來了！共有產權房北京試水，房價能降嗎？
近日，北京市發文，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》自2017年9月30日起正式實施。其中明確了未來五年供應25萬套共有產權住房的目標。北京戶籍無房戶，有望在未來等到一套合適的共有產權房。
同時，住房城鄉建設部也印發了《關於支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行探索。
各地關於共有產權住房的方案，能否成為樣板推向全國？人們最關心的房價會降嗎？
什麼是共有產權房？
共有產權房不是一個新概念，據《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規定，共有產權住房，是指政府提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
北京方案能否推向全國？
2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。
在2014年兩會期間，時任全國政協委員、住建部副部長的仇保興表示，共有產權住房目前還是納入到保障房體系管理，但未來應該會單獨歸類進行管理。
全國政協委員、國土資源部原副部長鬍存智也曾表示過，會在一線城市和部分供需關係緊張的二線城市，加大共有產權住房的土地供應量。
不過，共有產權房具體怎麼建？
2017年9月30日即將正式實施的北京版方案，相比之下，更加體系化，被業界看作或將成為未來全國推出的房地產長效機制的重要樣板。
目前，除了北京市明確25萬套共有產權住房目標，上海市截至2016年底也已供應共有產權保障住房8.9萬套。住建部鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，大膽探索，力爭形成可複製、可推廣的試點經驗。
此外，廣東省住建廳、發改委上月印發的《廣東省新型城鎮化規劃(2016-2020)》提出，探索建立共有產權住房制度。不過，也有專家分析認為，廣東的廣州、佛山、肇慶被列入13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，近期部分地方可能側重發展租賃住房。回想起這幾年的投資，樓市並不太好做，其實買房也和買股一樣，如今做了股市，相信朋友也有不少做股票的吧，事實上股市沒有不好的行情，只有不好的操作，每一次市場出現波動，都是一次資本盛宴，同時也是最好的投資機會。我這些年總結的跟庄選股法，很容易的就發覺主力的動向，能很好的在不同行情里有不小的收穫！而且每次都可以先一步抓住市場的熱點，我們都應該明白熱點股的漲幅潛力是最大的。
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那麼，北京版方案有哪些亮點呢？
《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規定，擬新推的「共有產權住房」，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%；一個家庭只能購買一套共有產權住房；共有產權住房項目的銷售均價，應低於同地段、同品質普通商品住房的價格。開發建設單位依據銷售均價，結合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動範圍為±5%；共有產權住房購房人取得不動產權證滿5年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同時，北京共有產權住房可落戶入學。
根據該辦法，今後五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。
專家認為，共有產權房吸取了自住房的優點，規避了一些缺點。從產權意義上保護了保障房人群的資產升值權，體系內流轉又可以做到避免過度福利化。未來共有產權房購房者退出後，再購房群體依然是共有產權房群體，這樣可以避免過去的經濟適用房小區大量轉商的現象。減少了帶有投資屬性需求的進入共有產權市場。
過去，有錢的可以買商品房，困難的可以申請廉租房等保障性住房，但一直以來並沒有針對解決夾心階層住房問題的產品，如今推出的共有產權房，應該是這個群體的福音。
除了政策支持，分析人士也指出，未來公租房、年輕人為主要需求群體的租賃住房、流動性較差的共有產權住房、無限制但供應較少的商品房，將共同構成一線城市和熱點城市多層次的住房供應體系，成為長效機制的重要組成部分。
房價會跌嗎？
共有產權房的推出，主要應對的還是剛需。那麼，共有產權房對買房者的吸引力大嗎？
「共有產權房的最重大的政策變化是，不得轉商，也就是說，購房者將永遠不能獲得完全意義上的投資價值。雖然在體系內也有一定的升值可能性。」中原地產首席分析師張大偉表示，共有產權房可流轉但投資屬性弱。
那麼有多少人會申請？張大偉分析，看過去的自住房，申購人群數量大約維持在15萬戶左右，其中很大部分是優先人群。「但共有產權房相比自住房最大的變化是，不得轉商，但價格又比之前不得流轉的經濟適用房高。購買過共有產權房後，如果將來再買房需要退出共有產權房。」所以，張大偉預計，北京共有產權房的申購人群數量大約為5-10萬戶。
另外，北京市共有產權房用地大增，而商品房用地則相對歷史平均水平減少，這是否會對商品房的價格造成影響？
方圓資產管理首席市場分析師鄧浩志分析，如果共有產權房用地佔用普通住宅的指標，那商品住宅供應可能會更加緊張，商品房價格也可能上漲。
不過，在張大偉看來，因為共有產權房的價格明顯要比周邊房價低，有的甚至低30%左右，對這部分住房的房價是有抑制作用的。
分析人士表示，整體看，在共有產權房繼續推動下，市場的觀望情緒會繼續加強，特別是大量房源供應後，整體價格的穩定已經可以預期。
但如果共有產權房用地佔用普通住宅指標，則屬一種行政間接補貼行為。因為共有產權房或者土地價格都是低於公開市場價的，建設這些項目都會減少地方政府的財政收入。所以建設越多，地方財政承擔的壓力會更大，所以這次共有產權房發展的結果仍需觀察。
共有產權房如何申請？
以北京為例。
《北京市共有產權住房管理暫行辦法》規定，申請購買北京共有產權住房的家庭，應符合以下條件：
(一)申請人應具有完全民事行為能力，申請家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請購買的，申請人應當年滿30周歲。
(二)申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房。
一個家庭只能購買一套共有產權住房。
辦法明確，申請家庭符合本辦法第九條規定條件，但有以下情形之一的，不得申請購買共有產權住房：
(一)申請家庭已簽訂住房購買合同或徵收(拆遷)安置房補償協議的。
(二)申請家庭在本市有住房轉出記錄的。
(三)有住房家庭夫妻離異後單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的。
(四)申請家庭有違法建設行為，申請時未將違法建築物、構築物或設施等拆除的。
申請家庭承租公共租賃住房、公有住房(含直管和自管公房等)後又購買共有產權住房的，應在購房合同網簽前書面承諾騰退所租住房屋。
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