20年全國房價漲了4倍，這個竟漲了1500％，驚呆了所有購房者！
自從1998年房地產市場化拉開大幕到2016年為止，全國房價上漲了4倍；有一樣東西卻上漲了至少1500%。這樣東西也與房地產的走勢息息相關。
那就是：貨幣供應量。簡要說：貨幣供應量就是一國在某一時點上為社會經濟運轉服務的貨幣存量。過去20年，每年貨幣供應量的增長是15%。要知道，中國GDP增速最高也就是2007年的13.6%。
這麼多超發的貨幣導致了貨幣的迅速貶值。超發的貨幣也湧入了一個抗通脹行業：房地產。
過去：全國普漲
過去20年，全國房價年化增長率7%，這明顯遠小於15%的貨幣增發，房地產怎麼能跑贏呢？但是我們可以做房地產按揭，通過房貸加槓桿。3成首付就是加了3.33倍的槓桿，每年的增長率是7%乘以3.33，即23%；扣除房貸利率7%，每年的年化收益就接近15%了！所以說：房貸是政府發放給我們普通老百姓的福利。
除了貨幣供應量的增加，大家賺的錢多了紛紛去買房的原因，房價上漲還與我們國家正在經歷的城市化過程造成的供需失衡有必然關係。
城市化/城鎮化是每個國家從不發達到發達都要經過的一個階段，是不需要質疑的。目前發達國家城市化率在80%左右，比如美國、日本，人口紛紛聚集到大中城市安家置業。國家統計局公布，2016年我國城鎮化率為57.35%。我們仍需10年左右的時間達到發達國家水平。
另外一個導致房價上漲的原因是：教育！隨著經濟發展，高等教育已變平民教育，人口湧向大城市尋找機會，社會有向上流動的通道，買房需求被激發，拉動了樓市的上漲。十年前買房的那波年輕人如果足夠努力，也許差不多能混跡中產階層了。
房價跌過嗎？之後呢？
很確鑿地告訴你：跌過！
以深圳為例：2007年中，深圳商品房均價曾經攀升至18000元/平方米，達到全國最高水平。2008年，全球金融危機。2009年初，房價卻跌至接近10000元/平方米。不到500天的時間裡，深圳房價幾近腰斬！
2008年，杭州是與上海、深圳同列的下跌的城市。鬧得沸沸揚揚的因樓盤降價遭遇業主砸盤的案例就發生在杭州。2008年全國房價出現了2%的跌幅，非常罕見。
2010年到2011年，國家開始調控。加息，上調存款準備金率，出台了限購限貸政策，全面收緊了房貸。發明了不給開發商預售證的調控方式。2014年，全國樓市疲軟，杭州又是最先下跌的城市。
下跌的原因是什麼？簡單說，就是市場上流動的錢少了。具體說，包括貨幣緊縮、製造業萎靡、出口下降等等原因。
很可惜，從歷史經驗來看，下跌往往持續不久就被大水漫灌的方式拯救回來了，重新走上暴漲之路。（未來不一定是歷史的準確重複。）
2008年，「四萬億」來了。2009年貨幣供應增速達到了的27%！房價出現了暴漲(官方數據是上漲了24.7%)。為了遏制房價上漲過快，2010年-2011年，國家開始通過政策進行調控：加息，上調存款準備金率，限購限貸政策。
2015年3月，同樣的又是一輪房地產政策牛市。套路是一樣的：2014年經濟下滑，壓力巨大，降息降准，放鬆限購限貸，然後樓市大漲。這次大漲從深圳開始，在2016年出現了全面上漲。從2016年9月30日開始，政策又又逆轉了，限購限貸。
現在：城市分化
國家統計局剛發布了一組數據：一線城市房價趨於穩定，二三線城市環比漲幅明顯回落。部分城市已經進入高位盤整。本輪房價暴漲已進入收尾期。
值得注意的是，這次與以往不同的是，城市分化取代了全國普漲。
一二線城市的暴漲，主要原因是供應不足。一線城市沒漲個70+%，都不好意思出門。舉例說明，廈門出現暴漲，主要是因為廈門的面積，城區面積也小，不到廣州的1/5，但島內人口密度卻堪比一線城市，其人口凈流入在全國也排在前列，所以房價一路暴漲。合肥房價暴漲之前的三年，土地供應量連續下降，這就導致合肥的庫存量相當緊張。早在2016年，買房要走後門，就已經成為合肥的標配。
三四線城市跟隨的暴漲，主要原因是一二線需求外溢和去庫存政策的推動。
上圖是三線城市：濰坊的房價走勢。2017年3月份啟動到現在不到半年的時間，房價上漲了接近30%！這還是在調控大環境下的漲幅。要知道，在2016年的數據統計中，濰坊的房地產庫存全國排前三；全市房價已經接近5年沒有上漲過了。沒漲就是跌。這半年的漲幅專家估計主要是政策推動。三四線的春天不知道能維持多久。
為什麼三四線城市沒有限購？為什麼只有5%的重點城市限購？
因為限購的才值錢啊！話不多說。
未來：城市群
本文作者對未來還是樂觀的，尤其是一二線城市及其周邊城市群。
原因一：居民債務佔GDP比重58%左右，低於發達國家的70%。也就是說，如果風景這邊獨好，咱們的經濟只要能平穩發展，居民的債務上限還有10個點的空間。銀行、互聯網金融機構卻在拚命推各種消費貸，大家都在爭奪那10個點的空間。
原因二：人才流入的馬太效應。最貴的不是房價，是人才。哪裡有人才，就會有更多的人才聚集。北上廣深的人才流入增速將會放緩，承接這些超一線溢出的人口的周邊城市，已經步入了一線城市的行列。其中浙江、江蘇、天津和福建處於人口凈流入狀態。廣東已經超越山東和河南成為常住人口最多的省。優質人才落戶主要考慮兩個因素：工作和生活，具體就是工作崗位，包括崗位多、待遇好；生活就是生活成本，主要是指房價低。所以，各地人口爭奪戰的措施也主要就是圍繞這些方面展開。
筆者認為，人活著就得為了點什麼，但大多數人卻是被動為了房子妥協了人生。投資如戰場，樓市、股市都是一樣的！股市就是有經驗的人獲得更多金錢，有金錢的人獲得更多經驗的地方。給大家的提議是：如果你在股市沒賺到錢，絕對是因為你沒有一套好的方法。其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事！我花了10年的時間，總結了一套篩選漲停股的方法，我稱之為《三部擒牛法》，精準率最高達93%以上，如果你想學，讀者可以到【gushixiaoxi66】上來全部無償領走，記得是維信，相信我的實力！
原因三：一線城市土地供應短缺。 有人天真地說：城鎮化到了一定程度，大城市擁擠不堪，大家都會回到小城市，享受好的居住環境。我想說，這是不可能的。當年日本為了緩解東京的大城市病，修了連接東京和大阪的新幹線，希望導流去大阪。結果恰恰相反，更多的人從大阪來到了東京生活！下圖是東京地鐵圖，密集恐懼症者請看大圖。。。
最新公布的數據顯示：深圳住宅庫存去化周期為18個月左右。小於18個月，則樓市明顯供不應求，住宅價格將上漲。深圳目前可規劃土地儲備不足20平方公里，而現時消耗土地的速度約是6平方公里/年。也就是說，未來幾年，深圳的土地儲備將面臨短缺的局面。如果深圳取消了限購會怎樣？不敢想！
原因四：也是最主要的原因，要對我們國家的發展充滿信心！這不是一句空話，我們都是其中的一份子，都將從中獲益。縱觀寰宇，風景這邊獨好！
點擊展開全文
TAG:逸燁說股 |