加稅、限貸後的澳洲房產為什麼還備受青睞？

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房產新政解析

貸款政策的收緊

2016年4月以前，海外投資者都可以在澳大利亞本地銀行貸款購買澳大利亞房產。

而從2016年4月開始，隨著海外買家材料作假問題凸顯以及澳洲國內對於海外買家大筆購入房產推高房價的擔憂，現在澳大利亞本地銀行對於海外買家的貸款申請基本上停止。

部分非澳洲的銀行還可以為海外買家提供貸款，但是貸款的比例也在降低，審核標準一直在提高，也沒有放鬆的跡象。

本地買家向本地銀行申請貸款變化

過去本地買家在澳洲銀行貸款，無論是投資房還是自住房，只還利息還是本息同還，利率相差不大。

現在本地銀行提高了投資房的貸款利率，並且還在不斷提高只還利息的利率。

政策表明澳大利亞政府也不鼓勵國內本地人的炒房行為，政府不單對海外人士去槓桿，也希望對本地人士去槓桿。

針對海外買家稅務方面的政策變化

最直觀也最簡單粗暴的變化就是徵收了外國投資者的特別印花稅，並且稅率一直在提高。

過去，本地買家與海外買家的印花稅相差不大。甚至在2014年，海外買家在購買新房的時候，還能享受一部分的印花稅減免政策。

現在這個優惠政策不但取消，且自今年7月1日起，海外買家在新州及維州購買公寓物業的印花稅分別增加4%、5%至12.5%。

新州印花稅新政

維州印花稅新政

除此之外,海外買家現在購買澳大利亞的物業，根據物業價值，至少需要交納$5500澳幣的FIRB申請費，而在過去FIRB是沒有申請費的。

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現行房產市場情況

悉尼、墨爾本、布里斯班是中國投資者最青睞的城市，以下幾張圖分別是近年來的每周拍賣清除率、房屋空置率以及房產綜合中位價的變化情況。

近年每周拍賣清除率

數據來源：Corelogic

可以看到，近2年悉尼和墨爾本的拍賣清除率一直在70%-80%之間波動，這說明在新政下，墨爾本和悉尼的本地市場依然是非常活躍，沒有受到什麼打擊。

雖然布里斯班的拍賣清除率一直不如另外兩個城市，但相對之前，活躍度也沒有明顯降低。

住房空置率的變化情況

數據來源：SQM

截止2017年7月，澳洲這幾大城市的住房空置率一直都維持在較低的水平。即便是在近幾年新房開工數明顯增加，並且對海外投資者的政策打壓加大的情況下，住房空置率依然沒有太大變化，維持在非常低的水平。

悉尼從1.8%上升到了2%；布里斯班從3%上升到了3.3%；而墨爾本的空置率則降低到了1.7%。

這個數據包括了待售和待租的住房數量。

今年各城市房屋中位價的變化情況

數據來源：Corelogic

絕大多數城市的房價都在上漲。而中國投資者最青睞的悉尼和墨爾本，在過去一年裡，在政府嚴格限制海外投資者的政策下，依然取得了超過15%的年增幅。

根據澳大利亞住房行業協會公布的數據表明，7月份澳大利亞全國新房銷量降低至4年來的最低水平，其中公寓銷量下滑近16%。

這個可能就是政府打壓海外買家，實施最嚴政策後，最直觀體現變化的一個數字。

原因有兩個：

1.海外買家本來就只能選擇購買全新物業，政府大幅加稅以後，海外買家處在一個觀望狀態。

2.因為過去有相當一部分的海外買家認定可以貸款，把槓桿做的很大，在交房的時候貸款政策發生變化，導致這部分買家沒有足夠現金可以去成交物業。只能把原來買的物業進行轉手，然後吸引了部分本來計劃購買全新物業的買家，轉而去購買這種所謂的撿漏房，最後導致新房銷售數字下降。

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結 論

通過空置率，我們可以得出澳大利亞房產並沒有供過於求；通過拍賣清除率，可以得出本地市場依然活躍；通過房屋的銷售中位價知道房價並沒有下降。

對海外買家通過提高稅費來增加投資門檻的不單是澳洲一個國家，加拿大，新加坡走在更前面。

前面談新政的時候，重點說的是針對海外買家的新政，事實上對本地買家政府也出台一系列的新政，其中就包括了二手房印花稅的減免等對首次置業本地買家利好的政策。

政府對海外買家加重稅，對本地買家減稅，希望增加海外買家的購買成本，降低本地人的購房門檻。同時又在貸款上限制海外買家以及大規模運用高槓桿的本地房地產投資者。

即便政府用如此多的政策，打壓本來為數不多的海外投資者。可是澳洲房產的本質還在那裡，澳洲是一個移民國家，每年新增許多人口，而澳洲房產又是永久產權，關鍵城市的空置率低，租金回報高，審批開發周期長。

只要這些東西沒有發生徹底的改變，本地需求就不會降低，房價也不會發生斷崖式的下跌。原本買不起房的，現在在這些新政後，依然還是買不起房。

而對於對澳洲有興趣的海外投資者來說，只要市場還是好的，就依然是值得投資的，只不過投資的思維和具體操作的方法會發生改變。

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應該有怎樣的投資思維

首先，需要明確海外買家可以運用高槓桿的時代已經過去了，暫時也沒有鬆綁的跡象。

其次，還需要明確一點：在一個住房相對短缺，空置率低的市場上，投資或者持有物業，始終不是一個壞的選擇。

上圖顯示的是從1960年開始到現在，房屋去除通貨膨脹後，房屋中位價長線趨勢圖。從上世紀六十年代開始，雖然存在著不同的漲跌周期，但是整體上的持續漲幅已經是大勢所趨。

上圖是將通貨膨脹去除後，房屋和工資的漲幅對比。可以看出，房屋的漲幅遠超過工資的漲幅。

兩張圖片都來自於澳大利亞經濟發展委員會發布的一份長達122頁的研究型報告《澳洲房產》，而關於為什麼從60年代起就出現這種持續的增產，該報告也給出了相應的解釋。

長期的原因有三點：

1.澳大利亞城市的基礎建設，特別是交通從60年代起的發展就滯後於工業和人口的增長。導致了人們上班和回家之間的成本增加，造成了內城房價的攀升。

2.隨著全球製造業的發展和衝擊，金融服務業加速發展，造成的結果就是高收入人群通過高租金和高房價的競爭優勢將低收入的藍領階層從市區趕了出去，也就是所謂的中產階層化。

3.政府對土地用途的控制手段越來越強大，為了城市更好的發展，澳洲政府對城市的分區政策變得愈加苛刻。加上土地私有制的雙方作用下，變相加劇了土地供應緊張，從而推高了土地的價格。

而從1990年至今，短期房價快速增長的原因有以下幾點：

1.幾大主要城市：悉尼、墨爾本、布里斯班都是海岸城市，相對於內陸城市來說，本身就有著海岸房產溢價的優勢，房價增長自然就快過於內陸城市，這個在世界的任何角落都在發生。

2.澳大利亞的稅務政策長期向有房者傾斜，無論是自住房增值不徵稅，還是通過房產對個人所得稅進行抵扣，都無形中從稅務上鼓勵人們持有房產。

3.最重要的原因就是，悉尼和墨爾本在過去二十年移民增長的速度都遠超自然人口的凈增長速度，而近年來的海外移民結構也發生了改變。這些新移民的特點就是帶著足夠現金來到澳洲，消費能力大部分都超過本地居民。

結合以上原因，可以知道為什麼過去幾十年澳洲房地產扣除通貨膨脹因素後，還一直在波動周期中實現了穩步上漲。

而往回看這些數據，就可以得出一個結論：超過一定的周期後，投資澳大利亞房地產一直都是穩健的投資。

對於有足夠資金、希望投資海外、現金流壓力不太大、希望做房產投資而不是房產投機的投資者來說，投資澳大利亞房地產依然是最好的選擇之一。

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