獨家數據：天津土地市場瘋狂過後深陷開盤難

中房智庫研究員 徐妍

中國指數研究院發布的最新報告顯示，9月11日至9月17日受監測的40個主要城市土地推出量環比增加78%。二線代表城市共成交土地81宗，較前一周增加16宗，成交面積環比上升98%。這其中，天津成交4宗，共計245萬平方米，是二線城市中土地交易活躍的城市。

不過，來自安居客華北大區的獨家數據顯示，近期天津土地市場已經顯示出「疲軟」的態勢。

具體來看，8月底9月初的幾次土地出讓各大房企明顯冷靜了許多：8月30日的迎水道A地塊被保利以總價56.5億，摺合樓面地價38150元/平方米斬獲，並未進入競配建階段；兩天後的B地塊被天房政通30.72億，摺合樓面地價48000元/平方米獲得，外加7000平方米配建安置房，考慮到A地塊包含部分商業，兩塊地的樓面地價其實相差並不如數據看起來那麼多。

種種跡象表明，房企在經歷了天津土地市場的瘋狂之後，正在逐漸回歸理性。

表1:2015年部分土地出讓與項目入市情況

備註：1、橘色反顯為售罄項目。2、以上待售項目顯示為最近一次加推價位。3、多種產品在售情況下，顯示為高層產品價位。

數據來源：安居客數據研究院

2015年昔日瘋搶地塊境遇大相徑庭

在本輪房地產調控襲來之前，天津的土地市場一直保持著不俗的成交成績，在2015年、2016年也爆出了多宗總價、單價、區域地王。

不過，安居客華北大區的獨家數據顯示，在被統計的24宗2015年出讓地塊中，只有3宗的最終項目售價與樓面地價的差價超過30000元/平方米，有12宗土地的最終項目售價與樓面地價差價不足20000元/平方米，位於武清區的4宗地塊最終項目售價與樓面地價差價不足9000元/平方米。位於虹橋區的一宗項目甚至至今沒有對外報價，考慮到建安成本和近兩年的管理運營成本、資金成本，這樣整體成績相比近兩年地王層出不窮的火爆景象顯得差強人意。

體量最大的地塊——金地藝城華府

這個項目在拿地當年就傳出年底開盤的消息，作為當年體量最大的地塊，由金地、農墾、平安三家合作。目前項目經過幾輪加推，高層剩餘有限，預計10月加推高層16至18號樓，在售的高層15號樓均價20000元~21000元/平方米。

競爭最激烈的地塊——格調松間

2016年地價節節攀升，西青樓面地價每平方米破2萬元，格調松間以21500元/平方米的開盤均價成為市場上的大熱門。這塊當年經過175輪拼殺才塵埃落定的地塊，表現也算是不負眾望。

總價地王——融創城

融創在天津市場依然延續快銷風格，2015年元旦放假之前融創拿下津濱大道地塊，一舉打破了天房保持了將近一年的總價地王桂冠。融創拿地之後三個月即公布案名，2016年9月全新開盤，每平方米超過3萬元的均價瞬間拉升了東麗區整體均價，目前項目在售，均價基本維持在31000元~38000元/平方米。

單價地王——水上西路板塊至今無案名

水上西路板塊以22391元/平方米的樓面地價，成為2015年土地拍賣的「單價之最」，坐穩了當年的單價地王，但截至目前連個案名。

溢價率最高的地塊——新八大里一里尚待入市時機

目前那地方天地源在津南的項目天地源歐築已經售罄，如今大半年過去，八大里的最後一里還是沒動靜，是等待時機還是其他原因，就不得而知了。

2016年大部分地塊仍「待價而沽」

如果用一個詞來定義2016年的天津土地市場，除了瘋狂恐怕找不出更貼切的詞語，成交土地不斷突破人們的心理底線。天津和平區、濱海新區、河北區的多宗地塊樓面地價都突破了3萬元每平方米，天津南開區的一宗土地的樓面地價甚至突破了5萬元每平方米。

2016年後半年天津當地政府直接出台熔斷政策控制地價，隨之而來的2017年各類限購限貸政策，重壓之下，瘋狂拿地後房企的日子也並不好過。

截至目前，2016年大部分地塊只是公布了案名，對於具體的開盤日期都語焉不詳，相較於去年眾房企集中「金九銀十」集中入市的情況，今年的市場顯得較為冷淡，截至目前，去年的幾大「明星」地塊更是連案名都未發布。

從安居客數據研究院的統計數據來看，融創依然走在了眾多房企的前面，北辰的融創御園早在今年3月份新政下來之前就已經有過一輪加推。

另據安居客分析師從天津本地房地產界人士處得到的業內消息，去年一些高價地塊（天成和田道地塊）一方面受限於備案價格上不去，只能將開盤時間延期；另一方面，有些地塊樓面地價比目前市場價位翻倍不止（正榮制本廠地塊），只能暫且擱置開發。暫且拋開政府對開發周期的相關規定，面對目前的市場高壓和高額的融資成本，這些曾經的地王們除了等房價的下一輪「補漲」，不排除會採取聯合開發的策略。

表2：2016年部分土地出讓與項目入市情況

數據來源：安居客數據研究院

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！