許家印登頂中國首富：恆大的帝國之路！

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撰文|張銀銀

恆大董事局主席許家印登頂中國富豪鐵王座。福布斯最新數據顯示，許老闆以391億美元的身家成中國新首富。

上個月，槓桿遊戲曾寫文章簡單總結過，這些年來，恆大作為超級槓桿玩家是怎麼一步步登上巔峰的。當然，張銀銀不免也對其Z務壓力分析了幾句，然後文章就被「誤shan」了。

今天借著許總登頂，再來談談恆大帝國。

1

土地儲備總量和拿地價格之低，恆大稱霸中國

8月28日，恆大發布2017年度半年業績，數據喜人。

譬如，截至6月30日該公司總資產達14930億。上半年營業額1879.8億，同比大增114.8%；凈利潤231.3億，同比大增224%；更難得，業績大增的同時，恆大上半年實現凈負債率大幅下降近一半。

還值得一說，恆大上半年，歸屬股東利潤188.3億，同比大增832%，股東回報率51.8%，同比增43.6個百分點，各項利潤指標均創上市以來最高紀錄。意思是說，做恆大的股東，當然也包括小股東、股民們，是幸福的、划算的。

恆大想說，其努力對得起各位股東。

按照恆大自己的說法，2017年初，恆大啟動戰略轉型，提出要堅定實施發展戰略和發展模式的轉變。在發展戰略上，由「規模型」發展戰略向「規模+效益型」發展戰略轉變；在發展模式上，由以往高負債、高槓桿、高周轉、低成本的「三高一低」發展模式向低負債、低槓桿、低成本、高周轉的「三低一高」發展模式轉變。

顯然，這份半年報似乎說明恆大的戰略轉型初見成效。即便如此，外界還是有很多說法。槓桿遊戲就不一一列舉，也不是今天要說的重點。

槓桿遊戲要說的是，不知不覺中，恆大不僅土地儲備總量坐上了中國第一，其土地儲備價格在10大房企中也是最低。華夏幸福咱姑且先不談，那是另外一個套路。

圖1.2017上半年，10大房企土地儲備及成本 圖表來源|C新傳媒

如上圖1，僅僅2017上半年，恆大新增土地儲備就超過6000萬平米，三四五線城市新增拿地項目佔比70%。總量正在接近3億平米，不過按照恆大的計劃，未來要逐步消化儲備，要把儲備優勢變成銷售優勢、利潤優勢。

同樣是土地儲備過2億平米、上半年的銷冠碧桂園，拿地也沒恆大多。

拿下萬達半壁江山的融創，5000來萬平米的土地還在交割中，一切順利的話，融創估計也會有1億多平米的土地儲備。

但是，不管怎樣，10大房企沒有一家的土地儲備可以和恆大匹敵。規模就是價值。不僅如此，槓桿遊戲注意到，恆大拿地價格之低，超乎想像。恆大平均拿地成本只有2000塊左右/平米，而同樣的三四線之王碧桂園超過3000元/平米。

萬科、龍湖、金地、中海都超過5000元/平米。

拿地價格高，不意味著你賺得就多。拿得低，特別是低到恆大這個程度，又做大到這個體量了，如果不是嚴重現金流衝擊，其實一定是有賺錢能力的。這個成本在三四線城市，賣個幾千塊/平米的房子，不可能說虧。

三四線城市不少確實存在庫存問題，但任何地方，品牌都是有價值的。恆大這樣的大牌，和萬達一樣，跑去是受禮遇的。最近，恆大也在搞文旅項目，套路你懂的。

把規模做大、把地價壓到最低，把自己和三四線城市的經濟命運牢牢捆綁，恆大贏了。

2

堅定看多中國經濟，順應國家需要

恆大今天的玩法，和萬達過去幾年很像：為中國三四線城市城鎮化、商業化貢獻力量。不同的是，萬達通過萬達廣場搞商業，恆大通過造住宅擴城。如今，恆大也開始搞文旅項目，最終拿地套路大家殊途同歸……

而另一方面，槓桿遊戲注意到，當下我國經濟風雲人物、企業中，出現兩種背道而馳的景象。一種曾大舉走出去，是不是轉移資C就不好評價了；一種堅定看多我國經濟，並努力擴張國內經濟版圖。

這就是恆大和發改W批評的那幾類不受歡迎的海外投資，卻被一些公司熱衷的不同。

說的是誰？哈哈，其實不少，日子最近都不好過。堅定派起碼包括許老闆和融創孫老闆。這兩位的公司股票都漲了，財富風雲榜上數字越來越漂亮。這不，許老闆就坐上了鐵王座。

每個時代，都需要密切順應鄭智潮流，需要順應國內經濟趨勢。

很大程度上說，債務誰都有，但如果你是為國家經濟發展貢獻力量，順便自己賺點錢。那麼，你的努力會被看見。沒有誰願意你倒下，因為那後果很嚴重。

而房地產的慣性還在，三四線城市還在享受一二線城市嚴厲調控後的資金和政策扶持。自然，重倉這些地方的人，提前布局這些地方的人，今天獲得收穫是必然的。恆大、碧桂園都是受益者。

通過萬科一役，恆大拿到A股牌照可能很大，雖然當時吃了點虧。我國有句話，吃虧是福。何況，今天港股的表現，也把當時的錢彌補了，至少賬面上。

而假以時日，如果內地上市實現，恆大的價值定可以得到再發現。從這個角度也可以理解，恆大今年在港股的表現漂亮，是有預期在的。做恆大股東，未來有肉吃。

調控還是在繼續的，很大程度上說，對一二線城市越調控，對看多三四線市場的開發商豈不是越有利？

數據是，2017年前7月，恆大銷售額2882.5億，同比大增56%，業內預計其全年銷售將突破5000億。摩根士丹利、德意志銀行、美林美銀等國際投行均看好恆大盈利能力提升，德意志銀行預計，未來三年恆大盈利年複合增長率可達63%。

如果實現了呢？或者沒實現？

3

未來地產放緩的最大受益者們

事實上，每一輪調控都會倒下一兩家規模不算小的開發商，雖然有的最後復甦過來，如佳兆業，同時倒下一大批中小型開發商。

槓桿遊戲注意到，各大開發商在調控下，併購拿地規模都較大。

克而瑞數據顯示，1-7月拿地面積榜單上，前30強房企新增土地建築面積達3.50億平方米，其中通過併購方式取得的土地建築面積佔25%，較去年提升近15個百分點。

新增土地價值榜上，30強房企通過併購獲得土地價值與去年的併購比值基本持平。穆迪投資者服務公司7月31日發布報告稱，2017年全年中國房地產業併購交易總額有望創紀錄。

C新傳媒引述克而瑞的話說，「房企通過併購獲得的土地價值佔比保持平穩，而併購所得土地建築面積佔比卻大幅提升，證明併購方式獲取的土地性價比越來越高，其在房企拿地方式上扮演的角色愈加重要。」

如果調控進一步深化，總會表現到市場上。事實上，當下一些城市確實開始降溫了，儘管有些二線城市還很堅挺。

今天低價拿地、併購，進一步做大規模的開發商，如恆大、融創、碧桂園手中有糧心中不慌。目前，新招拍掛的地價普遍較高，動輒還要配建租賃、保障性住房，實際壓縮了利潤空間。

小開發商日子越來越不容易，巨頭們通過併購卻做大了自己。

槓桿遊戲前幾天分析過，8月最新出爐的數據，銷售面積增速繼續下滑。所有人的好日子或許就要到頭，未來從拿地到弄錢，有的開發商一定會更難。

同時如果銷售增長放緩，最大的受益者們一定是巨頭，他們的市場佔有率會更高，行業集中度會進一步凸顯。過去10來年，巨頭們的市場份額已經提高了不少。6月，槓桿遊戲在北京清華同衡學術周上，聽碧桂園的高管就說，前10房企的市場份額差不多已經20%。

另外，行業集中度更高時，大公司統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，確實是有效的。如恆大所言，這大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，上半年銷售及管理費用率同比大幅下降一半。

加上一些資金的運作，於此，我們可以理解恆大今年股價的表現。但鐵王座永遠不好坐，中國首富的位置壓力是很大的。坐在上面的人，除了喜悅，很多時候也是如坐針氈。

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《讓全國人民相信「房子只夠賣5個月」，誰是最大受益者》，9月14日

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