樓市發展不明，我們該如何判斷哈爾濱房價的未來走勢？

馬光遠先生曾說過一句話：房價短期看政策，中期看城鎮化，長期看人口轉折點。我覺得他說的非常有道理，從大方面來判斷房價是最不可能的，所以從局部視角來看待樓市才是最可靠的。今天，我就結合它的觀點，試著給大家剖析一下未來哈爾濱房價的發展和走勢。

1、短期看政策

首先來看政策，回顧哈爾濱過去10年的房地產發展走向，可以看出政策對於樓市的影響還是十分明顯的。從2007年至今，哈爾濱出台的調控措施並不過，也沒有太多嚴厲的政策，畢竟10年前的哈爾濱根本沒幾個人買房。再看看哈爾濱現在的調控政策，依然不是為了限制買房出台的，而是為了去庫存出台的。從這我們就能看出一點眉目了。

2、中期看城鎮化

單從表面來看，哈爾濱的經濟並不過度依賴房地產，但現在卻有這方面的傾向。截至到2016年，我國的城鎮化率在57%，正處於城市化發展的階段。而哈爾濱作為二線城市的，它的城鎮化率在58%（2013年的數據）。哈爾濱的農村人口在逐漸轉為城市人口，這些人必然需要在城市買房。可是哈爾濱的人口福利略差，很多人享受不到進城工作的待遇，所以買房的人口並沒有急速增長的情況。

3、長期看人口轉折點

這幾年，哈爾濱的人口數量並沒有增長，反而出現了逐年下降的情況。目前，哈爾濱的常住人口總數在1066.5萬人左右，2015年時哈爾濱的人口總數為961.4萬，比2014末減少25.9萬人。

人口的增長比凈出比例雖然在近年有所減少，但並沒有太大的變化。雖然農村人口進入城市購房的需求掙多了，但大多數的城市人口選擇到其他城市購房，這就出現了所謂的人口轉折點。從長期來看，人口凈流出增多必會減少住房需求的增長性，沒有人買房就沒有漲價的動力，出現改變的幾率也就越少。

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