豐樂奧體公館/華潤紫雲府/碧桂園天悅/綠都瀾灣等項目開盤詳情解析

據CRIC房價測評統計，（9.11-9.17）豐樂奧體公館/華潤紫雲府/碧桂園天悅/綠都瀾灣/正商城/華南城中園/建業比華利莊園/英協生生銀河居/萬科譽/康橋悅蓉園10個項目開盤；

詳情解析如下：

一：惠濟區/豐樂奧體公館

項目地址：惠濟區三全路金杯路交叉口向東280米路北

開盤時間：2017年9月16日

推案體量：192套

開盤概述：

本次為豐樂奧體公館首次開盤，推出高層毛坯1#、3#，共計192套房源，截至開盤結束銷控顯示去化151套，去化率為78.65%.

開盤戶型：

本次推出的主要產品為89.54-112.44㎡三房，戶型方正舒適，設計緊湊實用。

現場流程：項目於9月16日上午9：00在豐樂園大酒店開盤。

分析師點評：

銷售分析：開盤當天共推出192套房源，當日去化率78.65%，開盤價格低於客戶心理預期，且多數客戶看中項目周邊強勢的大學公建配套，開盤去化效果良好。

客戶分析：成交客戶以惠濟區、金水區地緣類客戶為主，年齡在24-35歲之間，以剛需自住客戶為主，投資客戶較少。

產品分析：本次開盤推出的高層毛坯89.54-112.44㎡三房，戶型設計合理，77.45㎡二房戶型緊湊實用。項目以櫻花為主題，小區內規劃有800米櫻花主題跑道，且周邊環境較好，公建配套完善。

價格分析：開盤當天1#、3#高層毛坯成交均價為16000元/㎡，與區域內價格基本持平，且區域內項目多為未入市。

二：經開區/華潤紫雲府

項目地址：經開區東風南路與隴海路交叉口向南800米

開盤時間：2017年9月16日

推案體量：204套

開盤概述：

本次開盤推出是9#，建面80㎡兩房、95-115㎡三房、135㎡四房共計204套，成交均價18200-18500元/㎡。截止開盤結束，銷控顯示去化174套，去化率 85%，去化效果良好。

開盤戶型：

本次推出產品主要針對剛需和剛改客戶，面積區間廣，戶型多樣化，客戶可選擇性多。

分析師點評：

銷售分析：開盤推出是9#共204套房源，去化174套，去化率85%，去化效果良好。原因是定價較合理，產品品質、價格優勢及位置優勢明顯。

客戶分析：以鄭州市剛需和剛改客戶為主，追求生活品質，看中經開老城區未來發展、周邊配套和產品品質，年齡在25-40歲之間，事業處於穩定上升階段，支付能力較強。

產品分析：本次開盤推出的204套房源中，建面為80㎡二房、95-115㎡三房、135㎡四房，面積區間廣，戶型多樣化，客戶可選擇性多。

價格分析：開盤當天高層成交均價18200-18500元/㎡。經開老城區精裝高層均價22000-23000元/㎡，儘管該項目毛坯交付，但與周邊項目價格相比優勢明顯，客戶接受度高。

三：經開區/碧桂園天悅

項目地址：經開區經開第一大街與經南六輔路交匯處

開盤時間：2017年9月16日

推案體量：594套

開盤概述：

本次開盤推出共計594套房源，其中高層1#，8#推出456套，建面95-142㎡，洋房7#、9#、12#、13#推出138套，建面156-182㎡ 。高層成交均價 17500元/㎡，洋房成交均價23000元/㎡， 截止開盤結束，銷控顯示整體去化529套，去化率89%，去化效果良好。

開盤戶型：

本次推出產品主要針對功能性和品質性改善客戶，面積區間大，戶型多樣化，客戶可選擇性多。

本次推出產品主要針對品質性改善客戶，戶型寬敞舒適，戶型設計方正，內部動線設計合理。

分析師點評：

銷售分析：推出房源整體去化529套，去化率89%，去化效果良好。原因是首次推出，推出套數少，前期蓄客期長，積累客戶多；定價較合理，附加精裝修；開盤當天及前期優惠力度大，促進客戶的成交；碧桂園的品牌效應，客戶的信賴。

客戶分析：以鄭州市功能性和品質性改善型客戶為主，客戶主要來自經開區地緣性客戶和一些邊緣性客戶，年齡在25-40歲之間，以家庭為單位購買，自住或者投資。

產品分析：本次開盤推出的594套房源中（95-142㎡高層房源456套；156-182㎡洋房房源138套），滿足功能性改善客戶和品質性改善客戶需求。面積區間大，戶型多樣化，客戶可選擇性多，滿足客戶不同需求。

價格分析：高層成交均價17500元/㎡，洋房成交均價23000元/㎡，經開老城區高層精裝單價22000-23000元/㎡，價格優勢明顯，高層洋房均精裝交付，加上開盤優惠力度大，客戶接受度非常高。

四：管城區/綠都瀾灣

項目地址：管城區紫荊山南路與宇通路交會處（地鐵2號線站馬屯站）

開盤時間：2017年9月16日

推案體量：102套

開盤概述：

本次開盤推出的是三期超高層2#、3#部分房源共計102套，均價13500-13700元/㎡。截止選房結束，銷控顯示去化97套，去化率為95%，去化優秀。

開盤戶型：

產品主要針對剛需和品質性改善客戶，98㎡三房戶型方正、空間利用率高，143㎡四房寬敞舒適，滿足改善類客戶需求。

現場流程：

分析師點評：

銷售分析：本次開盤推出超高層2#、3#部分房源共102套，去化97套，去化率為95%，去化優秀。主要原因有：蓄客時間長，蓄客量充足；項目位置優越，位於地鐵口且配套成熟；綠都的品牌，客戶比較信賴。

客戶分析：年齡在25-50歲之間，主要是管城區、二七區的地緣性客戶及周邊外溢性客戶，以剛需、剛改客戶為主，選擇在此購房大多是看重綠都的品牌及項目配套等。

產品分析：此次開盤推出的產品面積為98㎡三房、143㎡四房，98㎡的三房，格局方正，空間利用率高，滿足剛需客戶；戶型143㎡的四房，戶型方正，南北通透，居住舒適度高。

價格分析：此次開盤均價13500-13700元/㎡，相對於上次開盤均價13700元/㎡，無明顯波動；該片區同類產品目前均價為13500-13800元/㎡，基本持平。

五：二七區/正商城

項目地址：二七區航海路與碧雲路交叉口

開盤時間：2017年9月16日

推案體量：210套

開盤概述：

本次推出的是禧園5號院公寓1#，建面約43-61㎡房源共計210套，成交均價11300-12500元/㎡， 截止開盤結束，銷控顯示去化率21.4%，去化效果較差。

開盤戶型：

本次推出9層精裝修公寓產品，面積區間43-61㎡，面積小總價低，投資自主皆宜，但採光通風不佳，居住舒適度一般。

分析師點評：

銷售分析：推出禧園5號院公寓1#房源共計210套，去化率21.4%，去化效果較差。原因主要是認籌時間短，蓄客量不足，且客戶到訪率不高；戶型採光通風都較差，居住舒適度欠佳。

客戶分析：投資性客戶較多，這類客戶多為鄭州市區中高收入群體，手裡有大量地現金存款，年齡段30-45歲。還有一部分客戶為自住+投資，自住的同時看中後期的溢價。

產品分析：本次開盤推出的210套房源中，43-48㎡占較大比例，61㎡佔比較少。戶型設計基本無差別，設計緊湊，空間利用率高，但採光通風欠佳，居住舒適度不高。

價格分析：成交均價11300-12500元/㎡，為精裝修交付，和該片區其它公寓產品相比，價格持平，但本項目為雙氣70年產權公寓，具有一定的優勢。

六：南龍湖/華南城中園

項目地址：新鄭市龍湖鎮雙湖大道與創新路交匯處

開盤時間：2017年9月16日

推案體量：644套

開盤概述：

此次項目加推2#、9#、15#共計644套房源，成交均價8500元/㎡。截止選房結束，銷控顯示去化率94%，去化效果優秀。

開盤戶型：

本次推出房源戶型種類多樣，包含77㎡兩房，88㎡、112㎡、117㎡三房，定位為剛需以及剛改產品。

分析師點評：

銷售分析：此次推出的為一期三批644套房源，截止上午選房結束共銷售606套，去化率為94%，去化效果優秀。原因為此次購房政策與首批相同，即華南城的商戶與租戶在本項目買房不限購，滿足購房條件的客戶較多，蓄客量充足；價格方面優惠力度大，由此保障了此次的去化結果。

客戶分析：客戶年齡集中在30-55之間，以剛需自住為和投資為主要購房需求，主要是前面兩批未選到房源的客戶參與到此次選房中，以地緣類客戶為主，其中約有80%來自華南城商戶和業主，10%為當地居民，還有少部分為鄭州市區剛需外溢客戶。

產品分析：項目緊鄰南龍湖主幹道，周邊各種資源配套，規劃較為齊全。此次項目推出房源數量較多，品類齊全，可滿足客戶的不同置業需求。戶型設計合理，舒適度以及可利用率較高，客戶認可度較高。

價格分析：此次開盤價格為8200-9000元/㎡，成交均價為8500元/㎡，與首批開盤價格持平，較二批售價下降400元/㎡，低於客戶的心理預期價格。此次售價低於周邊同等競品價格400-700元/㎡，價格優勢明顯。

七：平原新區/建業比華利莊園

項目地址：平原新區平原大道與鄭新大道交匯處

開盤時間：2017年9月17日

推案體量：654套

開盤概述：

本次開盤推出高層6#、10#，小高層20#、26#、36#—43#，共計654套，7.4萬方，5.6億貨值；高層成交均價7000元/㎡，小高層成交均價8500元/㎡，截止開盤結束，微信選房頁面顯示高層去化率100%，小高層去化率100%。

開盤戶型：

本次推出的產品主要針對剛需客戶，戶型寬敞舒適，功能分區明確，高層兩梯三戶，小高層一梯兩戶，舒適度強，性價比較高，滿足客戶不同需求。

現場流程：項目於9月17日上午9：40在建業園區開盤，客戶憑有效購房憑證進入選房等候區，進行微信選房，當天到訪人數1200人左右。

分析師點評：

銷售分析：去化率100%，整體去化優秀。原因主要是開盤價低於周邊項目市場價，且開盤當天推出2萬元特價購車位政策，現場配合10萬元購房券以及品牌家電等活動，客戶購買熱情高漲開盤秒搶，10秒左右全部售罄；洋房、高層首次推出，推出套數少，前期蓄客期長，積累客戶量大；老業主口碑以及項目品牌對目標客戶的吸引力較大；此次推出兩房以及小三房產品，相對周邊大三房，具有獨特優勢。

客戶分析：40%客戶來來自省內其他區域，受限購政策以及利率上浮影響，鄭州外地客戶外溢；鄭東新區和金水區佔比25%，客戶為鄭州市區中高收入群體，35-50歲年齡段的中高層員工為主要客群，購買實力較強，該類客戶考慮投資或自住，看中區域發展和環境。原陽縣客戶佔比15%，25-35歲左右，對建業品牌認可，以自住為主。

產品分析：本次開盤推出高層6#、10#，共計120套；小高層20#、26#、36#—43#，534套，共計654套；戶型設計方正，功能分區明確，內部動線合理，高層兩梯三戶，小高層一梯兩戶，舒適度強，性價比較高，滿足客戶不同需求。

價格分析：小高層成交均價8500元/㎡（毛坯），高層成交均價7000元/㎡（毛坯）。高層單價低於周邊同類項目800元/㎡左右，高層單價低於周邊裝修項目1300元/㎡左右，小高層單價低於周邊同類項目1000元/㎡左右，低於周邊裝修項目3500元/㎡左右，低於客戶預期價格，客戶認可度較高。

八：鄭東新區/英協生生銀河居

項目地址：鄭東新區熊兒河路與相濟路交匯處

開盤時間：2017年9月17日

推案體量：220套

開盤概述：

本次開盤推出是3#東單元、4#（1單元，01、02、03、04戶），共計 220套，高層成交均價23000元/㎡。截止開盤結束，銷控顯示去化194套，去化率 88%，去化效果較好。

開盤戶型：

本次推出高層房源，主要針對剛需和剛改客戶，面積區間96-144㎡兩房、三房、四房，設計合理，動線清晰，客戶認可度高。

分析師點評：

銷售分析：

高層去化194套，去化率88%，去化效果良好。原因主要是首次推出，推出套數少，前期蓄客期長，積累客戶量大；區域位置及產品品質對目標客戶的吸引力較大；定價較合理，價格具有獨特優勢。

客戶分析：客戶年齡25-50歲之間，主要是鄭東新區、金水區客戶，以剛需和剛改為主，80%為中高收入群體，支付能力較強。

產品分析：本次開盤推出是3#東單元、4#（1單元，01、02、03、04戶），共計 220套。主要針對剛需和剛改客戶，面積區間96-144㎡兩房、三房、四房，設計合理，動線清晰，客戶認可度高。

價格分析：高層成交均價23000元/㎡，項目位於熊兒河路與相濟路交匯處，屬於北龍湖板塊，河南版的「陸家嘴」，享受著鄭州市最優的資源。周邊路網密布、整體通達性優。定價較合理，價格和產品具有獨特優勢。

九：鄭東新區/萬科譽

項目地址：鄭東新區商都路與普惠路交叉口東南角

開盤時間：2017年9月17日

推案體量：288套

開盤概述：

本次開盤推出是3#，32-65㎡精裝LOFT公寓房源288套，成交均價20000元/㎡，截止下午3點整，銷控顯示去化率91%，去化效果優秀。

開盤戶型：

本次推出產品主要針對投資性客戶，戶型布局合理，緊湊實用，利用率高，客戶認可度較高，主要原因是項目的地理位置優越，且客戶信賴萬科的品牌。

分析師點評：

銷售分析：去化263套，去化率91%，去化效果優秀。去化良好原因主要是開盤價合理，符合客戶預期價格，客戶接受度較高；周邊房租租金偏高，投資回報率高；萬科的品牌效應和項目地理位置優越，吸引了大批投資客。

客戶分析：客戶來源是鄭州市投資客、自住剛需客戶等，以投資型客戶為主，年齡在25-45歲之間。

產品分析：推出32-65㎡精裝LOFT公寓房源288套，戶型設計合理，緊湊實用，利用率高，客戶認可度較高。

價格分析：成交均價20000元/㎡，高於周邊同類產品1000元左右，比平層公寓價格高2000元/㎡，定價較合理，精裝交付，雙地鐵，地理位置優越。

十：經開區/康橋悅蓉園

項目地址：經開區經開第一大街與經南六輔路交匯處

開盤時間：2017年9月17日

推案體量：268套

開盤概述：

本次開盤推出是1#、6#、7#、9#洋房，185㎡房源60套；25#高層，90-144㎡房源208套,總套數268套。洋房成交均價25500元/㎡；高層成交均價17500元/㎡， 截止開盤結束，銷控顯示整體去化率 89%，去化效果良好。

開盤戶型：

本次推出產品主要針對剛改和品質性改善客戶，戶型設計方正，寬敞舒適，內部動線設計合理。

本次推出產品主要針對品質性改善客戶，戶型寬敞舒適，動線清晰，功能分區明確，設計較合理，客戶認可度高。

分析師點評：

銷售分析：去化率89%，去化效果良好。原因是首次推出，推出套數少，前期蓄客期長，積累客戶多；開盤當天及前期優惠力度大，促進客戶的成交；康橋的品牌效應，客戶的信賴。

客戶分析：以鄭州市剛改和品質改善型客戶為主，客戶主要來自鄭東新區和經開區地緣性客戶，認可經開區濱河國際新城板塊未來發展和配套，年齡在25-40歲之間。

產品分析：本次開盤推出的268套房源中，60套159-185㎡洋房房源，208套90-144㎡高層房源，產品主要針對剛改和品質性改善客戶，戶型設計方正，寬敞舒適，內部動線設計合理。

價格分析：洋房成交均25500元/㎡；高層成交均價17500元/㎡。高層單價高於周邊同類產品的單價1500元左右，精裝交付，這是價格略高主要原因，洋房單價與該片區價格持平，有部分品牌溢價，項目定價較合理，客戶接受度高。

圖片來源於網路，版權歸原作所有

統籌/薛瑞娟 編輯/趙慶秋 校對/魏子源 視覺/劉建輝

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