大跌40％！樓市驚現「7月拐點」！數萬億債務成「定時炸彈」

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該來的，終於來了！

據「第一財經」剛剛援引「中國房地產決策諮詢系統」的統計數據，今年7月份中國前100家大房企的銷售業績，環比下滑了39.1%！

這告訴我們——樓市的冬天真的來了！

以萬科為例，2017年6月的銷售面積是348.4萬平方米，到了7月下滑到249.1萬平方米，環比減少28.5%；成交金額從6月的491.3億元，下滑到了7月的355.6億元，環比減少27.65%。

房企的數據是這樣，各主要城市的數據也是如此。

在上海，官方公布的一手房成交面積，7月比6月環比大跌了54%。

這一輪牛市最先啟動、也最先進入調整的深圳，曾在2017年春節之後，走出了一波成交量的小陽春。但到了最近兩個月也撐不住了，成交量再次掉頭向下。

其他城市，比如北京、廣州、蘇州、杭州等城市，也在7月出現了顯著的環比下跌。

成交量萎縮的同時，成交價也開始鬆動。在北京，學位房已經出現顯著下跌；靠近通州的北三縣，房價跌幅更是明顯。在深圳，無論是在核心區和郊區，都有新盤以低於附近二手房的價格開盤。

讓樓市預期出現逆轉的，是政府一波接一波的調控政策。

春節之後，北京率先啟動新一輪調控。先是重啟了「認房認貸」（所謂的「處女貸」）、推出了限制離婚購房的「離婚貸」，毀滅式打擊了違規商辦物業，嚴懲了炒作學位房的行動。

最讓人震撼的是，國家在4月1日宣布建設「雄安新區」！這一舉措，改變了京津冀的城市格局，讓北京炒房客始料未及，預期完全被改變。

隨後，限售在全國大面積推廣，讓炒房客膽寒。這等於限制了資產流動性，對於高槓桿炒房的人來說，堪稱「直擊七寸」。

再後來，拍賣市場驚現100%自持的住宅地塊，上海創造了純「租賃用地」。9部委宣布，在12個城市開展租賃住房試點，其中明確提出兩點：

1、每個城市都要設立國有房地產租賃企業，成為租賃市場主導力量；新的住宅用地轉讓，要有相當比例定向轉讓給國有租賃企業。

2、明確要求各地政府籌建官方的住宅租賃平台。

於是，輿論驚呼：住房重回「公有制時代」。在深圳和上海剛剛公布的「十三五住房規劃」里，未來官方、國有企業控制的新增住房，佔全部新增住房的比例，都超過了一半！

廣州則宣布，明確要求開發商接受官方指導價。如果開發商不接受，就不允許賣房子。這說明，住房的定義已經發生重大變化。在政府眼中，它是特殊商品，關係到社會穩定和居民生活保障，所以政府必須管制其價格。

「公有制」的驚呼聲尚未平息，北京推出了「共有制」住房——居民可以和政府分享房子的產權、升值收益權。在這種前提下，等於普通購房者可以「7折購房」，先獲得70%的產權。這意味著，買房「上車」的門檻大大降低。

在成都，新出台的「人才房」政策，允許符合條件的、租住人才房的「人才」，可以按照5年前的價格買房。這也意味著，房價有了大比例折讓。

各種玩法，徹底打亂了大家對市場的預期，越來越多的人陷入觀望。於是，樓市成交量自然回落，炒房的基礎不存在了。

那麼問題來了：這種成交量的「冬天」，最後能不能演變為「房價的冬天」？

答案是：會的！

對於開發商來說，成交量的下滑，會影響到它們的現金流，進而影響到償債能力。沒有人能說得清楚，中國房企的總負債有多少。有研究機構分析了比較典型、規模較大的55家房企，發現他們到2016年末的總債務（不含永續債）為3.1萬億。

這樣推算，加上民間借貸，全國房企的總負債可能達到7到8萬億。而且大多數房企負債率都在70%以上。所以，如果有個風吹草動，會有一批房企資金鏈崩潰，要麼破產、要麼被併購。到那時，降低房價、獲取現金來保命，是必須的。

從大環境看，央行正在收緊貨幣，中國改革開放以來廣義貨幣M2一直以兩位數的速度狂奔，比如在2009年就達到過27.7%。在上世紀80年代，還一度達到過40%的年度漲幅。但是到了2017年，已經回落到了個位數。

貨幣超發的程度在顯著降低，城鎮化進入後半程，政府推政策性住房、租賃住房、共有制住房的力度越來越大，對於商品房的稅費越來越多、限制越來越多。

所以，時代真的不同了！

炒房時代結束了！

中國即將進入創業時代、大金融時代！從國家隊用真金白銀為創業板護盤，就可以看出這一點。未來的資金，將流向科創企業，流向風投。

至於房地產這個行業，李嘉誠在撤離、王健林在撤離、潘石屹在撤離，他們都嗅到了冬天殘酷的氣息。

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