「金九銀十」慘淡開場：三四季度房地產投資逆風已現

摘要：今年樓市的「金九銀十」可謂成色不足，一線、二線城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別達59%、32%。銷售前景轉淡、融資趨緊為2017年下半年房地產投資增速蒙上陰影。

*本文來自華爾街見聞（微信ID：wallstreetcn），作者孫建楠。更多精彩資訊請登陸wallstreetcn.com，或下載華爾街見聞APP*

一線城市新房成交面積同比跌幅近六成，樓市「金九銀十」黯淡開場。

易居研究院發布數據顯示，9月上半月，所監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積同比減少34%。其中，一線、二線城市新建商品住宅成交面積同比跌幅分別達59%、32%。

「金九銀十」成色不足

一線二線城市成交量出現大幅下滑。易居研究院發布報告稱，9月上半月，所監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1080萬平方米，環比增加4%，同比減少34%。這種表現僅好於春節前後的淡季和今年8月的高溫淡季。

值得注意的是，9月份上半月從環比變動情況來看，一線、二線、三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為：14%、-1%和8%，同比跌幅分別為59%、32%和30%。

中信建投首席地產業分析師陳慎表示，他的團隊跟蹤的51城和全部79城數據顯示，今年七月、八月和九月三四線城市成交量基本回縮到了2015年同期水平。

另有數據顯示，三四線城市成交量已經佔到全國成交量的77%，部分原因也是因為一二線城市成交量下降所致。

中原地產分析師張大偉認為，一二線城市熱度已經被3月份開始的調控明顯抑制。調控政策帶來的一二線城市房價拐點首次全面出現，最近3年，15個熱點城市首次出現全面停漲，並終於首次出現了全面的下調。最近幾個月，三四線城市成為去化庫存主力軍。

房貸利率上浮成為另一大重要變數。融360數據顯示，1-8月全國首套房平均利率「八連升」，升至基準利率的1.04倍，全國533家銀行中90.8%不再提供優惠利率。

本周，北京、上海、深圳等多個城市的商業銀行明確提高首套房貸款利率，上浮5%至10%成主流，同時各地監管部門嚴查消費貸變相進入樓市的行為。

對此，中國央行營業管理部表態，房貸利率調整是銀行在嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所採取的自主行為。

首創證券分析師韓笑認為，考慮到二三線城市的高成交比重，房貸利率的集中上浮將對需求端構成實質性的抑制作用，短期定向加息效應升溫將顯著影響成交意願；同時，近期消費貸的嚴格監管也將進一步壓縮居民端槓桿空間。

可見，今年的「金九銀十」很可能成色不足，這提前為市場刮來一陣冷風。

開放商信心「回落」 

「金九銀十」黯淡開場，預示三四季度房地產投資逆風已現。

渣打銀行發布了一份最新調研報告顯示：開發商信心明顯出現回落趨勢。

開發商所擔憂的問題包括如下幾方面：

1、銷售前景轉淡、融資趨緊緻使建設前景更為謹慎，為2017年下半年房地產投資增速蒙上陰影。

2、房地產銷售降溫、融資成本開始上升、開發貸和房貸收緊可能對下半年的房地產投資增速造成影響，並遏制下半年房價上行，持續緊縮政策也可能加劇房地產行業面臨的不利環境。

3、下半年全國房地產交易量可能減速，因為支撐一季度靚麗房屋銷售數字的二、三線城市房屋銷售在二季度失去了動力。

實際上，樓市調控悄然擴圍，特別是中西部城市大幅加碼。

據華爾街見聞了解，下半年超過20個城市出台房地產市場「加法」政策，包括防止消費貸和信用卡借款流入房地產市場、增加限價商品房供應、推進限地價限房價項目、停止辦理實行的「商轉公」貸款業務、限購門檻升級、差別化房貸政策、調整土地交易規則、增加一二線城市土地供應等。

業內人士表示，中西部城市和三四線城市已成為調控頻繁區域，根據3-6個月的政策作用周期，政策效果最快將在今年年底出現。

穆迪發布報告稱，未來6～12個月房地產開發商將面臨挑戰。由於調控措施持續收緊，預計年內中國房地產銷售增速會繼續放緩。截至8月25日，13家受評開發商的評級展望為負面，占受評中國開發商的25.5%。

積極拿地的背後，大型房企開始出現微妙的態度變化。比如，恆大在半年報中稱，準備在2017年7月至2020年6月，將土地儲備總量控制在每年負增長5%-10%。融創中國在半年報中稱，上半年土地公開市場熱度不減，出於謹慎考慮，大幅減少在土地公開市場拿地。

渣打報告的調研中，受訪開發商特別指出了對銷售前景轉淡、融資趨緊的憂心。近期上市房企財務數據也印證了這個擔憂。今年上半年，66家A股上市房企融資整體是以銀行的開發貸為主，取得銀行借款規模6354億元，同比上升32%。

根據廣發證券研究團隊了解，上半年銀行信貸資源也多向大中房企傾斜，從現金流量表中也能看到，大中房企取得銀行借款的增速較高，而小房企甚至出現了同比下降，行業目前強者恆強的競爭格局加劇。

此外，債券融資較去年和前年出現大幅縮水。今年上半年，66 家A股上市房企債券融資規模僅405億元，同比降幅高達70%；而去年和前年債券融資整體規模分別高達1992億元和前年1723億元。

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