密集限售潮背後，都有什麼可怕的？

這個周末，樓市真的很熱鬧，想必大家都已經注意到了，包括石家莊、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、武漢、西安等在內的8個城市密集出台樓市調控新政，其中，除西安外，其餘7城全部加入「限售」陣營，7城限售隊伍中，石家莊限售5年，為7城限售期限之最。一二線熱點城市方面，有關首套利率上調及對首付貸等的嚴查仍然在進行中，其餘有關針對房地產開發企業的監管措施也仍在陸續的與大家見面，外圍環境進一步惡化，完全符合我們9月4號付費專題中所預判的結論。

自今年春節以來，筆者大大小小發出了十幾個預測，幾乎每一次都是高精度命中，非常的幸運，比較有影響的諸如3月13號發出的「房價下行預警」、5月30號預判的「環京階段底部空間」等，再一個，恐怕就是近期9月4號的發出的「又一波調控潮」了，現在來看，業已成為現實，輿論的風向完全一邊倒，且一夜之間連續8城密集出台調控，完全可以認定為「一波調控潮」。9月4號的那篇付費專題，我個人覺得，非常值得推薦給我的讀者。

說回這次的調控潮，這次的調控有兩個特點值得注意，一個是時間方面的，8城出台政策的時間非常密集，幾乎是「一夜之間」，我非常贊同張大偉的觀點，他說，此次明顯是「住建部主導的一次施壓」，我非常贊同，對張大偉就此事的其他觀點，筆者大多也是贊同的。再一個是具體的調控手段，這一波調控多採用「限售」的手段，到目前為止，全國啟動「限售」的大概有四十餘城了，我們9月4號的文章之所以要預判，還與當時的一個「傳言」有關，那段時間，有人說「北京將啟動三年或五年禁售」，我們對此事做了一個分析，並針對當時全國各地樓市的一些現象進行了分析，得出了「調控潮」的結論。此次密集的調控，手段無出其右，大多以「限售」為其主要的手段，更能佐證「住建部施壓」的這個觀點。其實，哪一次密集調控不是當局在施壓呢？

這次調控潮力度稍強，還如此密集，是什麼原因呢？我們在9月4號的文章中曾經交代了一個背景，即下個月大會的背景及3月份當局調控失利的背景，為吸取3月份的教訓，在這次大會之前提前布局，就非常有必要。且從近期統計局公開的數據中可以看出端倪，近期統計局的數據稱，去化周期不足6個月，商品房周期僅3個月，環京許多的自媒體小編對此誤認為是「利好」，稱其供給量不足，房價將暴漲，這完全是書生之見，課本的東西如果沒有深入理解是不足以指導實踐的，他們都忽略了一點，即樓市的政策屬性，亦即政策的變動及未來一二年中我們經濟金融等大的形勢走勢，這些方面若沒有體察到，單憑「供需矛盾」是判斷不出房價的走勢的，這就流俗於「紙上談兵」了。

關於「去化周期」的問題，筆者很早就曾撰文明確的表達過我的觀點，大概是在四五月份的時候，當時一二線止漲，三四線去庫存等城市暴漲，環京如唐山等地在那時漲幅驚人，其漲幅大概能排進全國前三，就是在那個時候，筆者提出，等這一波去化任務基本告成之際，當局再不用「投鼠忌器」了，新一輪調控潮或不可避免會到來，或再強化，今天我們所談論的，其實在四五月份的時候，我們就曾暗示過了。所以，去化周期這個事兒，反倒給當局的調控以口實，當局可以在目前房價並未明顯波動的時候加以調控來預防所謂的「金九銀十」等，以免造成諸如3月份時調控失利的局面。

此次調控多採用「限售」的手段，再結合實際市場上房本慢、期房等因素，如真正能入市的，恐怕要在政策規定的期限上再加上兩三年，環京一帶還要加更多，環京太多無房本的房源，房本的速度一直是投資者所詬病的，等到房本下來之後，再等個幾年限售，這個期限就可想而知了。環京除環雄部分外，目前大多都還沒有限售，我只是舉一個例子而已。當局為什麼要主推「限售」呢？這就要考慮一個全國樓市的大背景了，亦即所謂的「長效機制」，其實，真正的弦外之音乃是在這裡。

長效機制是去年年底最高層提出來的概念，3月份全國兩會期間，房價暴漲，當局採用短效調控的方法緊急止漲、強制封凍，7月底，長效機制的初步嘗試開始發力，標誌就是廣州的「租售同權」，結合當時的樓市環境，我們猜測，長效機制的主要方向可能就是租賃了，果不其然，繼廣州之後，全國各地紛紛響應，大力發展租賃住房，馬雲入局租賃房就是在那個時候，到現在也不過兩個月。前兩天，我們還在談北京的「共有產權房」，近兩天又有了新消息，共有產權房的政策、制度及具體裝修指標等有了更完善的版本，但在北京150萬新增住房的供應量之內，共有產權房僅佔25萬套，其餘部分可想而知，大部分指標大概率的會落在租賃房源方面，甚至，北京還拿出了農村集體用地來支援「租購併舉的長效機制」。

但長效機制的真正落地需要時間，這段時間就需要「限售」等短效調控手段來爭取時間，亦或者，限售本來就是長效機制的一部分也未有不可，就好比雄安新區跟反覆修改的北京城市總規一樣。限售等密集調控潮的背後，仍然是全國樓市長效機制的大方向問題，即發展住房租賃市場，我們與其討論限售對市場的影響，不如討論一下租賃房對未來商品房房價的影響。這個問題或恰是此次調控潮的真正問題所在。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！