資產配置迎拐點：樓市進入冰封期，未來20年或開啟股權投資時代

中國樓市在經歷了20餘年暴漲之後，大批炒房者賺得盆滿缽滿，只是這樣躺在床上賺錢的時代可能真的一去不復返了。

繼限售令之後，各大省市嚴查消費貸流向樓市的消息無疑讓樓市再蒙霜寒，地產股遭遇重挫，地產大亨身家大幅縮水。

在中央定調「房子是用來住的，不是用來炒的」指引下，官方頻亮殺手鐧，凍結樓市的決心昭然若揭，對投資者而言，未來想繼續保持10%-15%的高收益該何去何從？

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各大省市集中「圍剿」消費貸

繼北京、江蘇、深圳、廣州等地監管部門先後發文後，江西、浙江也加入消費貸核查隊伍。核心就是嚴防借款人通過非按揭渠道違規融資用於購房，嚴禁發放以住房為抵押且無明確用途的貸款。來看江西銀監局的一個規定：

轄內各商業銀行深入開展自查自糾，全面梳理、核查截至2017年9月20日，單筆貸款金額10萬元及以上的個人消費貸款業務(個人住房按揭貸款、購車貸款除外)、單筆貸款金額50萬元及以上的個人經營性貸款以及單筆貸款金額10萬元及以上的信用卡透支交易的資金流向和實際用途，重點核查是否存在違規進入購房領域問題。

或為何各大省市集中「圍剿」消費貸？原因在於消費貸的瘋狂「變臉」。根據德意志銀行最新的一份報告，預計流入中國樓市的消費貸高達4000億元。該數據比易居地產研究院預測的數據還要高1000億元。

德銀稱，過去幾個月，中國短期消費貸款突然大幅攀升，年比增幅約35%，佔到新增貸款增幅的10%左右。德銀認為，這主要是因為消費者通過消費貸為購房融資。今年至今，1.4萬億元消費信貸中約有2/3用於購買汽車、房屋裝修，旅遊等正當消費，1/3用於購房。在嚴格的購房限制下，消費者使用消費貸款來為購買第二套房融資。

有研究人員分析，當前消費資金違規進入樓市主要有兩種風險：首先，消費資金違規進入樓市干擾了正常的房地產市場發展秩序；其次，此類資金違規進入樓市後，若遇到樓市降溫，也會影響此類消費貸的安全性，即及時償付本息的風險。

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M2成房價高企幕後推手

不懼風險也要投身樓市，皆因房地產造就了一大批富人。

先來看上面這張圖表，過去26年時間裡，全國平均房價從1991年的每平米786元漲到了2016年的每平米7472元，平均每年上漲9%，這還只是平均價，一線熱點城市遠不止此，歷史上似乎沒有那種投資標的能堅挺近30年保持如此之高的收益。

到底什麼在助推高房價？源於M2的主導。80年代之後M2增速基本處於20%以上甚至達到30%，這些錢除了配合經濟增長，很多都進入了房地產市場，也就是說過去房價大幅上漲很大程度上是貨幣超發的結果。

值得注意的是，這兩年尤其今年以來，M2增速大幅降低，這幾個月已經在10%以下，這意味著過去二三十年推動中國房價上漲的最大引擎已經熄火了。

參照美國房價歷史，過去100年的時間裡平均每年增長3%，略高於2.8%的通貨膨脹率，而我國房價在過去的26年里，漲了8.5倍，這個速度遠超通貨膨脹，從這個角度看，未來房價增速很可能逐步下降，回歸到一個正常水平。

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股權投資或成新投資方向

政府之所以提出「房子是用來住的，不是用來炒的」原因之一在於高房價不利於拉動新經濟，所以政府凍結房地產市場，保持房地產穩定，遏制上漲但也不能跌，用時間換空間，5年後房地產泡沫基本被擠得差不多了。

不過這對炒房者而言無疑是當頭一棒，折舊、物業費、稅費、按揭利息加起來都會造成巨大負擔。

房地產投資趨冷，未來新的投資方向則會在股市，原因在於相較於樓市，股票有價值增長空間，而驅動股價上漲的ROE在很多公司都達到20%以上，這與經濟發展越來越成熟有關。

股市是經濟的晴雨表，如今，中國經濟進入新常態，股市也將進入穩定期，未來價值投資將成主旋律。

大型金融機構永遠都是嗅覺最靈敏的，我們已經可以看到保險資金大舉進入股市，比如恆大、前海哄搶萬科股票。

這樣的現象，在過去三十年是沒有出現過的現象。這也意味著未來二三十年股票有可能成為比房子更好的資產。

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