次貸危機會在加拿大出現嗎？——鼎新資本加拿大地產行業研究報告之一

按：從2017年9月開始，鼎新資本研究部計劃推出加拿大地產行業分析報告系列。報告的主要執筆人是鼎新資本的首席經濟學家，他有著在全球頂尖的經濟預測機構工作多年的經驗。鼎新資本將從宏觀經濟的角度切入，對加拿大的房地產行業進行全方位的解讀和分析，為您提供關於加拿大地產行業的一流研究和資訊，打造出加拿大房地產行業分析的標杆和旗艦。

您現在讀到的，就是鼎新資本發布的第一期加拿大房地產行業研究報告，主要是對美國和加拿大的房地產金融體系進行比較研究，來回答次貸危機會不會在加拿大出現這個問題。

下一期，我們將發布加拿大地產行業研究報告之二：加拿大央行怎麼看加拿大房價的？為了尋找這個答案，我們為您閱讀了加拿大央行從2014年以來發布的全部112篇報告（總數超過上千頁），提煉出最有效的信息，告訴您加拿大央行對加拿大房地產行業的分析和觀點。在此之後，我們將持續為您帶來更多最權威的經濟分析和預測，請鎖定海鯨金融這個發布平台。在這裡，只有乾貨，沒有其他。

美國次貸危機出現的原因

次貸危機，全稱次級房屋借貸危機（Subprime mortgage crisis），始於2007年，是由美國住房抵押貸款違約和法拍房屋急劇增加所導致的金融危機。次貸危機的直接後果是全世界的GDP在2009年出現了自第二次世界大戰以來的第一次下降。

在今天的加拿大，房價是所有人都非常關心的問題，在多倫多和溫哥華的房價經歷了飛速上漲之後而且多倫多的房價又開始調整之時，許多人會問，同樣的事情會不會發生在加拿大？

為了回答這個問題，我們首先要弄清楚到底是什麼導致了美國次貸危機的爆發。美國的次貸危機發酵的脈絡是這樣的：在2001科技股泡沫破裂和9·11恐怖襲擊事件之後，美聯儲開啟了寬鬆的政策來刺激經濟，聯邦基準利率從6.5%一路被下調到1%。這導致了金融機構之間的競爭非常激烈，開始向低信用評級和還款能力不強的購房者提供低首付並且沒有追索權的房貸，也就是次級貸款。這也吹出了一個大的房地產泡沫。

隨著房地產泡沫達到峰值，美國的房價在2007年開始觸頂下行，大量的住房的市場價值小於貸款餘額，相當的一部分人選擇放棄房屋止損。而不少人選擇止損的原因，就是住房抵押貸款合同中設置的是非追索權房貸條款。也就說是，在購房人放棄房屋這個抵押物時，金融機構對購房人的債權即行中止。

總結起來，美國次貸危機的發展順序是這樣的：首先，房價上漲導致了相當多的投機行為，之後，房價開始下跌之後，許多借貸人無法履行還貸義務並且認為違約成本不高從而選擇違約。最後，違約潮愈演愈烈，蔓延到整個房地產市場，多米諾骨牌效應發生。這整個環節中主要的一環是貸款違約。

正如我們之前提到的，購房者違約之後，銀行對貸款人沒有追索權。通俗一點說，就是許多貸款人以很低的首付購買房屋之後，遇到了房價開始下跌的情況，選擇走人（walk away），除了信用分數會下降之外，銀行並不能追索損失。也就是說，次貸危機的主要起因之一，是美國有相當一部分的貸款是沒有追索權的。

加拿大的房屋貸款政策

說完了美國，那麼加拿大這邊的情況是怎麼樣的呢？和美國非常不一樣，除了Alberta和Saskatchewan省的一小部分之外，加拿大絕大部分的房屋貸款（超過90%），銀行都是有追索權的。也就是說，即使房屋價格開始下跌，貸款人如果拒絕還貸，銀行除了可以收回房子進行拍賣之外，還可以對貸款人抵押物以外的財產提出訴訟來抵消銀行的損失。訴訟的標的物可以是貸款人的其他財產，甚至是違約者未來的工資。所以說，在加拿大，房屋違約的成本非常大。

第二，在看到了美國次貸危機的經驗教訓之後，加拿大的監管機構也收緊了貸款政策。對貸款審批的條件要求越來越嚴格嚴格。自2008年以來，加拿大政府一共出台了六項政策收緊房屋貸款，包括在2016年10月要求對所有的貸款人都必須進行房貸利率壓力測試。當然，也不否認在市場上也存在一些弄虛作假的行為。但總的來說，從貸款違約率來看，加拿大目前的房屋貸款還是非常健康的。

第三，加拿大目前的次級債市場比較小。根據CMHC的估計，即使在最頂峰的時候，加拿大的次級貸款也不到總貸款的5%，而美國在次貸危機之前的2006年發放的新增貸款中，有23.5%的份額是次級貸款。所以說，在加拿大，次級貸款並非主流。

加拿大房地產貸款違約率非常低

最後，我們來看看目前加拿大房地產貸款的現狀。雖然多倫多和周邊地區的房價在安省政府四月份出台法規之後受到壓力開始回調，但是貸款數據仍可以說非常健康。

下圖，是加拿大銀行協會發布的房屋貸款數據，可以看到，在2017年6月，加拿大的貸款違約率只有0.25%。而在安大略省，貸款違約率甚至只有千分之一。這個數據在2008年的美國是2.1%。在2009年。美國的貸款違約率更是達到了驚人的4.1%，次級貸款的違約率甚至飆升到了13.6%。

正是看準了加拿大房地產的這些特徵，巴菲特才會在2017年6月的時候選擇購入加拿大的Home Capital Group股票。也就是說，巴菲特認為加拿大的房地產不會像美國當年的次貸危機一樣崩盤，而支撐他這個看法的主要原因，除了經濟的基本面之外，就是加拿大的房地產金融體系和房貸的規則遠比美國要嚴格。

所以說，在加拿大，由於貸款規則和美國的不同，目前加拿大發生次貸危機的土壤並不充分。但同時要注意的是，這並不意味著加拿大的房屋價格會一直線性上漲，尤其是在加拿大央行步入加息周期之後。關於對加拿大地產行業的更多深度分析，請鎖定鼎新資本地產系列研究。

下期預告（鼎新資本加拿大地產行業研究報告之二）：

閱讀了112篇加拿大央行的報告之後，我們來告訴您加拿大央行怎麼看加拿大房價的？

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