買新房？買二手房？根據你的情況選擇，讓你獲利最大化！

關注美國房產的人都知道，中國人已經連續多年成為美國房地產的最大海外買家群體，其中買房出租投資佔據到了最大的比例。而在這旺盛的需求下，有一個問題也同樣在第一時間擺在了購房者面前。新房和二手房究竟孰優孰劣？華人購房者買房者究竟買新好還是擇舊？

討論這個問題之前，首先我們先把購房者按照購房目的大致分為自住與投資兩大群體。自住因為家庭人口，預算，工作地點等等多重因素限制，情況較為複雜。而處於投資目的在美添置房產的購房者，地產君的建議是選擇新房（尤其是公寓類型）能夠獲得較高的租金收益率。具體理由讓地產君帶大家一一闡明。

新房（公寓）的初始投入小，購房壓力相對來說比較輕，容易形成正向現金流

這一點非常容易理解，公寓類型的城市屋往往房屋面積較小，地段位於新開發的小區。而且樣式設計上比較單調。但是這些看起來顯性的缺點卻是很多投資購房者的福音，因為這意味著資金貸款壓力小，也容易收回成本，適合中產階級家庭投資。

然後，主要的租賃需求都由公寓提供，所以公寓容易找租客，可做到「以租養貸」，即每月用租金來還房貸。這也使公寓的租金回報率值得期待，在國外通常能達到5%以上年租金回報率，是一種正現金流的投資方式。此外，公寓多位於市區或學校附近，比郊區別墅生活更便利。

熱門城市獨立屋可遇不可求，可售房屋貨源少

相對來說，中國人赴美買房，比較青睞的地點主要在洛杉磯、舊金山、紐約和波士頓。業內人士表示，美國新城鎮的擴張遠沒有中國迅猛，像在國內購房一般買便宜的地段，等發展起來再升值，在美國是難以行通的，應該重點選擇發展較好的成熟區域。

由於美國有世界上最好的教育，現在每年中國到美國留學的人數都超過10萬人，因此，與此相關的房產需求十分龐大，絕大多數中國人買房都有考慮教育的需求，給即將赴美留學的孩子作打算。因此，有教育資源的城市、地段，就成為中國人在美國買房的最熱門地區，如紐約、洛杉磯、舊金山、亞特蘭大、休斯敦、西雅圖、拉斯維加斯等城市都是中國人買房比較多的地區。

而這些因素堆積下，較好地段的獨立屋不僅房屋單價高，更重要的經過房市一段時間的搶購，好的二手房貨源相對稀缺，比較難以獲取。

熱門投資城市，公寓在租賃市場更受租客青睞，市場需求旺盛

首先要明確的是，美國租賃住宅的供應集中於大都市地區，包括中心城市和郊區，2015年全美分布在這兩類地區的租賃住宅分別占租賃住宅總量的43.3%和39.0%，非都市地區(Non-Metro Area)的租賃住宅僅佔總量的17.6%。

在這類大都市選擇租賃房屋的用戶本身就對價格比較敏感，並且在大都市奮鬥相對而言生活成本高也是不得不考慮的一個因素。同時年輕人群體比例比較多，這部分租客本身對私密性要求也更看重，綜合來看公寓型住所的接受程度也更高一些。

數據上直觀的分析，也呈現出同樣的態勢。

大都市地區，多戶住宅是租賃住宅的主體，且在中心城市和郊區分別佔到72.9%和57.7%；

非都市地區多戶住宅佔40.8%，略低於獨戶住宅，47.1%，在各類地區中，2-4個單元的小型多戶住宅中的租賃住房單元數量最多。

中心城市，50個單元以上的大型多戶住宅也是租賃住宅的一種主要形式，其單位數位居第二。

換言之，獨立屋在租賃市場的青睞度遠低於多戶住宅。而一般來說，獨立屋即為二手房，舊房的代名詞。在熱門大都市，購置獨立屋用於投資容易出現資金鏈問題，這一點需要各位投資者慎重考慮。

新房在維護費用以及能源花銷費用上更佔優勢

可能會有購房者忽視房屋後期維護的費用，但事實上這是非常關鍵的一個點。而且這部分的損耗會隨著時間年限遞增。

在房屋保養維修上，新房除了更加現代化的設計，一般都選用更節能環保的建材和設備，能源使用更高效，業主早期的保養和維修費用也更低。新房從上到下，由內而外全部都是嶄新的。新房配套的家電往往都配有原廠保修，一般能較好地避免租客在租房使用時對房屋老舊傢具等造成損壞而產生的不必要糾紛和費用。

新房出租，業主不必擔心是否要換屋頂、管道、油漆、中央空調或窗戶（建商也對房屋品質提供保障，一般在十年內出現的建築上的問題都可以解決），無需花費精力在安全監測和舊物翻修上，業主承擔的風險和花費的人力物力少了，租客住房體驗更優的同時，也少了後顧之憂。

而二手房如未在近期進行部件的更換和升級，在保溫、節能方面的表現就會遜色於運用了最新的材料和技術的新房。雖然買家購買二手房時，賣家也會提供通常為期一年的房屋保修。但綜合維修保養費用，二手房業主的支出明顯更大，短時間來看，可能區別不大，隨著時間流逝，差距會越來越明顯。

綜合來說，投資新房用於出租有以下幾個優勢：

新房優勢1：前期投入小，資金壓力較輕

新房優勢2：在租客市場更受歡迎

新房優勢3：房屋維護費用日積月累會成為一筆大開銷

當然了，對一個購房者來說的利處，對另一個購房者來說可能是弊處。比如，新房之前沒有人住過這一點，可以說沒人留下任何問題，也可以說沒法知道是不是有問題。但是我們仍可以通過一些方法，來確保自己買到稱心如意的新房子。例如：

檢查建築商的業績記錄。看看該公司還建過哪些建築，此前的項目是否按時完成，建築商和購房者之間是否發生過衝突？

多逛逛。如果你住在附近，而且此開發區建好的房屋已經有人居住，可以問問這些居民，打聽該建築商是否高質量完成了工作且履行了合同義務。

不要期待你的家會跟樣板房一樣。需要注意，你在樣板房中看到的花崗岩櫃檯、環繞立體聲家庭影院和新派噴頭浴缸等豪華設備，都不包括在基本價格內。它們需要額外的費用。

看房時帶上你的經紀人。如果現場有建築商的房地產經紀人，他們會非常熱心地幫助你。但是現場的經紀人是為僱傭他們的建築商服務的，他們會為開發商謀求最大利益，而不是購房者。

最後，考慮無形因素。相似風格的房屋會吸引相似的購房者，大多數開發區都會照顧到家庭的需求。根據不同購房者的需求，一致性、孩子能否在街上玩耍等因素，可能是優勢，也可能是劣勢。

希望每一位華人投資者在風起雲湧的美國房產市場都能斬獲自己的一桶金~

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