中國家長投資留學房產新趨勢：買豪華公寓給子女當宿舍｜環域居

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圖片來源：huanyuju

作者 Dinah Eng

雖然美國大學學費高昂，但財力雄厚的留學生家長願意不惜一切代價，為即將步入校門的子女選購豪華公寓作為他們的「宿舍」。

根據國際教育協會(Institute of International Education)發布的《2016年門戶開放報告》(2016 Open Doors Report)，2015-2016學年，在美留學的海外學生數量較上一年度增加6萬9000人，同比增長7.1%。

中國學生仍是最大的外國留學生群體，但就研究生而言，印度生源增長最快。報告指出，「前三大留學生生源國分別是中國、印度和沙烏地阿拉伯，約佔全美海外留學生總數的53%。」

與此同時，家境富裕的留學生和他們的父母對紐約、波士頓和邁阿密等主要城市的豪宅項目興趣濃厚。家長們想為子女覓得一處環境舒適的居所，而且可以作為他們來美探親時的落腳點。

以曼哈頓地獄廚房社區(Hell』s Kitchen)的豪華公寓樓Fifty Third and Eighth為例，負責銷售工作的道格拉斯?艾麗曼地產公司經紀人Donald Schiraldo說：「部分住戶是哥倫比亞大學、福特漢姆大學和茱莉亞音樂學院的留學生，他們大都來自歐洲、南美和東南亞地區。」

據他介紹，Fifty Third and Eighth原本是一棟租賃公寓樓，後於2014年被改建成共管公寓項目，並於第二年開盤。全樓共有248個單元，目前僅餘20席。其中，單卧單元的起價為120萬美元，大戶型單元的售價為250萬美元到350萬美元不等。Schiraldo稱，樓內5%的住戶是學生。

圖片來源：Douglas Elliman Real Estate

便捷交通和齊全設施是關鍵

Schiraldo指出，優越的地理位置是吸引大學生的重要因素之一。該項目距離多條地鐵主幹線不到兩個街區，因此乘車前往哥倫比亞大學不超過15分鐘，而抵達福特漢姆大學布朗克斯學院只需約30分鐘。此外，步行15分鐘以內即可抵達著名藝術學府茱莉亞音樂學院。

他說：「大部分學生住在單卧單元，但也有一些家長選擇購買兩卧單元，便於接待來美探親的家庭成員。或者，從投資的角度出發，子女住在其中一間卧室，然後將另一間卧室出租給室友。」

大樓的配套設施包括24小時門衛和禮賓部、屋頂露台和健身中心，以及覆蓋所有走廊和公共空間的視頻監控系統。另有一間提供Wi-Fi和電視機的休息室。Schiraldo說：「無論何時，您都能看見有學生在看電影或上網。」

留學生家長青睞投資物業

儘管房地產經紀人表示，過去幾年越來越多的留學生家長購買豪華公寓用作子女的「宿舍」，但一些人指出，特朗普政府的反移民傾向可能導致這部分群體增長放緩。

房地產代理公司First Boston Realty International副總裁Brett DeRocker說：「在大選期間和結束後不久，我們發現海外客戶隨即減少。今年春天，這類客戶有所增加，但波士頓有大批提供全面服務的開發項目可供選擇，所以銷售開始放緩並趨於穩定。」DeRocker專門從事國際房地產交易。

據他介紹，波士頓地區分布著60多所高校，來自中國、拉丁美洲、歐洲和中東的外交人員和企業家是當地豪華公寓的固定客戶群體，他們通常選擇距校園通勤時間在30分鐘以內的物業。

他表示，許多客戶來自經濟震蕩的國家，他們希望在美國尋找一處不錯的投資物業，而且可以兼作第二住宅。

DeRocker說：「這些家庭尤其是海灣和中東地區的買家，通常有一到三個孩子，他們希望子女能去波士頓接受高等教育。他們對比了四到六年的租金支出和一次性的房地產投資，最終選擇了後者。」

此外，他指出，一些豪華物業根本不會出租給學生。以波士頓的麗思卡爾頓酒店公寓(Ritz-Carlton Hotel & Residences)為例，該項目由三幢塔樓組成，其中一幢塔樓不允許大學生租住，但如果公寓由家庭所有，學生可以一同居住。

DeRocker說：「許多家庭首選酒店式公寓，如四季酒店私人住宅(Four Seasons Private Residences)和文華東方酒店公寓(Mandarin Oriental Residences)，因為這些品牌在海外擁有一定的知名度。我的客戶大都被千禧大廈(Millennium Tower)等設施齊全的五星級項目所吸引。樓內配備兩層的設施，其中單卧單元的起價在100萬美元左右。」

買家看中全方位服務

邁阿密的綜合開發項目Brickell City Centre由兩幢豪華公寓塔樓組成，吸引了大批國際買家，包括邁阿密大學、佛羅里達國際大學和邁阿密-戴德社區學院的海外留學生。

太古地產(Swire Properties)住宅銷售部高級副總裁Maile Aguila說：「70%到75%的住戶來自拉丁美洲國家。通常，留學生家長會選擇售價在65萬美元到150萬美元的單卧或兩卧單元。」

Brickell City Centre坐落於城市金融區的核心地帶，距離Metrorail地鐵站和Metromover免費輕軌站僅幾步之遙。對學生們而言，便捷的輕軌、汽車或公路交通十分具有吸引力。

該項目的一至三層為零售空間，包括薩克斯第五大道精品百貨店(Saks Fifth Avenue)，四層分布著餐廳和電影院。裙樓上方建有兩幢高層住宅樓、辦公樓和酒店。

Aguila說：「我們擁有一個朝氣蓬勃、充滿活力的社區，而學生們可以享受比鄰一流餐廳、電影院和商店的都市生活。配套設施包括設有瑜伽、普拉提、尊巴練習區和現場指導的健身房；附帶游泳池、按摩池和燒烤區的一英畝室外平台；以及提供美甲服務的美髮沙龍。」

該項目距離比斯坎灣僅兩個街區，樓內配備生物識別安保系統，住戶需要佩戴特製的腕帶才能乘坐電梯到相應樓層。此外，為了安全起見，今年晚些時候電梯內還將加裝指紋識別器。

邁阿密是投資留學房產的熱門選擇。圖片來源：Bloomberg News

父母選購新屋與准大學生同住

房地產代理公司Sereno Group Palo Alto副總裁銷售總監Brian Chancellor稱，在美國西海岸，向大學生開放的全方位服務式豪華公寓明顯少於東海岸。Chancellor主要幫助斯坦福大學的留學生家長挑選合適的房源。他指出，該地區的國際買家偏少，但數量穩定，而且東西海岸對豪宅的定義截然不同。

Chancellor說：「這裡不是紐約，住戶不會出於安全考量而提出設立門崗和安裝視頻監控系統的要求。帕洛阿爾托屬於市郊。該地區幾乎沒有可提供全方位服務的豪華公寓，因為這不符合開發商的成本效益，而且大部分樓盤不允許學生獨自居住。」

Chancellor稱，多重因素導致帕洛阿爾托地區的在售房源逐年減少，而且房價居高不下。如果想在一幢設施不算齊全的住宅樓購買一套兩至三卧的現代公寓，大多數海外家庭需要支出至少200萬美元到300萬美元。

他說：「我的大部分客戶只有一個孩子，他們想要離子女近一些。這些富人過慣了豪華生活，並且期望孩子畢業後能留在美國，所以傾向於購買大戶型單元，以便日後可以同住並且用作第二住宅。」

房地產經紀公司Deleon Realty駐帕洛阿爾托總監Kim Heng經常與斯坦福大學的留學生家長打交道。她表示，該地區的市場放緩與特朗普的反移民傾向無必然聯繫，真正的原因來自中國政府限制資金外流的舉措。

Heng說：「我們過去接待過許多全現金買家，但2015年以來，這類客戶的數量銳減。中國人喜歡現金購買海外房產，因為傳統思想使他們對債務敬而遠之。但現如今，許多中國買家不得不申請房貸。儘管如此，超級富豪總有辦法達成交易。」

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