季度房地產市場分析

很多房地產市場研究報告，著眼月度、周，甚至是天的數據，這是存在問題的。容易見風以為雨，見小以為大，做出令人捧腹的判斷。其實，房地產市場的月、周、天的數據，就是一個客觀現實，就是一個當期統計。它們不能反映市場特點，也不能反映市場趨勢，更不應該做為決策依據。能夠反映這些的，最低限度應該是季度數據，當然，半年和年度數據更好。

這次，我們以過去四個季度的房地產業數據做個分析。

一、今年二季度全社會固定資產投資是過去四個季度中最高的，反映出中國宏觀經濟正趨向穩定的現實；每年一季度該項投資都是最少，反映出中國經濟年度變化的規律性，即財政銀行結算周期，新年和春節這些因素，決定了中國經濟的年度淡季和低潮在這一時段；今年上半年，我們共砸下28萬億元的全社會固定資產投資（含基礎設施、房地產、企業固定資產等三項），但是只換來38萬億元的GDP(國內生產總值)，揭示出宏觀經濟中，我們的投入產出的委實不高。投資拉動經濟，地位顯赫，規模不小，但效益不高。

二、房地產開發投資上半年是5萬億元（其中3萬億元是2季度投資），佔全社會固定資產投資18%不到，同比增幅以8.5%的水平稍低於全社會固定資產投資8.6%，但高於GDP的6.9%。房地產投資半年強勁不聳，今年再創歷史新高沒有問題。

三、房地產開發投資上半年5萬億元中，商品住宅投資是3.4萬億元，佔總量的三分之二強，非商品住宅投資佔總量的三分之一弱。這是一個常數，定數。

四、房地產開發投資上半本5萬億元中，國內貸款比重是13%，一般都在11-14%間波動；利用外資比重是0.8%一般在0.5-1%間波動。別以為是銀行貸款支撐中國房地產開發，這是個笑話，一個誤區；別以為外資在中國房地產開發中地位重要，其實微乎其微，早就被擠壓的出去了。

五、土地購置面積一路走低，土地成交價款一路上揚，多年來都是如此，需求和地價是推動中國房地產市場價格暴漲的兩個輪子，應該是基本常識了。今年一、二季度土地市場沿慣性繼續走在軌道上，未出現意外。下半年，也是如此了。不要去相信沒有庫存、房價高的熱點城市能夠加大土地供應，庫存高的三、四線土辦城市會減少土地供應，實際上很難做得到。壟斷性的地價不降，競爭性的房價會跌，誰信？可以冰鎮腦袋瓜了。

六、二季度全國新建商品房銷售面積4.56億平方米（一季度是2.90億平方米），環比一季度增長57.1%，同比去年同期仍然有14.1%增長。這是絕對值上升，增長幅度下降。考慮到通常四季度是全年銷量最高季度的後勁，今年銷售面積再創歷史新高，不是大概率，而是基本定局的事情。

七、二季度全國新建商品房銷售金額3.60萬億元（一季度是2.32萬億元），環比一季度增長55.2%%，同比去年同期仍然有19.3%增長。這也是是絕對值上升，增長幅度下降；考慮銷售金額同比增長高於銷售面積5.2個百分點的情況，至少到二季度末，全國新建商品房市場價格還是上漲的；今年銷售金額再創歷史新高的前景，是明顯擺在那裡的事情。

八、全國新建商品房銷售市平均價格，今年上半年比去年下半年高，會不會下半年比上半年還高一點呢？存在可能，但也未必。可以肯定的是，就絕大多數城市而言，每一個局部區域的房地產市場商品房價格都會保持穩定或略有上升，下降的是少數。中心城市交易比重下跌，郊區特別是遠郊交易比重上升，已是多年來的市場基本特徵。這一基本特徵保證了哪兒的房價都是在漲，而這個城市的平均房價卻能夠保持基本穩定，甚至下跌的現實。

九、今年頭兩個季度的全國商品房累計施工面積都低於去年下半年，但是今年二季度比一季度多5.5億平方米。這屬於季度間波動，正常。銷售形勢好是促進施工面積擴大的主要動因。

十、今年上半年全國商品房累計新開工面積低於去年下半年，但是今年二季度新開工面積比一季度多2.26億平方米。這個波動尚屬正常，銷售形勢好是促進新開工面積擴大的主要動因。

十一、上半年全國商品房竣工面積4.15億平方米，商品房銷售面積7.47億平方米，銷售量大於竣工量3.32億平方米；上半年全國商品房現房銷售面積1.79億平方米，商品房期房銷售面積5.67億平方米，商品房期房銷售面積大於現房銷售面積3.88億平方米。上述兩段數據比較總體能夠說明什麼呢？1、我國商品房市場不存在嚴重的高庫存。2、我國商品房市場還是處在供不應求的階段。

十二、我國宏觀經濟上半年。好的症兆有：1、投資上來了(8.6%)。2、外貿上來了（19.6%）。3、消費上來了(10.4%)。4、人民幣匯率下來了(6.6-6.7)。5、外匯儲備上來了（3.1萬億美元）。6、GDP上來了(6.9%)。7、財政收入上來了（9.8%）。8、城鎮居民可支配收入上來了（8.1%）。9、國有土地使用權出讓收入驚人了（34%）。今後五個月，商品房銷售面積、金額、房價呢？您說吧，我說完了。

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