如果你要開民宿，那你一定要知道這些

民宿不是農家樂、不是旅遊、不是酒店，你hold得住嗎?

民宿不是農家樂，不是旅遊，不是酒店，那它究竟是什麼?民宿是原生態的生活狀態、再加上對自由的追求，是純粹自在、心靈回歸、天人合一的生活方式。

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民宿不是農家樂

民宿不是農家樂，即使它有的時候看起來確實像。和農家樂簡單的、陳舊的、粗放的模式相比，民宿無疑是質的飛越。

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民宿不是旅遊

有的說民宿是休閑農業的一種，可是從一個安吉民宿來看，並不完全是這樣。安吉緊挨著莫干山，當莫干山火的一塌糊塗的時候，安吉實際上是以傳統的旅遊業為主，後來想著，既然莫干山能搞民宿，安吉應該也能搞，如果民宿有特色，服務也跟得上的話，就能夠吸引客人沖著民宿來度假。

可事實是，運營數月後發現，現實和理想是有差距的。去莫干山的客人80%至90%是沖民宿去的，他們會為一家民宿去度假，但是來安吉的客人仍是以旅遊為主。所以，從消費者對於服務的需求來看，傳統的旅遊業和民宿之間的一個動，一個靜，差別更還是很明顯的。

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民宿不是酒店

民宿、airbnb、酒店，三者雖然都是住，但是區別還是很大的，對於經常出差的同志來說，酒店星級再高，也是沒心思享受的，它會去強調標準化：熱水、室溫、數個不同蓬鬆度的枕頭、客房打掃時間和服務員響應速度。而民宿則屬於新標準化，或者叫個性化的標準化，或者叫鄉愁、情懷、或者叫說走就走的旅行，可能這就是所謂的「調性」和消費升級吧。

投資門檻：投資要到位，回收不能急，您扛得住嗎?

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資金門檻

民宿資金門檻還是有的，拿最有名的莫干山為例，大致分成三個等級，像裸心谷和法國山居這樣洋家樂模式，投資資金要上億，而更具代表性的大樂之野、清境原舍、庾村、翠域、無界等等外來開發者，投資往往在千萬級而一些本地開發者，例如遙遠的山、居圖、西坡民宿，投資是在百萬級。

總的來說，民宿並不是拿一個空心村簡單改造一下，它需要有其他內容來做承載。周邊環境與所要開發的民宿，一個是風格要統一，另一個是格調要上升。這一些的基本要求註定了民宿投資不會太少，少的幾百萬，多則超過千萬。

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回收期長

民宿投資回收期要比酒店短，但是一定比我們想像的要長。「許多民宿一到周末的確一房難求，可在非周末期間卻門庭冷清，投入和產出不成正比，或者說，沒能達到理想狀態。

以松果花園為例，松果客房共有9間，房價從480元至880元不等，最初計劃回報周期為3至5年，經過近半年運營後，已經將回報周期延長到5年以上。「目前收支還算平衡。」他說，除客房經營外，還啟動了餐飲服務，因此方能保持每月20%的盈利，但與理想狀態仍相差甚遠。

運營門檻：綜合營銷，整合地方資源，你玩得轉嗎?

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運營方面

民宿就像服務業中的任何一個分支一樣，有高要求、繁雜、瑣碎、吃力不討好的那一面。有風景還要有房子，找到景色最好的舊宅並拿下改造，這事比你想像的更難。民宿項目過於偏遠導致的管理半徑失效是常有的事兒。

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營銷方面

考慮到民宿銷售的很大一部分是風景，新的問題又會隨之而來。不是所有人的家鄉都美如畫，過於偏遠的地方也不適宜開民宿;你還要有一點推銷的能力，把原本不值錢的山間老宅包裝成一個好故事，才能賣得出去。現在許多民宿都在通過自媒體進行營銷，這對傳統農家樂經營者而言，也有著不小的「鴻溝」。

而運營、營銷方面所有這些，都不是普通人能夠以一己之力做好的，一個小規模的公司(或是運營團隊)將會成為標配。當然，一旦能夠完成大部分的前期準備，不管是錢、人、關係還是顧客，都有可能會反著找上門來。

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當地政府支持

民宿不同於其它產業，需要和農民打交道，農民的房屋出租合同是有可能隨時加價的，並且成為投資民宿不得不面對的一大風險。在準備做民宿期間，得到的信息都是積極的，一旦裝修好準備營業時才發現，相關部門沒有把你當農家樂對待，衛生是需要許可的，而且比農家樂嚴的多，消防還是必不可少的，門口的道路是要和村民商量的，停車是很麻煩的….而這些都需要當地有人支持你的項目才行。

民宿的客戶需要的是更高的品質、更多的特色和更好的消費體驗，民宿的經營者需要的是更好的口碑、更高的客單價和更豐富的盈利手段，想同時滿足，就靠你的鐵人三項式的綜合能力。

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