未來20年，房產還會是最有效的財富保值工具嗎？

有人曾說，過去20年，跑贏通脹的只有幾類商品或物品：

京滬房產、騰訊股票、上海車牌。

股票對平常人來說難以把握，並且很難有常性拿住，車牌準確來說就不是個正常流通的商品。那麼對普通人來說：

過去20年，年化收益率近乎15%的京滬房產在未來還會是有效的財富保值手段嗎？其他城市呢？

今天帶著這些問題，【數據話房】仔細給大家分析下房價上漲的成因，以及未來可能的走勢。

結 論

首先拋出結論：

1、未來中國房價將會是個兩級分化的市場；

2、人口流入城市的房產對普通人來說仍將是最有效的財富保值工具；

3、遠離那些充滿童年記憶的故鄉，那裡終究將會是財富墳墓。

下面【數據話房】逐一來給各位看官仔細分析下原因：

一、遠未完成的城市化

國家統計局公布2016年的數據顯示，城鎮人口佔總人口比重（城鎮化率）為57.35%。

但是2013年中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社聯合發布《城市藍皮書》分析指出，目前中國農業轉移人口市民化程度綜合指數僅40%左右。2012年，全國按戶籍人口計算的城鎮化率僅有35.29%，若按城鎮中農業轉移人口市民化程度平均為40%推算，中國真實的完全城鎮化率只有42.2%，比國家統計局公布的常住人口城鎮化率低10.4個百分點。這表明，按照市民化的標準，目前中國城鎮化率大約高估了10個百分點。

按照發達國家的標準，城鎮化率要達到70%才會逐步穩定下來。也就是說，我國還有25%的城鎮化率的路要走，按照每年1個點速度來看，還有20-30年的時間。

同時，除了農村邁向城市外，還有從小城市邁向省會，從小城市、省會邁向北上廣深的步伐一直會持續下去。

上圖是在類似中國當前城鎮化水平階段，其他國家房價變動情況。

一個顯著特徵是，幾乎所有在這個城鎮化水平階段的國家，房價都經歷著較大的上漲。

二、通貨膨脹、貨幣貶值

首先，需要明確一個觀點：

貨幣貶值是經濟發展中的常態

貨幣升值會帶來更大的問題

通貨膨脹、貨幣貶值至少有以下幾個好處：

1、促進消費

2、拉動投資

3、緩解貧富差距

前兩點就不說了，很多人對貨幣貶值，是對窮人有利還是富人有利有不同看法，我的看法是只要思維跟的上時代，通貨膨脹、貨幣貶值有利於窮人，至少可以緩解貧富差距。

試想20年前，10萬與1萬是天壤之別，但是擱到現在，10萬與1萬的差距就極小。

只要思維不僵化，敢想敢做，加上適度的通貨膨脹，窮人是完全可以和中產、富人實現階級的轉化的。

三、不動產是和平年代吸納貨幣的最佳商品

戰爭年代，什麼最緊俏，食物、黃金。

和平年代，什麼最值錢，土地！

千百年來，無不如此

上面說了，貨幣總是在發行的，很多時候都是超發的，而在目前人民幣尚未完成國際化的大背景下，過量的貨幣就需要在國內進行消化，那麼貨幣蓄水池就應運而生了。

什麼可以作為貨幣蓄水池呢？股市？樓市？

其實叫蓄水池並不貼切，應該說貨幣放水管，可以適當放緩貨幣流動速度的工具，對衝天量貨幣直接導致物價上漲的壓力，而這樣工具必須具有易受調控、成交總價高、流通慢等特點。

股票具有上述的前兩個特點，但是交易快、換手率高，導致如果大量熱錢進入股市，極易產生大起大落。

而樓市就不同了，總價極高，流通慢，易受監管和調控，兼顧金融和生活必需品的屬性。同時由於其不動產特性，導致其天然成為財富與貨幣的蓄水池（放水管）。

當貨幣超發時，經濟無法吸納大量財富與貨幣時，政府可以引導資金流向房地產市場，避免出現諸如食品之類商品的惡性通脹；

當貨幣總量不足以支撐經濟正常發展時，政府這時會做什麼？是繼續印發貨幣。

所以對房地產這個蓄水池來說，資金總是源源不斷地往裡輸入，只是快和慢的問題。

上圖是發達國家房價漲跌各指數的對比情況。可以發現房價易漲難跌是全球普遍現象，過去半個世紀，各國房價上升的年數均明顯超過下跌的年數 。

從這張圖可以看出，從1950年到2015年，美國房價漲幅一直是高於CPI漲幅，最近這些年來，房價漲幅已經趨近於名義GDP漲幅。

從1950年到2015年，房價上漲 24.8 倍，同期消費物價指數上漲9.95 倍，名義 GDP 上升 28.33 倍。也就是說，長期來看，美國房價跑贏 CPI，但略輸給名義GDP。另外一個有趣的觀察就是，這三條曲線從未交叉，並保持基本類似的走勢，也就是說，美國的房價、物價水平，和經濟體的名義增長水平是同向變動，高度相關的。

四、不斷變化的人口與家庭結構

隨著計劃生育的放開，二孩的不斷增加，對人口流入的大城市來講，除了要面對滔滔湧入的人潮來說，還要解決城市自身人口不斷增加的住房需求。

同時，家庭戶數在不斷分裂，未來房產需求仍大。有些觀點認為，隨著老齡化，80後未來將繼承並擁有4-5套房，實際上這不現實。因為老齡化伴隨著人口壽命的增長，年輕人需要房時，老年人還沒去世，房子根本繼承不了。

離婚速度增長，每一對離婚，造成單人戶不斷增多，家庭戶數進一步增加，購房需求不斷增長。

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