信泰資本投資新番 44億競購英國酒店巨頭與海外地產版圖

觀點地產網對比其他知名度更高的安邦、海航等企業，信泰資本行事一直十分低調。而它回歸到市場的視野，還要從最近的一次洽購說起。

近日有外媒報道，信泰資本與英國投資公司Aprirose正在商議聯合收購英國酒店巨頭QHotels，收購價將超過5億英鎊（約合人民幣45億元）。

知情人士透露，Aprirose此前欲獨自收購QHotels，目前則計劃收購其50%股份，另一半由信泰資本持有，該收購協議有望在未來幾周內與原持有者簽訂。

戴德梁行此前公布的報告顯示，中國2016年酒店投資額佔全年境外投資總額的27%，這一比例在2017年第一季度下降到了3%。在海外酒店投資明顯下降的大背景下，信泰資本再出手收購QHotels，顯示了其對海外投資或者說酒店投資的堅定。除此之外，和信泰資本自身的定位與投資邏輯也不無關係。

2013年，從國際投行出走兩年的蓬鋼，聯手美林時期的老搭檔劉二飛和中國四大資產管理公司之一的信達資產，一起組建了信泰資本。

彼時，信泰資本希望做的是帶中國的資本去海外投資，憑藉曾經積累的投行經驗和廣闊國際人脈，蓬劉二人在投資機會的捕捉和選擇方面有著先天的優勢。

競購英國酒店巨頭

自2016年11月，信泰資本聯合合眾人壽以約61億人民幣發起迄今最大一筆海外養老資產收購後，其海外回聲就沉寂了許多。不過，時隔10個月，信泰資本似乎又尋覓到了理想的投資標的。

近日外媒報道稱，中國信泰資本（Cindat）與英國投資公司Aprirose正在聯合收購英國酒店巨頭QHotels，收購價高達5億英鎊（約合44億人民幣）。

知情人士透露，Aprirose此前欲獨自收購QHotels，不過礙於收購金額較大，因此於2017年年中聘請了安永在亞洲尋找共同出資人，安永英國大中華業務主管李牣斐同安永香港地產投行團隊則撮合了這筆交易。

據悉，QHotels此前由貝恩資本旗下的Sankaty基金和洛杉磯對沖基金Canyon Partners共同持有，於今年早些時候委託英國精品投行Eastdil Secured出售這一資產。按照合作雙方的意願，信泰資本加入後，Aprirose將收購QHotel 50%的股份，另一半由信泰資本持有。未來幾周內，Aprirose與信泰資本有望與原持有者簽訂收購協議。

公開資料顯示，QHotels成立於2003年，目前在英國擁有26家四星級酒店，共約3650間客房。QHotels觸角遍布英國南北地區，在曼徹斯特、劍橋、溫徹斯特等各大知名城市均有其身影。

需要注意的是，這也是信泰資本在英國的第二筆交易。於2016年5月，信泰資本和中信資本聯合出資在倫敦核心地帶梅菲爾（Mayfair）柯宗街60號開發32套高端公寓，英國地產投資公司Brockton Capital，則負責整個公寓項目的開發和管理，並佔有少數股份。

上述項目是梅菲爾近年來唯一獲批的新建高檔住宅項目，投資規模達到6億英鎊（約合人民幣57億元）。預計2019年竣工。

在常駐倫敦的觀點地產新媒體專欄作者傅士鵬分析認為，信泰此次收購是看準了中國未來的出境游。

世界旅遊組織數據顯示，到2030年倫敦吸引的國際遊客數量將翻一倍，至約18億人次，增長主要受惠於新興經濟體中產階級的擴大，尤其是中國。

傅士鵬表示，旅遊人數的不斷增加，使得英國酒店、度假屋、零售商鋪等資產類別長期被看好，這也直接掀起中資財團收購英國酒店的熱潮。此外，QHotels旗下的酒店多屬於中高檔酒店，符合中國遊客「不止要走馬觀花，還要休閑享受」的旅遊訴求。

蓬、劉海外淘金記

在中國資本的出海賽場上，信泰資本可以說是低調的一派。儘管距離其冀望的「國際一線資產管理平台」還有很長的路要走，但這家成立僅4年的資本公司，在行業中的地位已是舉足輕重。

數據顯示，從2013年至今，信泰資本已經在紐約、芝加哥、倫敦、悉尼等全球門戶城市投資超過13個項目，涉及精品酒店、高端住宅、寫字樓等標的，累計投資15億美元，管理海外資產超過65億美元，約合人民幣429億元。

海外資產規模可觀的背後，是信泰資本兩位創始人蓬鋼和劉二飛不可或缺的領導角色。

蓬鋼與劉二飛擁有華麗的履歷，其中，劉二飛被稱為華爾街中國第一人，在摩根士丹利、高盛、東方匯理、美林等世界知名投資銀行都留下過自己的足跡。

曾任美林全球資本地產投資部董事總經理的蓬鋼，則被市場傳說是知道房企上市秘密最多的人之一，對恆大的投資仍然是業內津津樂道的投資案例之一。

此前在接受觀點地產新媒體採訪時，蓬鋼曾表示，信泰資本想做「國內在海外資產的管理人」，目標「不只是讓中國資本走出去，還要有本事把錢賺回來」。

從拿著海外的錢到中國投資，到開始專註於推動中國資本「走出去」，曾為職業經理人的蓬鋼和劉二飛，職業生涯可以說帶有一種戲劇性的輪迴，不過同時也是中國資本崛起的真實寫照。

2011年，任職美林集團十年的蓬鋼離職後選擇在國內創業，創辦了聚焦海內市場的安泰投資。彼時，安泰投資做的事是將募集到的人民幣資金，投向中國的房地產項目。

「但是作為一種有限合夥的形式，在中國的資本市場，在房地產領域不太容易作為一個主流，和信託公司、基金子公司，還有銀行等等都沒有太大的優勢競爭。」

有限的發展空間，讓蓬鋼開始將目光投向更廣闊的海外市場。2012年底，一個紐約開發商代表團來北京路演融資，讓蓬鋼看到了價值投資的窪地：「一直是海外資本投資中國項目，美國開發商到中國找錢，這是第一次。」

2013年初，蓬鋼主動聯繫之前在美林的老搭檔劉二飛，討論兩人合作的可能。同時，蓬鋼開始與信達資產管理公司溝通，探討合作投資海外資產的可行性。

近年來，與日俱增的外匯資產，讓信達資產的國際化需求越來越大。不過由於對外部環境非常生疏，信達資產的海外投資業務進展緩慢。

三方一拍即合，2013年，信達資產、安泰投資和劉二飛創立的CGO資本合資成立信泰資本，

專註於構建以海外投資為重點、服務於中國資本的投資及資產管理平台。

2013年底，信泰資本完成了第一個項目的投資，是位於紐約華爾街附近的辦公樓，信泰資本將其連同旁邊的地塊買下。

「我們把它改成一個酒店，後面這個塔樓做成一個公寓。」蓬鋼介紹，按照一呎1400美元的成本計算，彼時2400美元一呎的銷售價 ，讓信泰資本的基本上利潤達到70%。

項目的市場表現超出了蓬鋼和劉二飛的預期，類似紐約的成熟市場，也讓信泰資本看到了商機。在2013-2015三年間，信泰資本已經完成了9個項目的投資，投資金額6.6億美元，其中有5個項目在紐約，2個項目在芝加哥，1個項目在悉尼，1個項目在倫敦，項目的總開發價值合約36億美元。

在這三年間，信泰資本的主要投資思路是以開發項目為主，跟本地開發商合作，並持有一定比例的股權。不過，世界主要市場快速上漲的土地、工程價格，讓信泰資本不得不轉變思路。

從2016年開始，信泰資本的主要投資對象是一些現成的、有穩定現金流的物業。

2016年11月，信泰資本聯合合眾人壽以9.3億美元（約合人民幣61億元）收購了美國房地產投資信託基金Welltower Inc.共計39處養老社區物業資產包75%的權益，這筆收購是中資首次大規模收購美國養老資產包，也是該領域迄今最大一筆海外養老資產收購。

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