政策霹靂一聲響，真嚇壞了泉州買房客？
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壹
行走江湖，靠的是什麼？
當然是信和義。
應下來的，就要信守，就要做到。
現實生活卻總讓人無限感傷：
信和義通常被他人用來偽裝的情感利劍
善用你的真誠，無往不利。
刀劍里藏凶，人情里何嘗不是？
人事很長，不談也罷。
房事則不同，天天都是喊打喊殺，
不少粉絲在後台不無擔心的問：
內參君，有的城市都出台8年不讓賣房的政策，泉州房市何去何從？
要回答這位參友的疑問，至少要解決以下三個問題：
1：其他城市為何選擇此時調控加碼？
2：泉州是否還會有新的政策出台？
3：泉州房價到底會跌還會漲？
以下為近兩天來其他城市密集出台調控政策的城市：
22日晚至23日凌晨，先後有重慶、南昌、南寧、西安、石家莊、長沙6城市出台限售政策。
據不完全統計，目前已超40個城市出台限售政策。
在內參君看來，其他城市的新一輪調控政策大可不必過度解讀。
什麼大會前表決心啦，什麼機構正在火速撤離樓市啦，什麼驚天霹靂一聲響啦。
這樣的話語，大可不必在意他的。
1、政策本身無須過度解讀，就是調控一部分，因為這些城市預期沒有打壓下來。
以南寧為例，企事業單位、社會法人單位買二套以上需拿到不動產證兩年後方可轉讓。
這條調控政策出不出台，對市場而言，有關係嗎？
其第二條，嚴格預售，未鎖定具體房號前不得收任何費用。這種辭彙，只能叫做「申令」，無實質性作用。
據說，南寧新證一出，第二天當地有個叫清溪府舉行盛大開盤儀式，房子賣得光光光，著實是用實際行動來打臉的。
2、當然，表政治決心是所有政策制定的原點，所以從嚴制定調控政策，當然也是政治需要，正因如此，同樣無須過度解讀。
在以上新出的限購城市中，多為市場高燒不退的房市城市，但是不是如某一類自媒體所說的，地價在下降、炒客成批撤退、調控加碼樓市很危險、很危險、很危險？
未必，未必！至於金九銀十泡湯，應該是確切的，泉州可推新房有限，已經不局限在某個期間段內集中爆發了。
3、對投資客而言，鮮有一買房子就出手的問題，多數是在產權證後若干時間段出售，泉州2年限售的政策，基本也遵循了市場的交易的規則。至於剛需改善換房，一般都是五六年，甚至若干年後，影響不大。
值得一提的是，在內參君過往的房產交易經驗中，有兩個深刻體會：
一種是，房子能放得足夠久的，房產的增值空間反而更大。
證後兩年，當套的房屋增值可能還處於起點。
如果萬一你在等待得過程中，不夠耐性，你能夠交易利潤所得一定少之又少。
此外，信息不對稱下的，短期房產差價獲益，也是一種方式，不過普通人操作性不大，在此不表。
4、當前二手房交易營業稅是滿兩年免徵，當前這個政策沒變，5.5%營業稅同樣促使多數中長期投資客達到年限後才轉售，在實際的控制意義上缺少政策的新的制衡力量。
5、不可否認，當下全國性的樓市調控高壓，已經是史無前例，但反觀泉州，我們沒有看到一手房市場有降溫的跡象。
這是因為，一旦市場快速去化之後，新的房源供應和後期的土地供應如果沒有跟上，市場的恐慌性購買就不會改變，特別是在「限價」以及「對標廈門、漳州，看漲泉州房價」預期下。
正是如此，內參認為，當下泉州市場不會產生質的改變，大趨勢不變，買入機會當然也不不會變。
6、在內參看來，當前的樓市調控下的「限貸、限購」仍然持續，至於持續多久影響到市場預期發生改變？不好說，涉及方面太多，供需、價格、利率等都是因素。
7、通過各種限售，也有防範國內外各類短期資金套現的做法；
8、最後，內參君最想強調的是，對剛需客而言，能力之內，看好房就上車，當下入市就是最好的時機！
貳
關於政策的影響因素講完了。
但關於影響房價變化的邏輯還沒說。
在買房過程中，多數購房者會問 ：
泉州的房價還會漲嗎？
會不會處於樓市5000點？
在不斷上漲的泉州房市下，
如何判斷一個區域內的房價合理水平，是否值得買入。
內參君在之前的文章中，多處有提到。
無奈後台粉絲諮詢者眾，
為此，內參君就泉州房價問題，做一個分析，
希望能夠幫助到參粉們。
問題來了：我們每次在選擇一個新盤時，是如何能夠大致預測這個項目的銷售價格？
就是說，開發商是如何定價的？
解決這個問題，首先我們要先弄清啥事樓麵價？
一：樓麵價怎麼計算得來？
拿惠安城南這塊剛出讓的地來看：
土地總價格為3.05億，
地塊面積約為39500平方米
容積率3，
樓麵價＝3.05億÷（39500×3）≈2574元/平米
也就是我們朋友圈刷屏的價格。
二：靜態的銷售定價是如何得出的？
通常是這樣：
銷售價格＝開發成本×（1+利潤率）
開發成本＝樓麵價+（建安成本+稅費+營銷成本等）
如果你對公示以及計算方程不敏感，沒有關係，可以直接往下看：
對房地產的專業人士來講，通常在算價格時，
該地塊建安成本+稅費+營銷成本等根據項目檔次的不同，大概在4500-5000元/平，取中間值4750元，凈利潤率在10%左右。
以惠安城南地塊為例，前面我們已經算出了樓麵價為2574元/平，那麼，
開發成本＝2574+4750＝7324元
保底的銷售價格＝7324×（1+10%）＝8056元/平（如果考慮一些開發商高額的資金成本，未來售價會高於此價格）
三：供需關係最終決定的房價的高低！
只是一個靜態的預估，實際上的銷售價格還要看區域內的「供需關係」
針對惠安城南的房價得出的估算，只是靜態的預估，
實際上，在樓盤的銷售過程中，區域內的「供需變化」才是最終主導區域房價變化的重要因素。
同樣以惠安城南區域為例。
新景地未拿該地塊前，該片區有一家叫禹洲地產主導片區開發，區域內房價在7千元以內。
以上述計算方式得出，新景地塊保底的銷售價格8056元
已經高於區域內一千元的房價。
我們假定這個片區已經出現供不應求，只有50套房子，1000人搶房，就會出現房價預期上漲的趨向。
當新景地拿下該地塊之時，便是相鄰項目漲價之日。
即便周邊地塊拿地成本極其低廉，作為逐利本性，同樣會將銷售價格快速上升。
反之，如果區域內市場供大於需，開發商急需周轉資金，低價拋售也不是不可能。
這便是房價變化的背後邏輯。
叄
當下「限價」下的泉州房市
房子還要不要買？
當然要。
如果你是用來住的，可以不論漲跌的。
但任何的買入都是有風險的，如何盡阿量規避投資的風險？
請記住：
1、能買一二線或一二線城市圈，不買人口持續流出的三四五線；
2、能買核心區、潛力新區的不買遠郊區；
3、能買品牌房企的不買小開發商；
4、買房多功能性戶型能夠為你未來的房源便於出手帶來增值；
5、買二手房，找到一個靠譜的中介小弟，是很重要的；
6、短炒的勿入，中長期可投；
7、對於無奈的剛需客，內參君想衷心的表達一句：別管什麼走勢，土拍潛力板塊，只要遇上合適的，購買能力範圍內，切莫猶豫 。
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