科技金茂府vs情懷上和院，誰更牛逼？

最新 09-26

前言

民國五年至六年，即公元1916年至公元1917年，在袁世凱後，以黎元洪為首的總統府和以段祺瑞為首的國務院展開了瘋狂的爭權奪利鬥爭，這段歷史被稱之為府院之爭而延續至今。

整整100年，巧合得驚人。一百年後的鄭州，北龍湖正在上演群體版府院之爭。從御賓府、榮盛華府，再到帶頭大哥金茂府，外地盤偏愛府系；從蘭溪上院、柒號院，再到上和院，本地盤喜歡院系。而作為院系的帶頭大哥上和院和府系的帶頭大哥金茂府，自然也站在風口浪尖，來代言這場百年後的pk。而這場pk，幾乎可以將之前鄭州地產史上的所有的、諸如天築晴宇大平層pk、以及中海泰和的地王pk、等等沉入海底。

府院，誰更牛逼？先看看帶頭大哥。對於常規置業，我們要考慮地段、規劃、景觀、戶型這四大指標。而在頂豪置業，這些顯然太低級，頂豪和頂豪的競爭一定是文化上、人文上的較量。今天聊聊這個話題。先看基礎指標：

一、硬體指標

看一下二者的位置：

地段對比：從北龍湖整個大規划上看，以上和院和金茂府為界限，以北是持續的大面積住宅用地、大面積的綠化和湖心島上的金融寫字樓。向南則是商業配套、教育配套以及醫療配套等等。如果說上和院更趨近綠化，則金茂府更趨近配套，二者在區位和位置上差別不大。

樓麵價對比：上和院71畝，樓麵價15471元/平米。金茂府70畝，樓麵價36915元/平米。時至今日，去除地上不可售面積加上財務成本：上和院的樓麵價應該在2.2萬/平方米；金茂府的樓麵價應該在4.5萬/平方米，這是一個倍數的差距。

規劃布局對比：永威上和一共12棟洋房，4排錯落分布形成8個景觀院落，總戶數319戶，產品涵蓋190㎡、230㎡、270㎡的平層，300㎡的複式，局部300㎡的大平層以及400多㎡的空中四合院。金茂府設6排、17棟、458戶、面積180-370㎡，其中中間2排為5棟疊拼別墅，南北兩側4排為12棟洋房。

上圖：永威上和院夜景效果圖。

上圖：金茂府夜景效果圖。

同樣的容積率，金茂府比上和院多出了13畝，但多出了5棟別墅，從這個指標可以看出，上和是向高走的尊貴，金茂是向低落的奢適。

產品設計對比：永威請的是五位大師李瑋珉、庄鎮光、譚精忠、呂永中和琚賓，雖然永威口碑基礎好，但這次仍然極其慎重。金茂採用的是其成熟的產品系裡的最高端「府」系設計，一套經過一線城市頂級客戶檢驗過的產品。

景觀設計對比：上和院景觀由所謂聚、隱、游、畫、靜、漣漪、石、曲八大景觀組團組成，有一會所，同樣據說這座會所會選擇有百年歷史的老建築，運輸、重建。金茂小區景觀道路採用「五重院落空間」逐步展開，第一重：小區大門入口空間，第二重：視線轉折空間，第三重：遊園步道空間，第四重：景觀入戶前庭，第五重：入戶單元大堂。

戶型設計對比：和金茂幾乎同樣的地塊面積，同樣的容積率，但是卻比金茂少了二排，這就要求永威的每一排的南北進深要很大，這也就永威戶型南北長而東西窄的主要原因。下圖為永威上和典型戶型之一（290㎡）。

相比之下，金茂府的洋房標準層戶型和正弘瓴有異曲同工，在允許的空間內做出了最大的舒適度。下圖為金茂府洋房標準層戶型之一。

在戶型設計上，永威戶型總體偏厚，金茂府中規中矩。

裝修對比：從上面各個維度來說，2者區別並不大，如果只有上面的指標，永威的客戶可以輕易轉化為金茂的客戶，金茂的客戶也可以輕易轉化為永威的客戶，在基礎指標方面，二者最大的差異就是這一項了：精裝修。

毛坯豪宅其實正在成為過去時，儘管對於高端客戶來說，個性化裝修仍然是其熱衷的愛好之一，但是在大的政策環境以及高端客戶時間成本日益走高的雙重因素下，精裝修是最終模式。

不得不說，金茂的精裝代表了目前房地產領域的最高水平，這更多的是後面我要說的科技點做支撐，一個豪宅你可以裝得很豪華，但你卻裝不了「金茂式」精裝，因為它的精裝背後是一個比較大的系統，單單地源熱泵，單客戶就不可能實現。就像你可以40萬買輛寶馬，但如果讓你造一輛寶馬，你3000億都造不出來。

在基礎指標上，二者平手，【1】差別就在於精裝，這是客戶分化的第一因素。

二、核心競爭力

說二者的核心競爭力是指二者互相之間的核心競爭力，即：永威對金茂的核心競爭力以及金茂對永威的核心競爭力。

永威和金茂最大的弱勢在哪裡？

永威起家草根，又是民企，底蘊不厚。金茂的弱勢在於本地客戶對其品牌認識不足，但這一點我覺得金茂過慮了，能花1000萬在鄭州買房子的人，一定知道金茂，也一定了解金茂。

永威和金茂最大的優勢在哪裡？

永威的弱勢就是金茂的優勢，金茂的弱勢就是永威的優勢。永威本地客戶聲望極高，而金茂則是系出名門，大型央企，貴族氣質。

如果房子一定要來彰顯身份的話，本地的高端客戶可能會選擇情懷永威，全國性及國際性的客戶可能會選擇客戶金茂。【2】二者的差別來自於氣質和底蘊，這是客戶分化的第二因素。

永威的核心競爭力是什麼？

真情懷：永威雖然歷史不長，但在短短的時間內成為鄭州口碑最佳的房企，這絕不是源於其策劃、營銷以及推廣，一定是實實在在把項目做到極致的情懷。把項目做到極致不但指產品，還有物業。在這樣的情懷之下，永威自然擁有了一大批追隨者，這批追隨者正是上和院成功的核心動力。

金茂的核心競爭力是什麼？

當然，說永威面對金茂的核心競爭力是情懷並不是說金茂沒有情懷，北龍湖金茂府是金茂進入鄭州的第一個項目，之前金茂對本地的客戶認知為零，自然也不可能產生情懷。那麼面對永威，金茂的核心競爭力是什麼？科技。

金茂作為國內科技住宅的領跑者，其科技自然是其不但面對永威的核心競爭力，也是面對其他樓盤的核心競爭力。我們逐一來看這些科技有何價值？（這一部分是鄭州樓盤的弱項，我多說二句）

溫度部分：金茂用了循環地緣熱泵系統及毛細管網輻射系統，確保室內常年恆溫。原理是地源熱泵利用土壤深處的恆溫特性（全年保持在16℃左右），通過深埋土壤內約100米U形管道，夏天向地下釋放熱量同時向住戶供冷；冬天從地下吸收熱量同時向住戶供熱，從而實現能量的平衡轉換。毛細管網系統，利用仿生學原理，採用低流速、小溫差、大面積的特點，向室內提供更好的熱舒適度。冬天室內20-22℃，室內溫暖不燥熱；夏天室內24—26℃，室內涼爽不寒冷。

濕度部分：金茂府新風系統中的加濕除濕系統，冬季加濕採用純水水源高壓微霧方式，加濕粒徑在微米級，加濕效率更高，同時不產生細菌及PM2.5。夏季除濕採用雙冷源方式，使得不開窗也有新鮮空氣，全年營造出舒適的室內相對濕度，冬季不低於30%，夏季不高於70%，冬日潤澤夏日清爽。

空氣質量：金茂府新風置換區別於普通住宅安裝的新風系統，24小時全置換新風，新風都從房間側部送出，暖氣流帶著新鮮空氣流入人的鼻子，帶走了身上的汗味，人呼出的廢氣及其它混濁氣體，最後，到達房間的頂部，從排氣孔排出。與傳統的新風系統（上送上回）相比，下送上回無死角，系統還具有抗霾防PM2.5除塵功效，在初效過濾網、中效過濾網基礎上增配兩道中效靜電除塵系統，四級過濾系統，過濾效果達85%。

採光部分：金茂府外窗系統採用三層雙中空，LOW-E貼膜，中間填充惰性氣體，能夠遮擋部分太陽光照，阻止紫外線和紅外線等不可見光，保留可見光部分，使入射到室內的陽光既滿足室內照度要求，又能有效阻擋夏季的輻射熱，起到隔熱節能效果。

飲水部分：金茂府前置過濾器和中央凈水器可以有效過濾對水管網中的泥沙、鐵鏽、余氯、異味、異色等，過濾精度達到微米級，對全屋的用水有效過濾和凈化；凈水器可以過濾對人體有害的無機鹽、重金屬離子、有機物、膠體、細菌、病毒等，運動回家直接飲用，不用擔心健康問題；軟水機可以有效去除水中的鈣鎂離子使水質更加滑潤。

聲音部分：金茂府的入戶門選用德式裝甲防火隔音入戶門，外窗採用三層雙中空LOW-E玻璃，分戶牆和板樓均為全現澆混凝結構，管道、風道、排水管採取有效減振構件及施工方案，設備管井機房隔牆採取吸音措施，營造安靜怡人的生活環境。吉博力同層排水系統，採用靜音排水立管外貼隔聲氈及牆前隱蔽式安裝技術，避免上下層間通過管道傳音，與傳統排水系統相比，無噪音、無漏水、無異味。

上和院的毛坯交房，讓金茂的科技更具競爭力；當然，豬隊友的狼狽表現，讓永威的情懷也更具價值。

【3】要產品還是要精裝，這是客戶分化的第三因素。

綜上所述，三大因素決定了哪些客戶會選擇永威，哪些客戶會選擇金茂，二者或許不存在競爭。

三、誰主沉浮？

其實，這場府院之爭真的很好看。

雖然這只是二個典型項目，但管中窺豹略見一斑，從中我們會發現，本地的房企在北龍湖做產品都比較接地氣，中規中矩，在規矩中求得極致，在平穩中追求完美。而外地房企，特別是金茂，在眼界上、科技上、以及居住發展趨勢上，顯然更勝一籌。

屁股決定腦袋，當然也決定方向。

本地房子的現狀也決定了它現在的路數，他們靠的是人氣，靠的是信任，他需要用更好的產品將這種信任延續下去，不但現在的永威和正弘如此，未來的康橋和正商也是如此。而外來房企，在本地缺少客戶厚度的情況下，必須以超過本地房企更好的產品、超過本地產品更多的附加值、超過本地產品更多的科技來分享客戶的信任。

雖然這個難度很大，但它們都已經在路上……