除了京奧港，他們也是地王，揭秘南京地王生存史！

昨天，傳聞9月要開盤的京奧港終於公布銷許，均價25884元/㎡，共154套，毛坯交付。毫無疑問，即使撇去其他，單算項目本身的建築成本來說，這個價格就是虧本的。

京奧港未來墅項目位於麒麟科技創新園，在2016年4月15日的土拍上由北京嘉誠拍下，成交價47.6億元，樓麵價22353元/㎡。刷新了地價，比當時啟迪方洲在售價格還要高出一截，成為當時的麒麟地王。

拿地不到半年，史上最嚴調控來襲，這位拿地時已引起全城關注的地王中間歷經放風入市價格超4萬，遭遇限價，產品改革，被爆偷面積等等，到了昨天，銷許放出，進行登記，這位麒麟前地王的首開之路走的可謂是一波三折。

不過，南京的地王本就在不斷刷新中，麒麟現如今的地王也已易主新城G59地塊，高位拿地如同個人高位接盤，本就有風險，市場調控情況下，那道價格紅線無法越過，便會陷入如同京奧港一樣的尷尬境地。

如2010年江寧地王銀城千花溪，也是經過一年半的時間才上市，6449元/平米的樓麵價，當年的首開均價11000元/㎡不到，跟今天的京奧港蜜汁相似。

當然，各個區域板塊的現地王/前地王也不是都像京奧港一樣虧這本含著淚的賣，絕大多數的地王還是能好好的活下來，樓市南京今天也帶大家看下，南京現在各個板塊地王分布情況，以及那些在售的曾經地王們的現狀。

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2017年現地王分布情況

一張表先帶大家看下南京截至目前各個區域板塊地王的情況。

從上圖也可看出，細分到小板塊後，南京目前共24幅地王，已經上市的僅2塊，不過絕大多數都已公布了規劃或案名，已經處於動工狀態，預計年內或明年入市。

目前依舊是地王，且在售的，是江寧正方新城的綠地理想城和位於板橋的藍光公園1號。綠地理想城前陣子剛剛進行過公寓的首開，住宅由於需現房銷售，還需等待一段時日。

而藍光公園1號也是藍光在南京拿下的首個項目，高層住宅部分已經售罄，6月份最後的高層推出時室，中籤率34%，當天即售罄。目前項目的洋房部分還未定入市時間。

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他們也曾是地王

除了上述兩個目前依舊在地王榜單內的以外，南京目前還在售的項目中，也有不少是打著地王的光環上市的，只不過有的較為低調，有的確實年代較遠，但至今仍在出售，讓人忘了他曾經也是自己區域的王。

城北，融創玉蘭公館，拿地時間2016.1.29，地價17945元/㎡

融創玉蘭公館位於城北燕子磯，目前暫無房源在售，預計本月加推12#、13#兩棟樓，面積129㎡，兩梯兩戶，共計220套房源。前期均價29204-29844元/㎡。

江寧，魯能泰山7號院，拿地時間2016.1.29，地價14153元/㎡

項目位於江寧方山，上個月剛進行過開盤，目前在售少量房源，面積137、185平米，均價約29000-30000元/平米。預計後期加推4#（原樣板間），面積155㎡、170㎡、180㎡左右，加推時間待定。

江北高新，亞泰山語湖，拿地時間2014.8.29，地價4057元/㎡

亞泰山語湖也是江北較為早的地王，14年拿地時，地價僅4057元/㎡，目前整個高新區二手房價格早已超2萬。不得不說，該項目至今在售，且目前保持著4%的南京最低中籤率。即使是新房價格被限住在16500元/㎡，相對地價來說也已是賺得盆滿缽滿。

城東，京奧港未來墅，拿地時間2016.4.15，地價22353元/㎡

京奧港不用多說了，剛領到銷許，面積107㎡、131㎡、141㎡，今天依舊在排隊進行意向登記，均價25884元/㎡，目前是否搖號以及開盤時間待定。

河西，保利天悅，拿地時間2015.10.28，地價24026元/㎡

保利天悅位於建鄴區應天大街與樂山路交匯處，地處河西中，最近一次開盤在今年4月，開盤價格44999元/㎡。項目也算得上是神盤之列，雖然是大面積，總價較高，但仍然相當難買到。

預計後期加推1、5、6號樓共228套房源，主力戶型為140㎡、150㎡、180㎡，精裝交付。

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地王的5種活法

看到京奧港這樣被死死壓住價格的地王，許多人對地王的前景堪憂，認為上一波拿地的地王，在這一輪政策行情的調整下，恐怕都占不到便宜。

但說起來，南京的地王輩出，今年由於土拍時，部分地塊嚴格設置最高限價，而最高限價大多都沒有超過所在區域內的地王樓麵價，導致今年地王寥寥。然而在前面一輪一輪的地王迭代中，也有人總結出了地王的5種活法。

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聯合開發

不知從何時起，聯合開發已經成了一大趨勢，據了解，南京現在已有近40家聯合開發的項目，最高的如高新G27地塊，已有至少6家房企進駐。而近期開盤的新項目如弘陽燕瀾七縉、星悅城等，都是聯合開發項目。

這也是不少房企在拿了高價地或地王后降低風險的一種做法。目前地王榜單在列的燕子磯安居G01地塊，便已確認了和仁恆進行戰略合作，新城G59地塊，也有弘陽和保利的介入。

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分家分回本

通過將自己手中的地塊拆分，賣給不同的房產公司，收籠資金，也是一種活下來的方式。最大的案例，是10年的中冶鼓樓濱江地塊，也就是現在還在售的中冶盛世濱江項目。

當時將3幅地塊以256.54億元全部拿下的中冶，在13年政府收回2號地後的兩年時間裡，將1號地塊六度拆分，分別引進了證大、龍湖、深業、恆大等房企各自開發項目。

而經過這些輪的地塊交易，「地主」中冶早就收回了當時1號地拿地的成本價。這種活法不得不說是羨煞旁人。

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改嫁大戶人家

崑崙沃華在15年拿下的城北「悠山醉月」項目是當年的邁皋橋地王，但在此後爆出因開發企業資金鏈斷裂項目停工的新聞，後由綠城接手該項目，改名「東方蘭園」，有了綠城的加持，項目開即售罄，完成了自己的華麗轉身。

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等等等等

有些地王拿地後，確實處於高位，而市場遲遲不見好，有些房企等不及便不得不採取了貼本賣的方法。而有些經得起時光消磨的、實力雄厚的房企，便研製出了終極策略——等。等到市場轉好，如仙林的高科榮境，守了5年才首開，華麗上市，至今還在賣。

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貼著賣也是活

這個其實不用多說，一般情況下，開發企業拿地1-2年內都要開發，不然沒有資金回籠，巨額的財務成本會無法讓企業正常運作。例如現在，市場行情是想賣高價也有道坎隔著，為了活著，只好貼著成本賣房，能活著就好。例子就不用舉了。

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KOL說

地王頭上有光環，但有時，光環也是枷鎖。畢竟吸引了全城的目光，沒有做好，也會引來大波的分析和嘲諷。

2017榜單上的地王們，大多還沒有上市，部分受到現房銷售的約束，今年也無法入市。不過今年市場行情如此，入不了市並非是壞事。而明年，現房銷售的、區域地王陸續出場，屆時，若市場行情仍未有放鬆的趨勢，地王們將如何自處，也讓我們拭目以待。

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