斌兩人從相愛到相殺。

2015年，西安本土龍頭天朗被融創收購，沒有等到「天亮了」。也是在那一年，「冰島購地」無果的中坤集團因為大鐘寺廣場信託兌付危機被推上了風口，境況艱難。新華南五虎應運而生——恆大、碧桂園、雅居樂、富力、合景泰富。合生創展出局。

中小房企日子最不好過。受政策調控影響，樓市銷量大幅下滑，資金迴流受阻；資金荒也使房地產融資成本大幅上升。雙重壓力下，嚴重依賴高槓桿的房企壓力山大。尤其是實力較弱的中小房企，被收併購或倒閉成了一條不得已的選擇。

絞殺房企的未來

那麼，站在2017年，我們展望未來的房地產市場，尤其是各地大小開發商們。下一次樓市牛市是哪一年我們無法知曉。我們能看到的，是今年開啟的調控，只會比14年那一次更加慘烈。行政壓制、信貸管控，將資金流向房地產的口子收的越來越緊。

這無疑拷問著每個開發商的資金鏈、開發成本。好，我們就假設各個開發商資金雄厚，沒有資金壓力，熬過了這波調控，那麼第一個問題來了：

下一次還會有去庫存么？

下一次還會有地產供給側么？

下一次的城鎮化還有多大規模？

下一次央媽的放水還這麼任性么？

僅一項行政去庫存，不知救活了多少二三線城市垂死掙扎的小開發商。

好，那麼我們假設下一次，以上那些還和15年的環境一樣。那麼，第二個問題來了：租賃市場。當全國下發文件發展租賃市場，已經拉開了房地產業的下半場，從香港模式轉換到新加坡模式。

當房地產開發商擺脫千難萬險，熬過這一波後，卻發現，這個市場變了，蛋糕變了。

擺在傳統房企面前的變成了兩條路：

要麼，轉頭去開發自持租賃類，但是，請問你姓趙么？看清楚形勢，國企優先哦；

要麼，咬牙繼續去開發產權類，但是，蛋糕變小了，僧多肉少弱肉強食，你又有多少實力跟大傢伙們抗爭？

北京就表態，未來五年將新建的150萬套住房中，產權類住房100萬套、租賃住房50萬套。其他各地也會陸續跟上，租賃房將擠占原有的產權類土地供給。

中小房企的融資難度和成本一直就比大塊頭高。那麼，融資成本過高，甚至融不到資金的開發商，那搞房地產開發還有什麼實際意義，就等著賠錢行了。

在地產市場群雄逐鹿的階段，資源向優勢房企集中是必然的過程，不論是最重要的土地資源，金融資源。甚至有實力的建築總包、各類專業合作方都會給優勢房企和中小房企設置不同的門檻。

一切的後果，就是下一次，中小型房企輾轉騰挪的空間越來越小，日子越來越難。而且市場越是火爆，小開發商消失的就越快。目前來看三四線城市尚有生存空間，二線城市已經是岌岌可危了。

這樣一個行業未來，等待房產商們的，是洗牌，是重組，是併購，是絞殺。

房企的終極抉擇

當中國城鎮化已完成一半，地產行業開啟租賃時代，房地產行業降速進入「新常態」。擺在地產商面前的，是行業的艱險，大型房企面臨增長極限，中小房企則出現淘汰危機。併購潮在地產行業未來將會大規模上演。

截至7月24日，國內房地產行業併購案宗數達到154宗，涉資2177億元。其中，7月份併購案已達27宗，涉資約908億元。

與此同時，許多有遠見的地產企業都在謀劃轉型。

萬科提出「八爪魚」戰略，將住宅、購物中心、社區體驗、養老、產業辦公綜合體等涵蓋其中，向「城市配套服務商」轉型；

碧桂園、綠地加大了海外業務的比重；

而萬達則加快了輕資產步伐，收縮其百貨和KTV的比重，將支柱產業定為商業、文化、金融、電商四個模塊；

央企層面，中海忙於合併中建地產，保利地產忙於合併中信地產。

而恆大的跨界更為激進和有趣，早早將觸角延伸到體育、醫療、快消、糧油、保險等多個領域。更是在今年，成功引入了700億戰略投資，投資者包括中信、中融、華信、深業集團、山東高速、深圳廣田等，這些央企、國企等入股，顯得多麼富有遠見和深意。

房企五花八門的跨界讓旁觀者摸不著頭腦，恰恰描述了動蕩期企業的探索和試錯。對於仍沉迷在2016地產牛市裡的中小開發商，請問，面對這樣的未來，你們又做了哪些準備呢？

達爾文在《物種起源》中對叢林法則有過經典論述：

存活下來的物種，不是那些最強壯的種群，也不是那些智力最高的種群，而是那些對變化做出最積極反應的物種。

中國房地產業，無法避免，也正如此演繹。

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