樓市颳起調控風暴，堪稱 「史無前例」，炒房客的暴利時代要結束了

樓市新一輪的限購限售政策已經襲來。昨日，無錫市出台新一輪樓市調控舉措。其中，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房;繼續暫停向已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍居民家庭申請購買住房時，應提供2年(含)以上的本市繳納社會保險或個人所得稅證明。從上周五晚間開始，短短三天時間，已經有包括重慶、南昌、長沙、南寧、貴陽、石家莊、西安、武漢、無錫等9個城市出台了加強樓市調控的舉措。新一輪樓市調控的密集出台，引發了地產股的集體暴跌。

風向突變！央行對樓市表態

9月19日晚上，樓市再傳大消息：央行突然對樓市表態，支持北京對首套房上浮利率！

據「央視」等多家媒體報道，出面表態的是「人民銀行營業管理部」（相當於央行北京分行）。報道說：

針對近日北京地區多家銀行相繼上調首套房貸款利率，調整後首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流的現象，人民銀行營業管理部今天（19日）傍晚表示，房貸利率調整是銀行在北京市嚴格實施房地產市場調控、市場利率整體上揚的背景下，根據市場資金水平變化、自身資產負債管理需要所採取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業管理部積極支持。

「人民銀行營業管理部」還表示：

從本次房貸利率調整時間和調整幅度看，是各家銀行根據資金成本變化、同業競爭情況、自身市場規模、經營策略和資產負債管理需要進行的自主調整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業務規模，加大對實體經濟信貸支持力度。

從具體利率水平看，各銀行根據各自成本不同，進行了自主差異化定價，大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對較小，普遍為基準利率上浮5%；中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準利率上浮10%或以上。

自9月14日起，京城部分銀行就開始了新一輪房貸利率上調，主要針對的是首套房房貸利率，普遍上調5%~10%，個別銀行甚至上浮20%。

有機構監測，截止到昨天，北京已有30家銀行上調首套房貸款利率：

江蘇銀行、平安銀行和包商銀行已經暫停受理房貸申請；

滙豐銀行、工商銀行、廣發銀行、農業銀行、北京銀行、中國銀行、郵儲銀行、建設銀行是1.05倍；

恒生銀行、杭州銀行、民生銀行、南京銀行、光大銀行、渤海銀行、友利銀行、中信銀行、浦發銀行是1.1倍；

東亞銀行是1.15倍；

興業銀行、花旗銀行、天津銀行、大華銀行、渣打銀行、交通銀行、北京農商、華夏銀行、招商銀行維持基準利率。

目前已經有8家銀行上浮5%，9家銀行上浮10%，1家銀行上浮15%。

除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區商業銀行陸續提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%，已成為全國房地產市場重點調控城市的普遍現象。

一晚上發生6件大事

9月22日，重慶、南昌、西安、南寧、長沙等城市，集中發布了新一輪調控，可謂猝不及防。

9月23日，貴陽、武漢、石家莊又拍馬趕到，接著放出大招。

南寧：一二手房證未滿兩年不得交易；

南昌：住宅取得不動產證後兩年才可轉讓；

長沙：住宅取得不動產滿三年才可上市交易；

西安：商品住房調價前需向物價部門申報；

貴陽：購買新建商品住房，3年內不得轉讓；

武漢：銷售商品房，開發商不得以要求購房人一次性付款，或採取一次性付款優先選房等方式。

石家莊限售：擁有1套和2套以上住房的5年內不得上市交易，3套住房8年之內不得上市交易。

請注意兩個時間節點：一是距離去年十月史上最嚴樓市調控一周年，二是十月中旬即將召開重要會議。

這意味著，樓市調控不再只是一項例行動作，而變成一項政治任務。無論是一二線城市還是三四線城市，只要房價仍在持續上漲，都會被拉入限購限貸限售之列。

據不完全統計，從今年3月到現在，全國已有40個城市發布了「限售令」，這標誌著樓市正式進入「鎖盤」時代。

無論從調控的力度和決心上，我們都能看出這次的調控是一場持久戰。從市場來看，不僅樓市調控效果出現，更重要的是，樓市的三大新模式已顯現。

相比此前所有的樓市調控，這波新政下手之毒辣老到，堪稱史無前例。

一手期房從購房簽合同，到拿到不動產證，一般需要2年左右時間。不動產證滿2年後，才可上市交易，意味著一套房產，從購買到售賣，需要「凍結」4年左右時間。

限售5年，就是凍結7年；限售8年，則高達10年。當然，二手房的凍結期限，會略短一些。

在此之前，珠海、保定已經動用了「十年內不準交易」措施，但只是針對當天拍賣的一些地塊，並沒有限制所有房產。

這次的限購政策升級力度，達到本輪調控力度的巔峰。

為什麼是大會前出？

很多人沒有想到的是，怎麼這麼快就出了，不是穩定壓倒一切，不應該是等到18+1大之後才決定下一步的方向嗎？

正因為要穩定，而現在樓市瘋狂到已經讓人無法穩定了。

通常，國慶前是政策頻發的高峰期，因為國慶是置業的高潮期，很多在一線城市工作的人，因買不起一線，或者投資不起一線，會返鄉去置業。

比如長沙、南昌這種地方，現在返鄉置業的比例高達三四成。

國慶前補刀，可以穩定預期，限購升級可以限制一部分需求。

之前很多房企一直在捂盤惜售，盼望著大會之後，政策能夠放鬆，到時候又可以漲價賣了。

我之前的文章說了幾次，大會之後只會更嚴不會更松，政策方向已經很明朗了，房企一定會誤判市場。

為什麼？

首先你要搞明白，政策放鬆的前提是什麼？第一，房價已經企穩了，甚至是穩中有跌，市場不再瘋狂了；第二，經濟不行了，需要重啟房地產拉動經濟增長；第三；一些剛需又攢齊首付買得起了，民怨不再沸騰了；第四，大大提出的房住不炒，落實到位了嗎？投資客出清了嗎？

這幾點，現在哪一點符合？剛開始調控才多久，就指望放鬆，別跟我說你是業內人士，會讓我鄙視你的。

所以長沙多家房企近日連夜突擊開盤，趕快賣吧，徹底放棄幻想。

其它城市也好自為之吧，該來的總會來的，沒有哪裡可以倖免，差別只是時間先後的問題。哦，還有三四線目前還在棚改，新一輪計劃是到2020，但計劃是可以根據變化改變的，如果三四線暴漲都翻倍了，庫存都不足了，棚改計劃估計會提前結束。

炒房客一夜暴富已行不通

炒房客致富的邏輯也是如此，你把上面這三個致富法門，把土地換成房子，把開發貸換成房貸，把房企的借貸便利性同比用房子申請各種貸款的能力，基本上的邏輯都是能看得通的。

把首付比例提升，這本質上就是去除槓桿的一種方法，不論是首付五成還是七成，本質上就已經降低了你一夜暴富的可能，因為不論漲的程度有多少，你的投入產出比伴隨著投入的增加整個數值都會降低。

上周末對於限售城市的加碼，可以看出對這一塊的決心，如今都是2年3年，不排除未來有八年十年的可能。

這樣的態度是讓大量的炒房客在樓市裡放棄一夜暴富的念頭，只要交易環節被鎖住，樓市的泡沫就會降低很多，用戶對於房價的判斷也會平和很多。

而且值得一提的是，鎖住投資客的念頭可不僅僅只有限售這個行為，後面還有房產稅，我們做一個大膽的猜測，如果後面投資客的房子都被限制銷售的時候，突然開徵收房產稅，那麼對於炒房客來說可以說是滅頂的打擊。

樓市調控的真正目的

在當前美聯儲加息、縮表的影響下，美元大規模流向世界的時代已經結束，美元迴流美國成為大趨勢，中國外匯儲備已經下降了一萬億美元，就是資本外流的縮影，而對於以寬鬆貨幣推動、依靠信貸續命的中國樓市來說，無疑首當其衝。

最近幾年，中國GDP增速維持在7%左右，GDP總量約70萬億，每年新增GDP約5-6萬億。中國經濟的規模足夠大，但支撐這個龐大經濟體的不是令人驕傲的實業，不是令人仰望的高科技，不是具有競爭力的產業，而是一個擊鼓傳花的遊戲——房地產。

為了創造5-6萬億GDP，需要新增7萬億的房貸。雖然我們通過房地產把經濟穩住了，但是付出了房價暴漲和增大金融風險的巨大代價。當房地產洪流走到今天，手裡傳的已經不是「花」，而是炸彈，是隨時可能摧毀中國中等收入家庭財富的手雷。

國家害怕樓市泡沫繼續吹大，傷害國本。一方面榨乾了居民的消費能力，廢掉拉動經濟的一駕馬車；另一方面，害怕在美聯儲等世界主要央行的緊縮預期下，貨幣被突然抽走，房地產空中解體，引爆金融危機。

所以，對於當前的樓市，政策層面希望通過限售，控制瘋狂上漲的房價，同時鎖死這些年M2瘋長超發的貨幣，因為只有這些資金無法套現流出，匯率才能保持穩定，消費品市場才不會出現大通脹滔天貨幣形成的洪水威脅才能減小。

那我們還需要買房子嗎？

炒房客還有後路嗎？

其實有時候想想，既然連首付都付不起，還擔心什麼樓市崩盤，局內的風雲變幻都與你無關。

不管房地產以後如何發展，從現在的情況來看，也許投資房產，並不是坦途！

另註：

此文為新浪財經頭條（飛龍財經）原創內容，特此聲明

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