濟南的別墅項目，未來升值空間如何？

楊總請教個問題，近期我正在看濟南的別墅項目，有意在大華紫郡（濟南市政府大樓龍奧大廈南2公里）購置並自住。項目旁邊有地鐵站和高架，交通非常便利，小區內還有一所九年制學校。我面臨兩個選擇，一是買小區邊戶別墅230平米，經濟上比較輕鬆。但此戶型目前僅剩小區門口三戶，並且由於規劃原因不是正南正北。另外是買小區內300平米戶型，經濟壓力會比較大。請教：一是這個項目未來升值空間如何，比如幾年大概升值多少；二是您對兩個戶型有無購置建議。若未來出售，兩個戶型哪個好出手；三是頭一次買別墅，有無需要特別注意的地方。謝謝！

文：楊紅旭

1、濟南城市發展，主攻方向是東面，過去幾年，市政府與奧體中心周邊，房價漲幅最大，2015年以來這輪上漲，基本上翻倍了。大華紫郡離市政府不算遠，在南二環內側，且倚山傍水，居住環境較好，中長期升潛力可期。

2、從市場走勢分析，此輪短周期上行，濟南漲幅較大，所以去年10月就被圈進了16城，重點調控，穩定房價。10月以來，房價仍在上漲。春節之後，漲勢不如青島強。預計下半年市場將振蕩式降溫，一年後房價會下跌。但幅度不會太明顯。從投資上講，當前不宜上車了。你屬於改善性需求，當前購房不能算錯。

3、從產品分析，長期來看，別墅類產品升值潛力不如平層住宅，大戶型不如中小戶型。在位置、朝向等相似的情況下，300平米的戶型，轉手時將不如230平的容易。考慮到你如買大戶型，還存在經濟壓力，我傾向於你買230平米的，對於三口或四口之家，已經很舒適了。從升值性分析，除非對別墅情有獨鍾，否則不如買同面積的大平層。

4、關於這個項目的升值空間，一年後與當前價格可能持平，或略低。三年後可能略高。五年後可能升值五成左右。十年後升值1.5-2倍。

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