新規划出台，未來的北京將是什麼模樣？
2017年5月17日，北京市政府將《北京城市總體規劃（2016-2030年）》（送審稿）上報黨中央和國務院審批。時隔4個多月，2017年9月27日，國務院批複了北京市的總體規劃。中央和北京市政府都非常重視這次規劃，期間中央政府召集相關部門，針對北京的規划進行了多次反饋和修改。國務院的批複與北京市上報的送審稿相比，有如下幾點明顯的變化：一是將規劃周期從2030年延長至2035年；二是明確了北京市人口的長期規劃，送審稿只明確了2020年將常住人口控制在2300萬以內，這次明確了長期人口也要控制在這一水平；三是新增了「全方位對接支持河北雄安新區規劃建設」的內容。
下面就我個人對新規劃的理解，跟大家進行分享，有不妥之處，還請大家批評指正。
一、未來北京的定位
未來的北京將是「華盛頓」+「矽谷」+「紐約」的模式。規劃中提出了要處理好「都」與「城」的關係，坊間流傳的東西城合併，設立中央政務區（是否叫這個名字現在還不能確定）的願景將會實現；未來二環以內將主要是首都的辦公區，北京市四套班子將在年底搬到通州辦公；進二環就相當於進首都，未來開車進首都甚至有可能收擁堵費。
另外，北京也是中國的矽谷。美國和中國這兩個世界大國擁有全球80%的獨角獸企業（估值超過10億美元的新興科技企業），其中美國擁有106家，在全球佔比42.1%，主要集中在矽谷，中國擁有98家，在全球佔比38.9%，約一半中國獨角獸企業總部在北京，例如小米、摩拜、美團、今日頭條、58同城、360等等，北京已經成為名副其實的創新之都。騰訊正在北京的西北旺建設全球總部，阿里巴巴在望京也設立了自己的北方總部，兩大互聯網巨頭也加緊在北京布局。未來北京的高技術和新興產業主要集中在「三城一區」（中關科學城、懷柔科技城、未來科技城和亦庄開發區），大批量的獨角獸企業將在這些區域辦公。
北京的四大定位是「政治中心」、「文化中心」「國際交往中心」和「科技創新中心」。雖然北京沒有提經濟中心和金融中心，但是誰佔領了科技高點也就佔領經濟的制高點，「科技創新中心」只不過是「經濟中心」和「金融中心」的另外一種含蓄隱晦的表達。「一行三會」、銀行、證券、保險、基金、信託、VC、PE機構等眾多金融機構的總部紮根在北京，北京的金融地位不會因為新規劃而削弱。
二、未來北京的人口
這次中央將北京的長期人口規劃在2300萬以內，控制人口增長的壓力和挑戰非常大。我曾經提出過一個觀點「北京的人口不是太多，而是遠遠不夠多」，但是北京的資源環境又無法容納太多的人口，這是一對矛盾。全球各個國家的人口變化有一個共同趨勢：經濟發展初期，人口向城市集中；經濟發展到一定程度後，中小城市的人口向超級都市圈聚集；成為發達國家後，超級都市的人口還會繼續增長。根據聯合國人口發展署的預測：2015-2030年，北京市人口還將增長820萬。現在北京要將人口控制在2300萬以內，並長期保持在這一水平。那麼新增的人口會去哪裡？我從廊坊市和雄安新區的規劃中找到了答案。2016-2030年，廊坊市將人口規劃目標定在780萬，現在只有460萬，15年時間新增320萬；雄安新區的遠期規劃是將人口控制在500萬以內。這次的北京新規劃，廊坊和雄安將成為最大的受益者。隨著人口的增長，相關產業將會遷移到廊坊和雄安。未來廊坊將成為名副其實的「畿輔新區」，與北京接壤的北三縣、廣陽區和永清區、固安縣將有巨大的發展空間；從地理位置來看，這些地方類似於美國的「新澤西」。
三、未來的北京城市副中心
這次中央的批複有一整段描述北京城市副中心，用到了「世界眼光」、「國際標準」、「中國特色」、「高點定位」、「創造歷史」、「追求藝術」等字樣。從已經落地的規劃來看，未來的通州將是整個北京城市建設發展最快的城區，也將成為最現代化的城區，而且時間周期比我們想像得要快。通州將擁有最先進、最發達、最便捷的交通樞紐，以後住從通州去天津、唐山只需要半個小時，去順義機場和大興機場也只需半個小時，來CBD也只需要半個小時。全球最大的環球影城也已經在7號線的萬盛西街南口附近開工建設，預計到2020年，大家不用去日本和新加坡，在家門口就可以逛環球影城。
四、未來北京的房價
最後是大家最關心的問題：房價。在講未來的北京房價之前，我先說一個現象：住房危機是全球明星城市都面臨的棘手問題，全球明星城市的房價都不是普通老百姓所能觸及的。現在北京在世界城市中的排名勉強進入前十名，到2035年北京在世界級城市中的排名大概率會進入前五名；從更長的周期來看，北京將與紐約、倫敦看齊，共同成為最頂級的三大國際都市。因此，未來北京房價估值的對標城市應該是紐約和倫敦。紐約和倫敦核心地段的住房公寓價格在人民幣60萬至100萬一平米的並不少見（這可是有房產稅情況下的價格）；而北京核心地段目前的房價也就15-20萬/平米。我的觀點是：從中長期來看，北京核心地段的房價還有大幅度上升空間。
短期內，北京的房價走勢如何？ 北京房價有明顯的短周期特徵，一般這個短周期是3年，規律是漲2年，調整1年。這次由於限購限售政策比較嚴厲，估計調整的周期會比較長。短期內，北京的房價依然在下跌。如果十九大後啟動「房產稅」立法程序，建立長效機制，則會造成短期的情緒恐慌，加劇短周期的價格調整，到那個時候也就是購買北京房子的戰略機遇期。很有可能這個時點就在2019年，已故「周天王」的預言將有可能實現（「周天王」是已故的，非常有才華的原中信建投證券首席經濟學家周金濤，也是我的南開大學師兄，他用康波周期理論預測經濟和進行大類資產配置非常準確，在金融界備受尊敬）。
短期內，首套剛需族購房還要耐心等待；而換房則正是好時機，換房要堅持「先賣後買」，而且賣掉後，不要著急買回來，再等等價格會更加便宜。
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