樂鋪副總裁趙辰：開店選址避開大坑的14個秘笈

選址是個技術活，充滿各種細節和陷阱，不能拍腦袋做決策。

整理編寫|楊亞飛

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趙辰老師深耕互聯網行業十餘年，曾先後任職於新浪樂居、搜房網(現房天下)等企業，系樂鋪第一位員工。此次，趙辰老師的分享一共分為五個部分：

一、構建合理的選址模型；

二、店面的基礎條件；

三、店麵價格評估；

四、簽約風險；

五、物業交割；

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選址流程：前車之鑒，防微杜漸

選址是項功夫活，比拼的是耐力與細節的把握度。選址流程複雜，涉及範圍廣，即使有多年選址經驗的小老闆，也免不了會遇到一些難題。

趙辰首先提到，結合行業大數據以及過往經驗來看，北京市場大概7成商戶是處於不盈利的狀態。其中尤其是餐飲、零售等一些大的業態，超過65%是選址失敗造成的。

具體操作上來看，很多商戶會基於原有的預算，並結合投入資金、成本、客單價、翻台率、回本期以及盈利期等要素繪製一個盈利模型。並基於盈利模型搭建選址需求以及店鋪選址。但趙辰分析，商鋪盈利模型往往偏於理想化，不太符合市場實際預期，「市場總是在變化」。

針對可能出現的碰壁問題，趙辰表示商戶通常會面臨兩種解決方案：

1.繼續找，但可能會走很多回頭路。

2.調整需求，高效快速找到。

趙辰認為這兩者並沒有嚴格的對錯之分，但相對來說，調整需求是合理選址模型的必要條件，商戶也能藉此實現更快速、高效地開店，「早一天開店，早一天賺錢。」

生意的本質就是賺錢，但前期投入是一項數額龐大的開支。開店初期投入最大的三筆錢，分別為租金（租金和押金）、轉讓費、裝修費等。

在實際操作中，基於相對理想的選址模型，商戶往往缺乏對整個市場的真實情況的判斷以及對於市場變化的理解。趙辰認為，合理的做法主要是以下三點：

1.租金多少和位置好壞是正相關的，但不能盲目追求性價比；

2.要足夠地了解市場和市場變化。先了解市場，再做盈利模型；

3.不能忽略支付方式和免租期。

此外，趙辰也分別舉例介紹了免租期申請、政策、證照等初期投入需要特別注意的事項，這有利於更好地測算初期投入及回本盈利期。

單就餐飲行業來說，趙辰分享了一個數據：北京93%的餐飲商鋪一定有轉讓費的。他表示，每年的政策都在調整，對於政策的合規性要求也越來越嚴，有證照合規的餐飲商鋪越來越稀缺。

針對轉讓費，趙辰表示，商戶需要認清轉讓費的合理性，「轉讓費是沒有標準的」，它是基於當前或上一個承租人對於店鋪主觀理想的期望值。在做預算時，商戶要把資金預留出來，並做好預期。「核心是把賬算清楚。」，趙辰總結道。

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店面選址實操：解決問題要看細節

人流量測算是選址時需要考慮的重點。很多商戶往往追求人流量大、進店頻次高。但趙辰認為，人流量需要更精細化，不僅僅是基於具體的人群和畫像，還要關注更完整的歷史與實時數據，分析潛在客群。

經營要想合法合規，必須證照齊全。但各行業辦照條件都有所區別，代辦公司魚龍混雜，再加上辦照政策調整、個別房東隱瞞實情等，經營者容易陷入簽約後無法辦照經營的困境。

趙辰指出，開店前務必確認所屬行業、所屬區域的辦照要求，明確目標店面的辦照手續是否一致。總結下來就是，在證照這件事，要做到眼見為實。

此外，商戶還需要特別注意以下三點：

1.要看到真的產權證的原件甚至其他證明的原件；

2.要去工商部門確認是否符合，否則後續風險更大；

3.為了規避風險，應把證照情況寫進合同條款里，以明晰相應的違約責任。在交割過程中，也要留意時間差的問題。

此外，趙辰分別就店麵價值的評估、簽約風險、交割等三部分的問題展開了詳細介紹。

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