25萬套共有產權房，92％在五環以外，能讓北京房價降多少？

9月20日晚,《北京市共有產權住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)正式發布,並將於9月30日正式實施。此舉是為了抑制共有產權房的炒買,做到"房住不炒",盡量滿足中低收入剛需人群的住房需求。

所謂共有產權房,是指它的售價低於同等地段的商品房,如該地段商品房為4萬一平,共有產權房為3萬一平,則多出來的一萬價差由政府持有產權,佔25%,而個人則佔75%。

根據公開數據,北京規定未來5年供應25萬套共有產權房,2017年供應5萬套。並規定在建和未建的自住房全部轉為共有產權房。據相關統計分析後發現,自2014年初出台自住房之後,截至目前,59269套自住房中,只有799套在三四環之間,3678套在四五環之間,剩下的92.3%都位於五環之外,其中六環之外的有21338套,佔總數的四成左右。

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在過去的幾年歷史上,自住房對房價的影響如何?

從數據看,自住房作為商品房計算市場均價後,對於最近4年北京的房價數據上的平穩作用是很大的,當然,影響依然看供應量!

在2015年影響最大,當年影響房價上漲大約10.3%!

(計算辦法為簡單測算,將含自住房均價與不含自住房均價做對比)

而且這還是供應量只有2.8萬套的情況下。那麼如果5萬套,對於房價的影響如何?

對商品房市場的影響:商品房價格會跌嗎?

到目前為止,北京年內供應的住宅用地成交合計47宗,地塊內容複雜,整體拆分後,可以看數據:商品房限價住宅202萬平米,70年持有出租房80.6萬平米,另外自住房合計142.45萬平米。

從數據看,北京近年供應的自住房也就是共有產權房明顯增加,按照每套平均80平米計算,已經供應大約1.8萬套,是過去2年的總和接近2倍。

但商品房住宅面積基本與2014年前平均水平持平。

所以整體看,對於北京來說,商品房目前依然稀缺,共有產權房明顯緩解買不起商品房人群的需求,北京的房價肯定會出現明顯的平穩乃至下調。

但對於改善需求來說,實際可以買到的房源數量反而有所減少!

剛需有福了!北京戶籍無房戶,拿著100萬的過去肯定買不到房,但未來肯定可以等到一套合適的共有產權房。

北京房價肯定能被控制了。

但對於改善需求來說,商品房依然是首選,畢竟共有產權房很少會超過90平米。

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