地價貴的地方房價就貴？這麼選房你就虧了！房子升不升值得看這個

2016年對上海土地市場來說是「神奇」的一年。

安居客房產研究院統計結果顯示，2016年上海經營性用地成交面積為338.1萬㎡，而土地出讓金達到1459.66億元。據監測，較之2015年，土地出讓面積出現11.62%的下滑，出讓金卻出現10.63%的漲幅，全市去年的土地出讓金為史上第三高值。

在去年5-8月份的這段時間內，上海全市共誕生22宗「地王級」地塊，2016是個名副其實的「地王」年。此輪行情過後，遠郊崇明區的長興島預估保本價都漲至3萬元/㎡以上，中興路、周浦、顧村等地塊的未來發展，頗受業內外關注。

時隔一年多，當初的「地王們」開發的如何？是否真如當初所期待的那樣，披著榮譽鎧甲進入市場？是否能經受住市場的考驗？帶著諸多疑問，安居客特邀第一太平戴維斯上海住宅銷售部高級董事唐華，一同探討當初「地王」們畫下的「大餅」，現在還圓的起來嗎？

調控不鬆懈 「地王」也面臨挑戰

隨著土地市場的調控的深入和細化，上海土地出讓情況，可描述為「漸賣漸冷」。

根據安居客對於今年前8個月土地交易的統計，依成交溢價率由高到低，選取前30位的國有經營性用地的成交情況。其中可以看出，土地溢價逐漸消退，高溢價地塊主要集中在上半年，成交前10的地塊中，70%為商辦類地塊，溢價率均超過了100%。住宅用地溢價率最高為3月29日成交的松江小崑山宅地，溢價率71.63%，樓板價為3萬/平方米。

從上海土地市場對於自有資金的審查和招掛複合的打分機制來說，使得房企們在今年的拿地步調也有所調整，在規則上讓房企理性拿地。

談及這一點時，第一太平戴維斯的唐華女士表示，前一兩年間，整個市場中有一部分階段性和非理性的溢價存在。這些中環或者外環地塊的成交價格遠高於周邊，乃至直衝市中心的價格。通過目前市場的管控，房企更加冷靜、全面地看待一個項目，市場回歸理性，地域性重獲關注，後續來看中環及外環會有明顯的階梯型區分。

而從去年的「地王」成交區域來看，除了中興路地塊外，其他住宅用地分布較為偏遠。從板塊的成熟度、開發成本來看，市場未來或將面臨挑戰。拋開地塊位置因素，更講究房企自身的「內功」，也就是項目的開發能力。

安居客購房師也提出，像「大寧板塊」的成功模式是否值得其他地塊借鑒時，唐華女士稱，大寧板塊需區別化看待。首先大寧板塊自身有成功基礎，導致去年房價趨勢的形成。包括居民的居住力、老城區對新項目的渴望、以及產品自身的吸引力等都影響著板塊的發展。因此綜合來講，去年大寧的價格推升是因不同方面的良好基礎令板塊表現較好。這樣的成功並非能單純複製。

「豪宅」下一步：居住的精神家園

對於未來「地王」入市所面臨的地域、價格挑戰，想要打造標杆性項目，更應注重住宅的精神層面營造。具有多年豪宅研究經驗的唐華女士分享了她對於未來「地王」開發的一些獨到見解。

回溯上海「豪宅」發展史，主要經歷了如下幾大階段：

·首先是以「衡山路41號」和「湯臣一品」為代表的啟蒙階段，具有「標杆性特殊歷史地段」的特徵，形成市場對於豪宅的初步認識；

·接下來，品牌開發商以市中心作為豪宅發展的主要陣地，其中港資開發商為開發主力軍。這是第二階段；

·近一兩年，隨著市場變化，豪宅的「地域化」逐漸被打破，開發商開始將非市中心地段的項目打造成高端豪宅，而這一階段從市場的反應來看，更注重開發商對產品品質的打造。例如大寧及古北板塊的項目。

·進入下一階段，除了對地段和品質的要求，精神領域或將成為「地王」開發的另一種特質。項目自身的特色會更加凸顯，從產品前期定位到宣傳中，住宅項目詮釋出自身獨特的氣質，引領未來居住的全新生活方式。而購房者也會對後續的精神文化塑造更加註重。例如俱樂部和沙龍的打造，對居住體驗提出進一步的要求。

當然，「全生命周期」的精神品質居住必須建立在高品質產品的基礎之上，脫離自身品質來建造空中樓閣無異於天方夜譚。

總體來看，上海房地產市場逐漸回歸理性，房子更強調的是居住屬性，居住的地域性特徵逐漸恢復。如何打造模糊地域性、且具有標杆地位的項目也成為「地王」面臨的一大挑戰。除了追求地段和品質，「精神家園」是未來品質居住的一個新方向。當初「地王」們畫下的大餅，不知道能否圓的起來？安居客將為廣大購房者持續關注。

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