美帝買房有哪些潛規則？如何選中介？怎麼估價？這些秘密地產經紀不會告訴你

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插入一條來自粉絲蛙蛙魚的原創攻略。

最近一段時間在西雅圖買房子，那裡的房價漲的很迅猛,從春季到7月才幾個月的功夫漲了10多萬，還出現有很多人在搶一套房子的情況。我們也是5個offer里被選中的。聽說是因為很多華人投資了當地的房產市場，他們覺得可能西雅圖會變成第二個灣區。很多大公司在西雅圖有headoffice（沒有州稅），所以很多高學歷收入的人才都慢慢集中在那裡，所以才會出現房產這樣迅速的漲價吧！

1，注意房屋面積的真實性！！！

這個很重要，不要太相信redfin或者zillow上給的房屋面積數字。這些有時候是有水分的。另外這個數字的出處是根據county的面積寫的。但是很多人不知道zf網站的房屋面積不是zf幫你測量的。是屋主自己上報的！這個也是我買房的時候差點被騙才知道的。好在有個厲害的老公，把建築商當年造房子的平面圖找了出來對比！足足和county上面的數字少了200多square feet。

當然如果你要搞清楚你的房屋面積到底是多少大小，除了找Inspection測量，就是要知道當年哪家建築商造的，你可以去查找，很久很老的房子可能找不到，就只能依靠Inspection了。

2，W條款

在賣方市場的情況下（現在就是），搶房的時候，因為好幾個offer在搶同一套房子，除了加價，很多賣家會要求你們waive掉一些東西來增加競爭力，比如appraisal（房屋估價），比如Inspection(房屋檢查），當賣家接受了你的offer，在簽合約時，有些賣家會要求 waive掉W條款！

什麼是W條款，就是10天內你要核對房子的所有信息，過了10天發現有問題可以追回定金。如果這條去掉了，也就是代表你連這10天期限都放棄了，就是之後你不能因為廣告商（REDFIN,ZILLOW上,或者其他諮詢來源）上的信息和房屋真實情況不一樣而要求退定金！

這個條款不是所有的賣家都清楚的。有些知道的會有要求，這樣賣家就沒有任何風險了，買家不要房子了，定金他也不會退給你。所以大家一定要清楚這個條款的重要性。

如果我剛才說的1 的注意事項你沒有注意。買了房子後來發現房屋尺寸有問題，而你又已經waive了估價和房屋檢查的選項，這條就是保護你的最好條款！！！可以利用這條來要求拿回定金！

這個情況我遇到了，第一次買的時候發現房屋尺寸有問題，而已經簽了合約，但是這條沒有waive掉！我們就找了律師諮詢要求對方根據這條退還定金！誰都不想被騙！不是嗎？最後結果是對方自知理虧，全額退還。我們找了很多個房產律師都願意接這個CASE，就因為我們沒有waive掉這個！

3，SCHOOL DISTRICT 學區

這個是華人最關心的，當然你不能光看網上的信息，需要自己去確認，不然你以為你買了最好的學區結果不是！

怎麼查學區，你可以上網搜一下。我這裡有一個是看學校排名的網址：https://www.schooldigger.com/

很多人覺得belleuve學區很好，華人在那裡買房很多，當然我不覺得是錯的，但是我從這個網站查詢知道其實房價貴到死的BELLEUVE並不是西雅圖最好的學區，這個地區的學校總體排名也只有11名！所以要看學校學區排名到這個網站查！greatschools.com只能看學校分數不能看學校在當地的排名情況。

4，房屋安全指數

SAFTY.在買房子前，如果你看中一套房子就先去這個網站查該房子所在地區的安全指數，當然也只是作為參考！https://www.trulia.com/ 一般在購物中心附近的房子指數都會淡綠色甚至是淡黃顏色，橘色就已經很不好了。最好的是深綠色，這樣說明附近的偷盜，搶劫，吸毒，balabala的事情比較少發生。

5，PRE-INSPECTION

買房子很多人waive掉了Inspection，但是魔高一丈，道高一尺！還是有辦法知道房子情況的!你在看中房子後立刻約pre-inspection的人在下單前來看房子（最近比較難約，因為搶房太熱），這樣的情況可以確保房子沒有大的問題可以放心搶房 。如果有結構問題漏水等重大問題，你也不會去搶了！

當然這個是有費用的。比正規的Ispection便宜，大概400-600美金左右。但是要知道一般和你搶房子的人一旦做了這個東西而沒有退出競爭的話，意味著房子沒有太大問題，他是勢必要拿下這個房子的，你就比較艱難了，除非價格上大大優於他。因為他已經為了房子投資了幾百美金做檢測了。

6，估價

你可以在網上看到一些房產中介網站（REDFIN,ZILLOW）會有自己的一個估值數額。但是這個不代表是真實的。有時候會高有時候會低！但是銀行一般自己在你進入escrow的時候，也會對房子 進行估價，這樣他才能知道你的房子值不值這個價格，他可以貸款多少給你！通常我聽agent說會低一點點市場價！

很幸運，這次我們買的房子銀行估價超過的我們買的價格！太棒了！你想知道你該出多少 價來買，誰都不想買貴了。你可以做個市場調查，看看最近2個月內你的房子周圍的同小區（最好），或者甚至是相同的房型賣出去多少錢，你就心理有數了！

7，挑選AGENT

其實你的英語OK，是不需要中介的（分地區而言，地區不同規則不一樣），可以直接找對方的listing agent買房子！當然你的利益只能自己維護了。房價不會因為你沒有代理人，賣家會便宜賣給你。中介有中介的好處，因為agent之間信息比較容易獲取！你找對方的中介，他是代表賣家利益的。所以除非你很了解房產市場和規則，如果不行，就要選一個靠譜的買方agent。

中介是可以換的，當然他們不希望你換。我遇到過一個白人agent，一開始人不錯，看了2套房子後接下來帶我們看房子都不是他本人了。都叫下面的人帶我們去。然後下單的時候為了速度快隱瞞了很多不利我們的信息。我們感覺很么有誠意而且不是為我們辦事的就換了一個。換了一個華人，態度很好，人很勤勉。你問什麼問題都第一時間回答你！而且很明顯她是站在你的立場幫你做事幫你爭取利益的。這就要看大家自己的的選人眼光了！

好了，最後希望大家能買到自己心儀的房子！

本文由粉絲@蛙蛙魚原創，本文著作權歸作者本人和北美省錢快報共同所有，未經許可不得轉載。圖片來自作者拍攝，版權屬於原作者。

作者：蛙蛙魚

編輯：Dan

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