八年一個周期，看懂房價的邏輯！舉個例子：這座城市房價曾完爆京滬，有最生猛的炒房團，為什麼現在玩不下去了？

「北上深永遠漲」如今彷彿如「真理」般被掛在嘴邊。

從過去10年來看，也似乎是如此，即使每輪調控暫時下跌，也會在調控放開後，迎來「報復性」反彈。久而久之，人們就以為「北上深」一直是中國房價的最高地了。

其實，並非如此。8年前，曾經有座城市的房價比北京、上海還高，當時北京不過排在第4位。8年時間，真不長，也就一瞬間的事情，可當貓哥整理了2009、2017年中國城市房價排名時，卻發現，8年時間足以改變中國城市的發展邏輯、房產投資邏輯、青年就業邏輯。

變化總是在悄無聲息中進行的，當人們覺察到時，已經是滄海桑田。

過去8年，如果你選錯了城市投資房產，那麼可能就錯過了幾倍的收益；如果你選錯了城市擇業，那麼可能未來還要再次背井離鄉。

懂得中國城市的發展脈絡，才能更好選擇未來。

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曾經房價最高，如今10年「站崗」

很多年輕人可能不知道，2009年中國房價最高的城市，不是北京、上海、深圳，而是溫州。

溫州素有中國改革開放「先鋒」之稱，溫州人敢闖敢拼、有經商頭腦，被稱為「東方猶太人」，「溫州炒房團」也曾經是攪動中國房市的「大鱷」，江湖到處流傳著「溫州炒房團」的傳說。

「溫州炒房團」還得從本世紀初說起，當年中國加入WTO，外向型經濟獲得長足發展，沿海外貿企業訂單井噴，賺錢賺到手軟，有錢就要置業，所在地區的房價也是水漲船高，溫州地區就是最典型的。有錢的溫州人，炒完本地炒外地，呼朋引伴到外地「掃貨」，一時蔚為壯觀。

2001年-2010年，堪稱溫州房市的「黃金十年」。

2000年溫州市區均價兩三千元/平方米，一路上揚到2008年的2萬多元/平方米。當時經濟發展較好，土地供應量相對較低，有錢人也多，搶起房子來就跟菜市場買菜似的。貓哥的一位溫州朋友回憶說：「當時溫州老闆不是一層一層買，而是一幢一幢買。」

但到了2008年，形勢發生了改變。用工成本上升、人民幣升值等因素已經讓一些企業經營困難，全球金融危機就更是雪上加霜，結果就是溫州房價一改多年上漲趨勢，出現普遍下降，一些樓盤甚至出現每平方米4000元的跌幅。

就在人們認為溫州房市乃至全國房市要完蛋時，「4萬億」來了！政策「放水」了！

原來政策的「水」是想救實體經濟的，只是，沒想到的是，企業沒把從銀行貸出來的錢投入到生產，而是拿去炒房。先來的先賺錢，別人看了就眼紅群起效仿，有貸款的拿貸款，沒貸款的通過民間借貸來炒，爆炒的結果是，溫州房價一掃陰霾大反彈，均價高於北京、上海，均價高達3萬多一平米。

市中心的豪宅就更是搶手，當時溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時單價近10萬元。以房價計算，當時溫州人人都是百萬千萬富翁。

一切在2011年嘎然而止，那一年溫州的經濟模式遭受致命一擊，一些龍頭企業此前跨領域擴張導致資金鏈斷裂，企業老闆「跑路」，由於企業、個人之間拆借非常多，企業間普遍聯保、互保，一家龍頭倒下，危機便會像多米諾骨牌效應擴散開來。

老闆「跑路」，人心惶惶，紛紛去追債，為了還債，企業、個人大量拋售房產，引發大面積踩踏，賣得越多，價格越低，價格越低，越沒人買，惡性循環，溫州房市就雪崩了，直接腰斬。比如上面所說的那個豪宅，現在二手房單價就不到5萬。

我們從數據也能看出——從高點砸下去之後，8年了，溫州房價還是原地踏步。當年高點入市的人，至今還未解套。

更令「套中人」不安的是，溫州出口經濟產業升級並不理想，還依然是勞動密集型製造業，大量的外來務工人口知識水平較低，高達45.5%的外來人口中，初中及以下文化的佔比88.1%，比浙江省高3個多百分點。

在吸引高學歷年輕人方面就更是缺少產業支撐，2016年溫州戰略新興產業占規上工業比重為9%，與同省的嘉興的37.2%、紹興的32.8%及杭州的27.2%相比，相差甚遠。事實上，溫州本地的高學歷青年很多也在外面打拚而不願回鄉。

於是，溫州低層次產業與龐大的外來藍領人口相結合，購買力偏低，房價上漲的動力不會太大了。

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房價錦標賽

就在溫州房價砸下去的這幾年，卻是中國其他城市房價繼續飛漲的幾年。

比如首都北京，就在今年2月站到了均價6.2萬的高位。其他城市也紛紛把溫州甩到了身後。溫州從第一名直線掉落到了第13名。

超越溫州的，除了北京、上海、深圳三座中國經濟的龍頭城市，還有廈門、天津、南京、杭州、廣州、三亞、蘇州、珠海、福州。

這其中，天津、南京、杭州、廣州、福州是直轄市／省會城市，廈門、三亞、蘇州三座城市也是所在省份除省會外最重要的城市。

此外，一些城市的排名快速上升，如：

南京，2009年第23名，均價5322，現在一躍到了第6名，均價25000，漲幅4.7倍；

天津，2009年第12名，均價7800，現在到了第5名，均價也過25000，漲幅3.2倍；

武漢，2009年第26名，均價不過5000左右，現在到第15名，均價高達14156，漲幅2.8倍；

石家莊，2009年第42名，新房均價也才3968，現在快速攀升到第16名，均價高達14072，漲幅3.5倍；

合肥，2009年第39名，新房均價4232，現在躍居第17名，均價到了一萬三，漲幅3倍；

鄭州，2009年第33名，新房均價4652，現在躥升到第19名，均價也到了一萬三，漲幅2.8倍；

有漲就有跌，貓哥稍微捋一下發現，跟溫州排名下滑的還有：

寧波（2009年第6名，2017年第18名，漲幅31.9%）、

大連（2009年第9名，2017年第22名，漲幅24%）、

青島（2009年第11名，2017年第14名，漲幅96%）、

無錫（2009年第16名，2017年第30名，25.8%）、

泉州（2007年第19名、2017年第34名，漲幅35.9%）、

東莞（2007年第17名、2017年第23名，漲幅61.1%）

兩者一對比，不由發現，過去8年左右，中國房地產大勢是：

直轄市、省會城市崛起，沿海製造業城市「跑輸大盤」。

為什麼如此？

原因有很多，但貓哥要說的很直觀的一點是——城市房價漲幅的起落，背後是中國GDP格局的新變化。

讓我們看看，2016年，中國GDP「萬億俱樂部」的城市，按先後排名，分別是：上海、北京、廣州、深圳、天津、重慶、蘇州、成都、武漢、杭州、南京和青島。

除了蘇州、青島，其他都是清一色的直轄市和省會城市。任何稍微了解中國政治經濟的人士都知道，在我國，城市的行政級別越高，越能獲得更多的金融、政策資源和支持，在「GDP大戰」中獲得先機。尤其是在其省內，基本上省會城市都是全省的政治經濟中心，是全省的「門面」，政府為此投入巨大。

我們就以武漢為例。8年前，武漢的房價只排在26位，所反映出的是當時它的經濟狀況，地方政府要大力發展經濟，靠什麼？無非是：

政策：2016年6月，國務院正式批複武漢全面創新改革試驗方案；

人才：去年武漢引進「城市合伙人」116名，「國家千人計劃專家」57名，孵化器面積在15個副省級城市中排名第一。武漢大學生總數高居全國前列，為了留下人才，武漢市出台了「大學生買房優惠政策」；

舉債：2016年，武漢市全社會固定資產投資(含農村私人投資)7093.17億元，連續三年突破7000億元。這其中包含了私人投資，但政府投資還是大頭。注意，地方政府除了地方財政，是沒有錢的，無論是產業基金還是項目資金都是「借來」的，投資規模越大負債就越多。果然，武漢已經是多年來負債率最高的城市之一，說湖北居全省之力建設武漢並不過分；

招商：推出「武漢百萬校友資智回漢工程」，吸引小米、泰康、融創等企業項目落戶，把周圍地塊的地價和房價帶動起來；

其他省會城市的「經營城市」大同小異，於是我們看到，省會們汲取全省的金融、經濟、財政、招商資源，在政策的加持下，GDP突飛猛進，利好消息頻傳，房價一舉超過了沿海製造業發達的市縣。

如果過去8年，你的投資沒有跟上這一變化，那麼就真的虧大了。

3

「經濟小龍」不復威風

在2009年，中西部廣大省會的房價不但遠低於北上廣深，更是低於東部地區經濟發達的地級市，如寧波、無錫、珠海甚至南通。

我們可以把這些曾經碾壓省會城市的經濟強市強縣稱為「經濟小龍」，依託先起步的鄉鎮企業、外貿經濟、輕工業，這些城市曾經經濟發達，吸引大量人才。

但隨著中國經濟的轉型和各省舉全省之力建設省會後，如今，區域中心城市在經濟總量和房價上都將它們甩在身後。

不但溫州，就連傳統上蘇南經濟強市無錫，也從第16名下滑到30名。這些城市的公司從事高端產業少，就意味著高薪崗位少，因為高薪崗位主要基於此：無非高科技、金融、高端服務業。

沒有高薪的年輕群體就難以支撐房價，距離北上深這樣一線城市太近，人才、資源很可能就被體量更大、經濟更活躍的超大城市吸收。

所以，在上海強大的引力約束下，無錫幾乎再沒有崛起的機會。

因此，其他城市如無錫、寧波、大連等，在過去是明星城市，外貿和製造業發達，目前遭遇到了同樣的困境——在金融、人才、技術上有先天性缺陷，難以吸引資金流、人才流、技術流，在中國的城市競爭力逐漸被趕超。

從城市吸引力榜就可以看出：

從這一圖也可以看出，這些吸引力排名前40的城市，基本可以分為：三大城市群+兩個經濟帶

那就是：

珠三角城市群：深圳、廣州、東莞、佛山、惠州、中山

長三角城市群：上海、蘇州、杭州、寧波、無錫、嘉興、常州

京津冀城市群：北京、天津、石家莊、廊坊、保定

長江沿線經濟帶：南京、合肥、武漢、重慶、成都

浙閩沿海經濟帶：福州、廈門、溫州、台州、泉州

從中對比房價走勢不難發現，資源、人才越來越集中於這些經濟帶的「頭部」中心城市。自此，中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。

無論是投資房產，還是選擇人生起步城市，就在裡頭找吧。

*本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考

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