一、「公私兩手抓」的香港模式

供需是影響房價的決定性因素，所以在分析住房制度中我們先從土地供給和人口需求來分析。

從基本供需情況來看，2000年以來香港人口的年均增速保持在0.3%左右，從666.5萬增加到2017年6月的739萬，人口增長較快。加上香港良好的經濟發展趨勢、教育和醫療條件等公共設施條件，吸引了不少外來人口移民或投資住房，所以香港住房的需求比較旺盛。

與人口高速增長形成鮮明對比的是香港的土地供給，開發率不到30%，大概331.329平方公里，以這個面積計算，香港每平方公里有2.23萬人，人地關係非常緊張。

在這種情況下，香港的住房體制是「公私兩手抓，兩手都很硬」，一方面政府將私人住宅市場放開，讓房地產商更好的服務於有消費能力的群體，同時通過土地轉讓金、稅收等獲得財政收入。另一方面將財政收入投入公共住房建設中，大力發展公屋、居屋，補貼低收入階層，保障他們的生活。

（一）香港的公共住房制度

香港的公共住房制度建設完善、層次分明，按照收入由少到多，居民依次可以申請租賃公屋、購買居屋和購買夾心層住房，充分考慮了各個階層的訴求。

1、公屋制度

公屋制度：公屋在香港稱為「屋邨」，是為保障低收入群體基本「有房可住」的基礎設施，將住房以低於市場價的租金出租給無法負擔居屋或私人住宅的個人或家庭居住，是香港的「廉租房」。

「公屋制度」是否有效主要看幾個方面：一是價格是否足夠低廉，二是供給是否能覆蓋大部分在私宅市場上買不起房的低收入群體，三是是否能有效打擊濫用，保證長久有效的施行。

先看第一個問題：價格是否足夠低廉。租金低廉需要有資金支持，一般是政府免費或者低價批地，同時注資雙管齊下。在香港公屋由房屋委員會管理，由政府免費提供土地，並且注資給房委會建設和經營公屋，廉價的土地和穩定的資金來源保證了房委會可以向居民收取低廉的租金。

租金是按市內樓面面積計算，根據收入指數制定的，目前的房價大約是50港幣每平方米，是私人住宅租金150~450每平米的六分之一，香港公屋配置大概平均每人12.8平方米，一個四口之家租住50平米左右的公屋，月租是2500港幣。

同時，為了保證公屋租金隨居民收入合理浮動，房委會還制定了租金調節機制，每兩年調節一次，如果收入指數上升，委員會增加租金，幅度是收入指數的升幅或者10%，以較少者為準，這就意味著公屋每次調節租金的幅度不能大於10%，若收入指數下降，則委員會減少租金，幅度是收入指數的跌幅，到目前為止，房委會共進行了2010年、2012年、2014年、2016年四次房價調節。

再看第二個問題：供給是否能覆蓋大部分在私宅市場上買不起房的低收入群體。香港公屋組屋穩定、合理且低廉，為低收入群體提供了住房保障，然而具體實施中，房委會有多少公屋可以提供？這些公屋是不是可以有效覆蓋低收入群體呢？2016年房委會編配了33756個單位的公屋，截至17年9月19日，房委會轄下有222個公屋小區待編配。

這些公屋是不是夠用？

根據香港房屋委員會和房屋署公布的信息，除了有合法在港的身份等基本條件（不需要永久居民身份，但是需要合法居留身份），申請公屋的標準是單身人士每月收入在1.125萬、總資產在24.5萬以下，兩個人的家庭是每月收入1.735萬，總資產33.3萬。

從目前來看，每年申請公屋的人數還在持續上升，截至2016年6月有28.83萬個家庭在輪候，其中15.3萬個一般申請家庭，13.53萬配額及計分制申請家庭。

但是從每年新增的登記申請人數來看，從2012年開始就呈下降趨勢，2015年新登記3.83萬例。

在這些申請數目下，房委會的目標是平均輪候時間為3年，但是目前為止一般申請者的平均輪候時間呈現上升的趨勢，截至2016年平均輪候4.1年。

所以從公屋的覆蓋率來看，還是「供不應求」，但是達到條件的居民只要耐心等待4年時間也可以住上。

最後看第三個問題：是否有有效的退出機制，保證長久有效的施行。在香港，入住公屋不是一勞永逸的，為了保證公屋資源被妥善利用，香港還制定了《富戶政策》，要求經濟條件達到一定條件的家庭搬出公屋。

在公屋租住十年以後，需要每2年申報一次家庭收入和資產，如果家庭收入是限額的2~3倍，需要繳納1.5倍的租金，如果是限額的3~5倍，需要繳納2倍的租金，家庭收入超過公屋收入限額的5倍，或家庭總資產凈值超過公屋收入限額的100倍，一年後如果收入或資產沒有下降就要離開公屋，或者在香港擁有私人住宅物業，無論家庭收入或者資產都要離開公屋。

所以，在低廉的租金、廣泛的覆蓋範圍和有效的退出機制的綜合作用下，香港的公屋制度為低收入者提供了棲身之處.

2、居屋計劃

「公屋」為低收入者提供了棲身之處，但是對普通居民來說，有 「片瓦遮頭」只是最基本的條件，條件稍微好一些的居民更希望擁有自己的住房，對於有這個需求但是仍然買不起私人住宅的居民，香港又是怎麼做的呢？

這就是讓「居者有其屋」的「居屋計劃」，也是房委會推出的，讓低收入居民可以以低於市場30%~40%的折讓價獲得屬於自己的住房的一種保障機制。

居屋計劃將房子出售給居民，建成一批就出售一批，房委會會提前在網上公布將要建成的居屋情況，包括地段、價格等，最近的一批將在2018/2019年建成，加上部分2014年由於買家撤銷買賣協議而剩下的居屋一併出售，我們查到8個小區，總共可以提供2120套住房。

包括新建的彩興苑、銀河苑和銀蔚苑，以彩興苑為例，共可出售1358個單位，平均面積在35~45平米左右，總價在270~370萬左右，均價8萬左右。

低於市場價三成，條件很優厚，那麼什麼樣的居民有資格申請呢？

居屋申請人一般是租住公屋的住戶、房委會管理的臨時房屋區和平房區的居民，以及其他符合家庭收入和資產凈值上限的中低收入家庭，具體分為綠表和白表兩種。

綠表申請人一般是公屋租戶或者經核實有資格獲得公屋的特定組別公屋申請者。白表申請者一般是指低收入並且還沒有申請到公屋的居民，他們的收入和資產限額是單身人士月收入2.4萬港幣、總資產80萬港幣以下，2人或以上家庭月收入4.8萬港幣、總資產160萬港幣以下。

3、「夾心層」住宅計劃

在公屋、居屋和私人住宅市場之外香港還推出過「夾心層」住屋計劃，是為收入收剛好超出「公屋」，但是又不足買私人住宅的居民準備的，價格低於市值30%。夾心層計劃是1990年香港政府委託房屋協會興建並管理的，但是這個計劃在2000年被終止，剩餘三個建成的屋苑於2000年該做私人樓宇以市價出售。

公屋、居屋和夾屋組成了香港低收入階層的居住保障制度，較低收入的家庭可以申請公屋租住，條件有所改善的居民可以申請購買居屋，空出新的公屋來租住給其他申請者，條件進一步改善的居民可以購買私人住宅。

根據wind信息統計，截至2015年香港有公營租住房屋78.33萬間，佔香港總住戶249.9萬的31.3%。

然而無論是公屋還是居屋都是政府通過房委會提供的廉價居住設施，有沒有可能高收入人群也去申請，搶佔公共資源呢？

一般不會，源於兩點：第一點是香港的社會公德建設和懲治手段較為完善。申請資料造假會受到嚴厲的懲罰，幾年前一個案例是一家三口包括一個低收入婦女，她57歲沒有工作的父親和10歲的兒子，他們每月領1700多綜援（低保）為生，婦女申請公屋的時候為了不用填報失聯多年丈夫的收入虛報未婚，被揭發後公屋申請作廢，同時被判4個月有期徒刑，緩刑2年，罰款5000港幣。

第二點是，在香港住房被綁定了其他公共資源，如教育資源，所以，一般有經濟能力的家庭會選擇學區更好、基礎設施建設更完善的私人住宅居住。

（二）香港的私人住房市場

公共住房不以營利為目的，價格不能反映供需，然而靠市場「看不見的手」調控的私人住房房價主要是由供需決定的，所以我們平時聽到的關於香港房價的消息主要就是指私人住房市場。

根據前文我們知道香港的房子供不應求，人地關係緊張，根據中原城市指數來看，從1997年到現在，香港的房價漲幅超過50%，2008年金融危機以後，房價在周期性的波動下明顯強勁的上漲態勢。

在這樣房價一路高漲的情況下，特區政府也沒有過多干涉，主要有兩個原因：一是香港奉行自由經濟政策，二是政府也依賴房地產市場帶來收入，就是土地財政。

1997年回歸以後，香港的土地國有，由特區政府管理，房地產用地採取批租制，主要用公開拍賣、書面招標和協議批租三種方式，其中公開拍賣居多，價高者得。

這樣一來，拍出的地價就成為政府的財政收入，根據wind數據，香港特區政府財政收入中，只地價收入和一般差餉（地稅）就佔總收入的20%左右，2015年是18.6%，實際值還要高於這個數字。

在這種房子「供不應求」，政府又不干預的情況下，香港的房價究竟是什麼水平呢？

根據wind數據顯示，截至2017年7月，香港住房的租金是每平米300~400元港幣每月，售價是每平米10~20萬，平均15.6萬港幣左右，售租比是400，也就是說香港的住房要出租33年（400/12）才能回本，超過了國際上較為認可的200~300的合理範圍。

房價這麼高，香港居民能賺得出房價嗎？

根據wind數據顯示，截至2017年6月，香港居民就業人士每月收入中位數是1.53萬港幣，若房價以15.6萬每平米計算，一對夫妻（兩人的年收入是36.72萬）購買一個40平米的房子，需要624萬港幣，房價收入比17，意味著香港居民17年的收入才能買上一套房子，遠高於合理範圍4~6。

這種情況下香港居民怎麼買房呢？

根據人多地少的行情，香港房地產商因地制宜，開發出了許多中小戶型的樓盤，被稱為「上車盤」。就是以自己的經濟實力先買一個小戶型房子上車，等上車以後開始享受房價上漲的福利再換房就容易很多了，這個觀點我們在《用數據分析北京房價》中也提到過。

目前「上車盤」房價在300~400萬港幣之間的居多，面積20~40平米左右，居民需要在這不足40平米的面積上隔出兩室一廳一廚一衛。如果是單人住，15平米左右的「蚊型豪宅」也很常見。

加上香港發達的金融業，房貸額度大、成本低，居民可以借到房款90%（600萬以下的房子），利率2%（浮動利率，大概在這個數）的貸款。300~400萬的房子，九成按揭，首付、稅費和傭金等需要50萬港幣左右，這個入門標準看來並不難達到。

所以，香港的住房市場「公屋—居屋—夾屋—私屋」，層次分明，公共性質住宅和私人住宅「花開兩朵」，發展均衡。截至2015年香港共有永久性私人住宅123.91萬套，佔總戶數249.9萬的49.5%，永久性公營租住房屋佔31%。

綜合來看，香港土地和住房供需不均衡的關係反映在公共住宅市場上的成本是輪候時間，輪候期持續增長，反映在私人住宅市場上成本是房價，房價一路高漲。

二、公共性住宅為主的新加坡模式

我們還是從基本的供需關係上入手，從供給上看，新加坡的居住用地只佔土地總量的15%，土地年限較為多樣化，常見的有99年、999年和永久地契三種（個別還有101、103年）。

從需求上看，新加坡的年中總人口從2000年的402.8萬增加到2016年的560.7萬，平均每年增速是2%，增長很快。

居住用地面積107.87平方公里，平均每平方公里內有7797人，比香港的2.23萬人少了三分之二，新加坡的人地關係相對香港還是比較寬鬆的。

短時間內人口快速增長使房價有飛漲的衝動，但是新加坡的房價控制比較好，主要是一方面完善的公共住房制度，主要是組屋，使82%的居民住上了價格低廉的房子，保障了居民的基本居住條件。另一方面努力控制外來人口增長、調控私人住宅價格.

（一）新加坡的公共住房制度

1、組屋

令新加坡聞名世界的「組屋制度」源於新加坡獨立後的屋荒，李光耀秉持「人無恆產則無恆心」的儒家思想，為提高居民的國家認同感，制定了組屋制度，截至2016年底，組屋佔新加坡住房的80%。

我們還是根據分析香港時提到的公共住房分析框架分析新加坡的情況，一是價格是否足夠低廉，二是供給是否足夠多，三是是否有強有力的手段打擊濫用，以保證長久有效施行。

先看第一個問題：價格是否足夠低廉。

1964年新加坡正式推出「居者有其屋」計劃，成立建屋發展局（Housing &Development Board，HDB），幫助居民提供公共住房，隨後1967年新加坡推出《土地徵用法令》逐步將土地收歸國有，將土地強制徵用，無償劃撥給建屋局。

有了土地建房還需要錢，政府提供的低息貸款和居民購房貸款是建屋局的主要資金來源，所以，大量低廉土地和政府注資的支持，是組屋低價的保證。

到底有多低呢？

我們用2017年剛申請結束的一個BTO計劃（就是政府發布建房計劃，有申請資格的居民可以申請，人數達到一定規模則申請成功，政府再建）為例，每平米5000新幣左右。

這個價格新加坡居民賺得出來嗎？

2015年新加坡家庭收入報告顯示，新加坡人均月收入中位數是2500新幣，家庭月均收入中位數是8666新幣，這樣算家庭年收入是10.4萬，以普通家庭申請成熟社區的四居室（一般家庭都申請三居室以上，單身人士才申請兩居室及以下）47萬為例，房價收入比是4.5，也就是說一般居民家庭4.5年就可以購買一套組屋。

通過圖表【15】我們還看到政府對非成熟社區小戶型的補貼力度極大，根據2015年新加坡家庭收入報告，住一居室與兩居室的組屋家庭平均每人每年可以獲得9318新幣的補貼。

除了低廉的價格、豐厚的補貼，為了讓居民買得起組屋，建屋局還向居民發放貸款，申請貸款的條件是單身人士月收入6000新幣，普通家庭12000新幣以下。

居民可以申請到房款90%的貸款（新單位的貸款上限是購買價格的90%，轉售單位是轉售價格或市場估值的90%，以低價者為準），以高於中央公積金利率1%進行浮動利率計息，最大還款期是25年或者到貸款者65歲，以較短的為準。

對於不符合住建局申請資格的居民，還可以向銀行申請住房貸款，銀行住房抵押貸款的申請金額是以還款期、是否有房貸記錄為標準的，最高還款期30年，最高貸款金額是房款的80%。

再看第二個問題，供給是否足夠多。

家庭至少有一人是新加坡公民，21歲以上，在新加坡和海外沒有其他房產，過去30個月沒有購買新加坡組屋或者受到政府的住房津貼和贈款等都符合的情況下，收入上限最少6000新幣的居民就可以申請組屋，收入上限遠高於中位數2500，可見新加坡的組屋可以覆蓋超過半數的人，實際上是82%。

最後看三個問題，是否有強有力的手段打擊濫用，以保證長久有效施行。

新加坡組屋的順利推廣離不開其嚴格的政策和法律保障，居民申請組屋時提供的材料如果存在弄虛作假，可能會受到5000新元罰款或6個月監禁，嚴重的可能兩項並罰。

為了保證組屋物盡其用，不會被濫用來抵債、高價買賣，新加坡政府也制定了嚴格的轉售限制。

首先，購買者最低持有年限是5年；其次，購買轉售組屋的人必須是新加坡居民或永久居民，所以永久居民的家庭可以在組屋的轉售市場上購買；最後，轉售的整個過程必須在建屋局登記，並且流程完整。

轉售的價格可以由買賣雙方商討，但是從現實成交情況來看，略高於新組屋的價格，可能與新加坡永久居民（綠卡）的加入有關，永久居民不能申請新組屋，但是可以在轉售市場上購買二手組屋。

2、執行共管公寓

執行共管公寓：比組屋居住條件好一些的公共性住宅，又叫EC公寓，地契一般是99年，是為收入超過組屋上限，但是還不是富裕階層的 「夾心層」建設的保障性住房。

執行共管公寓與私人公寓的配置幾乎是一樣的，一般包括俱樂部、操場、健身房、游泳池等，但是價格只有私人公寓的7成，目前均價在1.2萬新幣左右，我們假設申請執行共管公寓的收入下限是1.2萬新幣計算（因為組屋申請上限是1.2萬），如果一個家庭購買一個90平米的公寓，房價收入比是7.5，也就是說購買EC公寓的家庭，最多7年半的收入就可以買到。

和組屋一樣，新的執行共管公寓購買者需要公民身份，持有5年後可以轉售給新加坡永久居民，10年後自動私有化，成為私人公寓可以轉售給外國人。

除了組屋和執行共管公寓，新加坡還對極低收入者採用低租金和水電補貼的方式進行扶持。

所以，新加坡公共住房保障包括「廉租房—組屋—執行共管公寓」，以組屋為主。

（二）新加坡的私人住宅市場

私人住宅市場的土地是開發商向政府買的，分為永久性的私人土地（包括999年）和99年地權的土地。

私人住宅分為兩種：私人公寓和有地私宅。

1、私人公寓

私人公寓，是開放給國外購房者的住宅，獨立後，新加坡的經濟發展迅速，城市基礎設施和金融條件優厚，吸引了大量外國移民（就是持綠卡的永久居民）和海外投資者，拉高了私人公寓的價格，直到後來新加坡政府開始嚴格控制移民、增加稅收，房價得到了有效的控制，根據wind數據顯示，新加坡核心中央區無所有權地產（99年地權）的價格指數和租金指數增長較為平穩，從1998年到2017年6月房價增長了25.9%，租金增長了4.3%。

根據我們搜索的中介網站信息，新加坡公寓的房價在1萬~2萬新幣之間，平均1.7萬新幣左右，是組屋的三倍多，租金10~20新幣每平米水平，一居室的月租金大概在1200~1500新幣左右。

2、有地私宅

有地私宅，一般是擁有永久地契的別墅，多數是新加坡富有的公民購買，但是部分具有較好社會地位和聲望的永久居民（綠卡）在獲得政府批准後也可以購買。

買私人住宅還可以申請銀行貸款。

一般最多能申請到房款的80%。貸款利率隨市場變動，一般都在2%以下，並且新加坡的銀行住房貸款業務有一個非常特別的地方就是三年一簽，三年以後可以根據不同貸款利差免費更換銀行。

政府為了穩定私人住宅市場的房價也推出了一些政策，比如為了防止開發商捂盤惜售，規定了銷售期，超過銷售期沒有完成銷售的開發商將會被重罰。

所以總體來看，新加坡的住房體制也是層次分明，是以公共住房為主，私人住宅為輔，包括「廉租房—組屋—執行共管公寓」和「私人公寓—有地私宅」，為公民、永久居民和海外投資者都提供住房。

三、租賃性住房為主的德國模式

近年來德國的人口增速較慢，2004~2011年甚至負增長，2000年以後年均人口增速是0.05%，截至2017年初德國共有8280萬人，總面積為35.74萬平方公里的情況下，平均每平方公里有231.7人（計算德國的土地面積沒有減去未開發的部分，因為德國的土地開發率高且平均）。

需求沒有高速增長是德國房價保持穩定的重要原因。

在這種人地關係並不緊張，住房需求沒有大規模上漲的情況下，按理說德國的房價應該不高，居民買得起房，那買房的人應該比較多，但是出人意料的是德國人住自有房的比例很低，租房率卻出奇的高，佔德國總人口的近6成。

為什麼德國租房率這麼高？

租房率高首先需要有足夠多可供出租的房子，所以需要先從德國的住房建設說起。

（一）德國的住房建設

德國的土地是私有的，所以自有住房主要來自三個地方：居民自建、和住房合作社合作建房、房地產商提供。所以，當二戰結束後，德國政府需要大力增加住房供給的時候，政府採取的措施是鼓勵自建房和向購房自住的人提供補貼。

居民自建方面，在德國如果法律沒有明文禁止，個人或者公司就有權利在其擁有的土地上開發房地產，並且還有住宅建設補貼計劃。

和住房合作社合作建房方面，住房合作社是主要是為了滿足低收入群體住房而成立的一種居民互助的公共性組織。居民將錢存入住房合作社，存款達到一定規模後獲得租用合作社房子的資格。

而住房合作社建房的錢一部分來自會員存入的錢，一部分來自貸款，在70年代之前國家的住房問題緊張，政府給予住房合作社很大的支持，比如給期限可達100年的無息貸款，70年代以後住房合作社的建房資金就主要來自社員的入股了。

後期隨著住房的增多，政府逐漸取消無息貸款的支持，1990年廢除國有住房公司和住房合作社不能賺錢的限制後，這些住房合作社開始商業化的運作，接受純投資性質的社員，但是基於德國房價上漲幅度和租房市場租金管制，所以合作社的投資價值也不會很大，不過仍有部分居民或組織會出於風險規避或慈善的角度投資合作社建房。

房地產商提供方面，我們看到的德國房價情況一般是指開發商提供的房屋價格，由於德國土地私有且居民可以自建房，所以開發商很難控制房價。

政府對房地產商採取嚴格的限價政策，根據《經濟犯罪法》，如果開發商制定的房價超過合理房價的20%，購房者就可以向法庭起訴，如果超過50%，被定性為「獲取暴利」，則開發商可能會被罰以高額罰款和三年有期徒刑。

在居民端，為了防止居民炒房政府的管制也非常嚴格，住房交易需支付3%的過戶費、5%的評估費和25%的資本利得稅，和累進稅率的個人所得稅，持有超過10年則不需要支付資本利得稅，若未滿7年轉讓綜合稅率可能高達50%。

從居民和開發商兩個方面嚴格控制炒房行為，促進了德國房地產價格的穩定，根據wind數據顯示，德國房價指數一直較為平穩，2010年以後有所增長，截止到2014年5年間總漲幅為25%。

德國的房價在什麼水平呢？

根據國內中介網站信息，在5~7千歐左右，均價是6千歐，購買一個70平米左右的房子需要42萬歐。

德國居民賺得出來這筆房款嗎？

根據wind數據顯示，2010年到2017年3月德國工資指數增長30%，高於房價25%的增速，根據歐洲平均工資調查，德國目前的年收入中位數是4.38萬歐，在一個家庭兩個勞動力的情況下，德國的房價收入比是4.8，也就是德國家庭用4.8年的收入就可以付清房款。

在整體不高的房價下，德國還提供一種獨特的合同儲蓄制度（Contract Savings For Housing，CSH），專門保障居民購房貸款。

居民和金融機構簽訂的協議，規定一個貸款金額和一個儲蓄金額，只要居民在一段時間內連續儲蓄達到這個約定的儲蓄金額，就有資格在未來獲得這筆貸款，貸款只能用於構建、維修和租賃住房。

這種合同儲蓄貸款吸引人之處在於利息低，很少受金融市場波動的影響，並且可以享受政府財政貼息和免繳利息所得稅，所以德國的合同儲蓄制度非常普及，約有35%的居民因為合同儲蓄獲得貸款，獲建的住宅佔德國新建總住宅的31%。

在這種情況下德國住房的增速很大。

1951年到1970年德國新增城鎮人口994萬人，新增住房1100萬套，1970年戶均住宅達到0.94，平均每戶都擁有一套住房。1971年到1990年德國房子又增加了782萬套，但是1990年東西德統一，東德的加入使德國的住房缺口又被擴大，從1991年到2014年德國又新增了791萬套住房，戶均住宅達到1.01，再次達到每戶擁有一套住宅。

（二）德國的租賃住房

供給端：快速增加的住房為德國居民提供了大量的可供租賃房屋，然而這些房屋真的會被放出來出租嗎？德國住房的保有環節稅收（房產稅）較高，按照統一徵稅值的3.5%再乘以當地的稅率計算，網路資料顯示一個140平米的房子大概是每年繳納900歐元。

在這種情況下，將自有房子出租可以補貼稅收，同時還可以享受政府的福利優惠。現存房源多、空置房源成本高兩個條件為德國提供了足夠多的出租房源。

需求端：看居民對出租房的需求還要看出租房能提供的價值是否能與自有房相當。

我們在《房地產市場長效機制全解析》中提到過房子按照提供的價值可以分成四大屬性：消費屬性（可以住）、資源屬性（就近享受教育資源等公共服務）、確定屬性（可以長期穩定居住、自主裝修等）、財富屬性（可以抵押、享受增值）。從這些屬性上來看，德國的租賃房是不是具有足夠的吸引力呢？

資源屬性，德國沒有戶籍制度，所以德國居民在國家內的搬遷只要在當地Bürgeramt登記註冊，所以戶籍和住房一般不會成為居民享受當地公共資源（包括子女上學、醫療、養老等）的門檻。

確定屬性，德國的《租賃法》和《租金水平法》規定了房租上漲的幅度，規定3年內租金漲幅不能超過15%，超過20%算違法，房客有權將房東告上法庭，超過50%的房東會被認為謀取暴利，可入獄3年。

居民不用為避免未來租房的不確定性而自購住房，並且《租賃法》對租房解約期限也給出了明確的規定，如果租房合同的任意一方想要終止合同，租約超過5年須提前半年通知對方，租約超過8年須提前9個月，租約達到10年須提前一年，最少也必須提前3個月。這個規定有效保護居民的長期租約，對德國租房市場的發展和房價的穩定作用重大，從現實情況來看，德國超過10年、20年的長租確實非常常見。

財富屬性，租房雖然不能提供財富屬性，但是德國房價上漲幅度較小，作為投資手段來看雖然穩健但是回報率不高，對比之下租房不能提供財富屬性就不是問題了。

消費屬性：是租賃住房首先可以提供的價值。消費屬性是租賃住房直接可以提供的機制，政府的租金管制和補貼（如果承租人實際繳納租金超過家庭可承受租金（通常為家庭收入的25%），差額部分由政府補貼）增強了這種屬性。

並且在消費屬性方面，租賃房還有一個優勢是搬遷方便，德國的人口分散，沒有超大規模城市，居民平均分布在中小城鎮中，隨著工業的分布變遷而搬遷，這是德國居民喜歡租房的重要原因，也在德國人口增長緩慢的情況下，為工業建設提供了充足勞動力的原因，保障了德國各個地區的均衡發展，這種均衡發展反過來又促進租房市場的發展。

總的來看，德國租房市場發達的原因在於：租賃房供給多，可以提供給居民的價值高，所以居民沒有太大買房的需求。

四、三個國家或地區的橫向對比

綜合起來，我們想要將居民收入、居住情況和其比重等變數用更直觀的方式表示，需要居民的收入分布，由於沒有找到相關的數據，所以假設這三個國家或地區的收入都服從正態分布。

這種假設認為當地的收入分配較均衡，極低收入和極高收入的人都較少，大部分人的收入情況集中在中間，這是比較符合實際的一種假設，但是現實中可能存在一些國家或地區的收入分布不均衡，那樣就不是均勻的正態分布了，峰度和偏度越大表示當地的收入差距越大。

從香港的情況來看，（個人）收入中位數（在均勻正態分布中，中位數等於平均數）是15300元港幣，收入在11250港幣以下的居民可以申請公屋和居屋，全港約有31%的人居住在公屋和居屋中，加上在輪候的人，意味著有差不多但高於31%的香港居民收入在11250元以下；50%的居民居住在私宅中，也就是私宅居民的收入下限是均值；還有剩下收入高於11250，又低於15300的居民居住在「夾屋」或者輪候中。

考慮到輪候中的人，收入在11250以下的居民佔比高於31%，假如是34%（房委會官網上表示為三分之一的香港居民提供住所），計算出香港居民收入的標準差是10000，所以香港居民的收入服從均值是15300，標準差是10000的正態分布，表示為：

這是一個比較理想化的模型，我們只是做一個大概的描述，所以香港居民收入和居住情況的概率密度函數如圖表【26】所示。

用同樣的方法看新加坡的情況，假如新加坡家庭的收入同樣服從正態分布，中位數（也是均值）是8666新幣，家庭收入在12000新幣以下的家庭有資格申請組屋，居住在組屋的家庭佔總戶數的80%，也就是收入在12000以下的家庭佔80%，剩餘的20%家庭收入高於12000，居住在公寓和有地私宅中。

估算出新加坡家庭收入的標準差是4000，所以新加坡家庭收入服從均值是8666，標準差是4000的正態分布，表示為:

需要說明的是新加坡的組屋申請一般是以家庭為單位，單身人士的申請條件非常嚴格（35歲以上）而且成功概率較低，所以我們對新加坡的相關計算用家庭為單位，得到新加坡居民收入和居住情況的概率密度函數如圖表【27】所示。

德國的租房和自有住房的群體劃分不是以收入為標準的，存在高收入家庭租房的情況，所以不能用這種方法表示。

另外，將居民收入畫成分布函數，再將人口處理一下（每段人口數除以總人口數），就可以得到洛倫茲曲線，根據洛倫茲曲線就能計算出基尼係數，我們在上述數據的基礎上計算了一下，香港和新加坡的基尼係數都非常小，小到可以認為居民的收入很平均。

這主要是由正態分布的假設導致的，如果一個國家或地區的收入分布符合正態分布，則說明這個國家或地區大部分人的收入都在中位數和均值附近，沒有長尾的超高收入或者超低收入。

五、住房機制背後的產業格局和財稅格局

香港31%的居民住在政府提供公屋或居屋中，50%購買私人住宅，新加坡80%的家庭住在政府提供的組屋中，20%購買公寓或有地私宅，而德國60%的人選擇租房。

為什麼不同國家或地區之間的住房機制差別這麼大？除了與當地的歷史背景、地理條件、社會風俗等客觀環境息息相關，更重要的是在既定條件下的政府引導作用。

所以，這個部分我們從政府的視角來看，一個國家或地區的住房制度是如何形成的。

無論是什麼政體的國家或地區，政府制定住房政策的時候想要達到的目標都主要有兩個：

一是福利，提供公共性住房保障低收入群體的基本生存，對應公共住房制度。

二是經濟，具體分為兩個方面，一是促進經濟增長，二是增加財政收入，對應私人住宅制度有足夠多的財政收入可以支配意味著政府將有更大的能力去實現提供公共住房的福利目的和加快經濟增長的經濟目的。

從政府的視角上看，這兩個目標是「此消彼長」，存在衝突的。

如果政府大力建設公共性保障房，就會佔用土地和政府補貼，減少財政收入，也就減少了政府可以用在經濟建設上的資源，不利於經濟增長。

相反的，如果政府為了刺激經濟增長鼓勵私人住宅市場發展，可以一方面通過賣地、稅收等增加財政收入，一方面私宅遠高於公共住宅的增加值會直接計入經濟增長中，同時大力拉動上下游產業一起「繁榮」，但是這樣會抄高房價，讓大量居民買不起房子，不利於保障居民的居住條件。

所以這種情況下政府可以怎麼做呢？兩條路：一是 「以公補私」。像香港一樣，一方面大力發展私人住宅市場，收取大量土地轉讓金和稅費，另一方面將這些財政收入用於建設公共住房，實現財富轉移和收入再分配，根據圖表【28】可以看到，截至2015，只地價收入和一般差餉（地稅）就佔香港財政收入的18.6%。

二是大力發展其他產業。像新加坡和德國的製造業，如果政府不靠房地產來增收，那麼就需要發展其他產業。土地不僅可以用來建住宅，也可以用來建工廠，如果政府不依靠土地財政從私人住房市場上獲得財政收入，還可以將土地以較低的價格批給工廠，減少成本，增加競爭力，提高收入，增加稅收，從而獲得財政收入。

香港根據其特殊的歷史背景和稟賦優勢，大力發展服務業，如圖表【29】所示，2016年香港的服務業佔總GDP的89%，其中佔比最高的分別是進出口貿易、批發和零售，金融及保險，公共行政、社會及個人服務，地產、專用及商業服務和樓宇業權。

從新加坡來看，增加值佔比最高的行業分別是批發零售業、製造業、商業服務業、金融保險業和其他服務業，和香港一樣的是新加坡的批發零售和服務業（尤其是商業服務、金融保險）也都較為發達，但是不同的是新加坡的製造業是第二大產業，佔總GDP的18%（圖表【30】）。

附錄

中原城市指數：由香港中原地產代理有限公司和香港城市大學聯合制定的，是基於香港特區政府土地註冊處登記的住宅樓宇交易記錄和香港有代表性的38個成份屋苑價格編製，用來描述香港房價變動情況。

轉載自:格隆匯

點擊展開全文

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！