任志強最新判斷：一線城市40％ 50％戶數要靠租房解決居住問題！

來源：中國新聞周刊

原標題：任志強:只租不售不能解決城市人口居住的全部問題

任志強真話系列第三季又來了！新鮮出爐的，近日任志強接受《中國新聞周刊》的專訪時，提出了一些新的觀點，以下是來自《中國新聞周刊》的報道。

在租售並舉的調控理念下，房地產向居住屬性轉向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出現了開發商100％自持地塊用於出租的現象。

企業市場化競價拿地自持出租物業，資金從何而來，運營模式如何獲利，是否可持續？就這些問題，《中國新聞周刊》專訪了華遠集團原董事長任志強。

中國新聞周刊：你認為，在中國住房市場中，商品房、租賃房、保障房的合理比例應該是怎樣的？

一線城市40％~50％，二線城市20％~30％，三線城市5％~10％

任志強：

國際上成熟的大都市、發達城市的租賃市場，佔比大致在40％~50％之間，但它絕不是一個國家標準住房政策，因為一些小的城市根本不需要租賃市場。

相比於美、英、法等國家，中國租房佔比小。平均來看，中國租房人口戶數比大概在21％左右，美國和英國都在35％左右，法國則達到39％。紐約的租賃市場佔到50％，北京的租賃市場目前大約佔20％，還大有潛力。

所以，在租賃住房政策問題上，不應該一刀切，而要根據城市人口容量和發展特徵來決定。

我的一個基本判斷是，未來中國的租賃人口佔比大約三分之一左右，就是城市裡面大概有三分之一的戶數通過租房解決居住問題，三分之二通過自有住房解決居住問題。

但每個城市的租賃市場佔比不一樣。一線城市大約40％~50％，二線城市大約20％~30％就夠了，三線城市有5％~10％就夠了，再到下面幾乎就不需要了。

租賃房的量化比例，全國並不需要統一。各地可根據城市化進程制定精準政策投放和管理，政策可以留有適當冗餘調整空間。

中國新聞周刊：除在農村集體土地上建設租賃住房外，還有企業通過市場招拍掛方式競得土地，建房自持出租，你對此怎麼看？

只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題

任志強：

無論是在農村集體土地建設租賃房，還是房地產開發企業競拍城市國有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一個補充，只能在大城市或人口凈流入特殊城市解決部分人的居住問題，而不是問題的全部。

企業通過競拍方式獲得城市國有土地建房僅用於出租的做法不可持續。若不引入金融和稅收支持，從長遠看，有可能執行不下去。

按照現行政策，這種做法有不合理的地方。

第一，企業競地價是價高者得，競地價的結果是租金一定很高，房租是不是也得價高者得？

國際慣例是，房地產建築投資，財團貸款期限最高20年，一般情況下，本息收回的期限最長14年，中國是含建設期7~8年收回本息，這是比較好的投資。

所以租金價格要滿足企業資金回報需求，不然像萬科這樣的上市公司也扛不住。不可能在土地價高者得的情況下降低房租，只有國有單位才可以，等於是給租房補貼。

第二，租金高了誰會租，租給誰？現在建設租賃住房，各試點城市出台的政策是為了吸引優秀人才，如果不是這樣，房子租給誰？

以北京為例，一方面限制人口，外遷低端產業，低端產業就業人口就減少了，房子租給誰？另一方面出台優惠政策，吸引高端人才，這是矛盾的。

目前示範性較強的上海張江地塊，張江獲得的土地成本遠遠低於市場價，萬科則是通過市場招拍掛競地價競得土地，成本不一樣。

萬科在北京的永豐地塊目前尚未有動作，一旦藉助銀行貸款動作起來，未來萬科的財務報表會很難看。

4月12日，工作人員在北京燕保·馬泉營家園公租房項目登記處對市民提交的申請材料進行初步審核。

北京燕保·馬泉營家園、燕保·高米店家園兩個公租房項目提供公租房房源400套，其中30%面向具有穩定工作的非京籍無房家庭。

中國新聞周刊：在你看來，企業自持只租不售的政策如何才能持續？

只能用金融和稅收實現不動產證券化的方式

任志強：

這項政策若一定要持續下去，只能用REITs（不動產投資信託基金或房地產投資信託基金），也就是用金融和稅收實現不動產證券化的方式。

REITs可以解決房地產企業融資和收益問題，企業自持物業僅用於出租若採用銀行貸款，那是走不通的。

REITs最早出現在2003年的18號文件，當時我參與文件討論時提出引入建立REITs，很多人反對，最終沒寫入18號文件正文，但提出醞釀後發展的意見附在文後。

2008年，政府工作報告正式提出房地產投資信託基金，並選擇了三個城市試點，最終確定兩個城市做了把個人住房貸款轉換為房地產投資信託基金的嘗試，此後至今再無動靜。

建立房地產投資信託基金，不是中央政府沒想法，不作決定，2008年政府工作報告說得很清楚，只是沒細則，所以就沒有執行下去。

直到去年6月份，國務院發文把REITs這個英文寫到了文件中，要穩步推進房地產信託投資基金試點。

REITs用於持有收租物業，是把承租人的租金按一定期限向投資人進行分配，按期分紅、上市流通、免稅優惠、限制開發。這種有價證券可以在市場上流通，可以幫助持有收租物業企業融資，但並非直接作為融資渠道。

若沒有REITs（房地產投資信託基金），這項政策基本執行不下去，沒有哪個房地產開發企業能扛得住銀行融資成本。

類似上海張江地塊，與集團客戶定向合作，將50年租賃權轉換給國有單位。即便是國有企業，數量少還扛得住，若大規模鋪開這種方式，國有企業也肯定不行。

萬科競得永豐地塊，也想走與大企業合作這條路，比如找小米公司整租，但這種變相買房合作方式沒被批准。未來萬科有可能做升級服務，配好傢具家電，升級成酒店式人才公寓出租，由政府指定租戶。

中國新聞周刊：從國際經驗來看，你認為中國該借鑒哪些國家的經驗？

德國國家標準租賃市場的政策經驗值得借鑒

任志強：

我個人更推崇德國的方式。

德國房價合理，房價收入比偏低，保持了長期穩定的房價，在全球「獨善其身」，德國國家標準租賃市場的政策經驗值得借鑒。

德國是按照住房合作社的方式建立租賃住房市場，其居民私人持有住房大約40％，大部分居住需求，採用稅收調控租賃住房供應量和租金漲幅，國家保障住房合作社的收益高於一般投資，比如國債、股票。

有不到20％的租賃住房由REITs持有，均是以長期穩定的租金收益為主，我們將其稱為社會化租賃，既不是單位的，也不是政府的，因此德國沒有炒房的概念和空間。

此外，歐洲的義大利、法國，美洲的美國、亞洲的新加坡的一些經驗都可以借鑒，儘管這些外國經驗不能解決中國租賃市場的全部問題。

以下是淘房君為大家整理的，任志強近期公開、或者是半公開過的關於樓市的一些觀點！

也可點擊回看深圳淘房志以往相關報道：

任志強又說真話了：中國房地產沒有泡沫，有政府信譽做擔保，趕緊拚命買房！

任志強怒了！中國房地產永遠不會過剩，不要老想著繼承遺產！

時隔半月任志強再發聲：放心投資房地產，不用擔心暴跌！

1）在7月份的博鰲21世紀房地產論壇上，任志強通過音頻以及PPT與分享了他關於「市場的變化問題和可能發展的趨勢」看法：從目前的情況看，今年房地產市場的銷售，從面積到金額，都可能創歷史新高。

2）很多城市在限制住房價格的上漲，但卻從來沒有任何政策限制地價的上漲。

3）土地的價格是以產出的價格來決定的，但是在壟斷的土地價格中，價格促進了產品和預期的提升。所以，土地價格造成的影響很大。

4）8月份，在在中國金融博物館書院第71期讀書會上，任志強分享「金融與房地產的穩定發展」的一些最新理念：

1

中國房地產沒有泡沫

日本出現房地產泡沫，是大部分銀行倒了，國家受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸了，但是沒看到多少地產商倒了。

我們看看08年之後美國出現的金融危機，很多銀行不行了，很多老百姓還不上貸款了，我看中國不會出現這種情況。

中國的情況比較特殊，因為美國、日本大部分屬於低首付或零首付，很多人買房子是因為可以沖抵個人所得稅。所以他們不在房子上投入實際本金部分，中國你們都說房地產泡沫可能出現，我們假定可能出現，會出現什麼情況呢？

銀行會因為個人信貸而垮台嗎？我們個人住房用住房基金擔保，會說房子我們不要了嗎？

2

只要有政府信譽做擔保，拚命去買房吧

當政府信譽沒有垮台之前，你們就可以拚命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。

儘管政府信譽和市場條件之間做了一部分調整，但是從今年開始建共有產權房，多少年能建到百分之多少啊。

在現有住房這麼大比重範圍內，多少年才能完成在市場上佔有一定的統治地位或者是壟斷地位嗎？我估計5年達不到2％，10年達不到5％，你們不信試試看。

3

只要用平均數去估算市場，都是錯的

你們剛才說了新加坡房價，紐約房價，和各地的房價，你們查過沒有，他們的房價用的中位數，只有中國用的是平均數。

也就是說，他們的政府只管中位數以下的房子，因為中位數以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關的，中位數價格以上的房子和一般老百姓沒關係，那都是富人的奢侈品。

不能和窮人的住房擱在一起去平均，然後公布一個平均數，這是一個錯誤的概念，只要你用平均數去做概念，基本上都是錯的。

剛才問了一圈租金，我告訴你，中國如果計算租金回報率，大概平均在200％-300％，你們聽了覺得很嚇人吧？

如果我們用平均房價和市場平均租金去計算，那麼你是用商品房的部分去計算的租金回報率，大概平均1.5％-3.5％，但是我為什麼說我們中國的租金回報率是200％-300％，是因為我們大約有60％的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。

房改房平均價格在北京1430塊錢一平，再扣除工齡，大平均750塊錢一平，60平米的房子，42000塊錢一平，現在一個月租金6000塊錢。

也就是說一年的回報率高於所有的購房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價格回報率和商品房平均下來，平均回報率有200％-300％。

這也是因為有這部分低價的房屋提供低價的租金，才導致我們商品房價的高價房租，除了那些奢侈品消費以外，一般人給的租金很低。

絕對不能用平均數，尤其不能單獨用市場價格去考慮。大家都知道北京上海是最發達的城市之一，你們知道上海的戶均面積在全國排第幾嗎？平均66平，在全國排倒數第五。

反而那些村鎮，尤其是三四線城市的住房戶均面積遠遠大於國家標準，到了90-110平，美國平均247平，澳大利亞最大，戶均面積253平，上海和國際水平相差很遠。

你們不要以為看見中國高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有500多套鴿子籠，沒有廚房、廁所，因此當你用平均數去討論問題的時候，通常會犯錯誤。

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