新加坡房市揮別蕭條期 大量國人前往新加坡購房

4年前，新加坡政府為了給過熱的房地產市場降溫，採取一系列管控措施，讓創下歷史新高的房價此後穩步下滑。

然而，今年3月，新加坡政府放寬部分限制措施，不禁引發外界猜測，該東南亞島國是否將結束對樓市的管控，並終結房價持續下跌的走勢。

數據顯示，新加坡房地產市場的交易量有所反彈，房地產股也應聲大漲。

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根據北京商報網報道，作為全球房價負擔最重的新加坡，儘管房地產市場已呈現企穩跡象，惟新加坡金融管理局局長孟文能認為，現在還不到放鬆樓市管制的時候。

新加坡財政部長王瑞傑也深有同感，認為放鬆樓市調控時機「未成熟」。

2008年全球金融危機爆發後，美聯儲實施量化寬鬆政策，導致大量外資湧入新加坡，一度推動新加坡房價攀升逾60%，躍升成為亞洲房價第二高的城市。

為了避免形成房地產泡沫，新加坡政府在2009年起，逐步實施一系列冷卻房價措施，在這種打壓下，新加坡房價在2013年見頂後便扭轉上漲局勢，連續3年半錄得下跌。

房價連續15季度下跌

今年次季，私人住宅價格指數按月跌0.3，連續15個季度下跌，創下自1975年首次以來的最長連跌紀錄。

儘管房價明顯收窄，新加坡政府卻曾多次表態，不會放鬆對房地產市場的調控。

不過，今年3月，新加坡政府開始放鬆對房地產市場的部分限制措施，包括降低售房者的印花稅，並解除印花稅所需持有房產的時間，讓市場疑惑是否將停止對樓市的管控？

孟文能認為，儘管政府出手調整，但不意味新加坡房地產市場的降溫措施已經開始解除。

新加坡金融管理局也說，房地產市場的關鍵措施，對保持住宅市場的穩定和可持續，以及鼓勵家庭審慎理財仍有必要。

證券時報網引述分析人士指出，即使新加坡政府取消管控措施，對發展商也並非利好，因為當房價上漲時，房企不會得到太多好處，且他們更希望看到成交量或營業額攀升。

另一方面，摩根史丹利今年4月的研究報告指出，預計新加坡房地產市場的下行趨勢明年就會結束，而房價將在2030年翻倍。

該報告稱，房價過高會讓新加坡的人口增長速度減緩，加速人口老齡化。

「長期來看人口結構的增長，預料會給新加坡房地產市場施壓，房價到了2030年可能會翻倍增長。」

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這意味著未來數年間，新加坡的房地產市場趨勢將扭轉頹勢，房價平均每年增長介於5%至6%。

對於新加坡政府3月放鬆部分限制措施的舉動，摩根史丹利認為，這可能是新加坡房地產市場見底的信號，料會提振購房者的情緒和信心。

房屋自有率高企

新加坡目前基本實現了居者有其屋，從上世紀60年代開始，新加坡政府就開始著手解決居民的住房問題。

據全景網報道，通過購買，新加坡政府擁有全國80%的土地，這種購買是按照政府規劃、以開發前的土地價格購買，而不是開發以後被推高價格。

組屋方面，供應量遠超商品房，市佔率高達70%左右，因為土地便宜，房價也低，政府決定將這種廉價房子賣給老百姓，購買面積由家庭人口決定。

此外，為了居民有屬於自己的家，國家還對購房者予以補助。

除了政府的貼心補貼，新加坡的房地產市場也與經濟和投資策略密不可分，如包括新加坡人的大多數亞洲投資者傾向於在他們的投資組合中增加房產投資。

摩根史丹利的報告指出，新加坡人的房屋自有率高達91%，房屋佔新加坡家庭總資產的45%左右。

該報告稱，雖然新加坡房地產市場目前的熊市主要由人口老齡化引致，但新生人口和外來高技術人才的住房需求，也會推高新加坡的房價，預計到了2030年，每5個新加坡人就有一個需要購房。

不過，新加坡房地產市場的未來房屋供應量減少，2014至2016年間，新加坡私人住宅每年供應2萬套左右，是1990年來每年平均增加量的2倍。

然而，今明年的私人住宅增加量，料將每年下跌40%，明年房價將可能呈上漲趨勢。

放寬部分限制有利賣家

新加坡政府還未放寬部分限制措施前，商業地產的業主若想在購買後的4年內賣出該房產，必須支付介於4至16%之間的賣方印花稅。

隨著新加坡政府宣布放寬部分房地產降溫措施，包括賣方印花稅和總償債率框架，賣家從中受益良多。

目前，賣家若在購買房地產的4年內賣出該地產，須支付賣方印花稅，介於4%至16%間。

政府把期限從4年縮短為3年，即賣家若是在第4年賣出房地產，無需支付賣方印花稅。印花稅率也相應各調低4個百分點，介於4%至12%之間。

此外，以房地產作抵押的貸款，若貸款與估值比率不超過50%，不受總償債率限制。

獅城房市有轉機

有的人認為，新加坡政府不會放鬆調控樓市，意味著房價跌漲受控，但部分人卻認為未來房價必會回彈。

另一個跡象也暗示著，房地產市場的轉機正在加快步伐，作為新加坡房地產繁榮地標之一，整體交易量重新出現。

在這類交易中，住宅業主聯合起來，高溢價出售整座公寓樓，作為重建用途。

房地產顧問服務公司萊坊的報告指出，新加坡投資者目前避免購買海外地產，而是選擇投資國內住宅。

不過，萊坊認為，現在還言之過早評論新加坡房地產市場的變動，但其依然是僅次於香港的亞洲豪宅價格最高城市。也有分析員指出，3月新加坡政府放鬆管控政策是主要針對賣家，並沒有為買家帶來好處，部分人認為，政府可能下次會放寬買家的政策。

彭博專欄Gadfly的安迪穆克吉則說，由於新加坡利率與美國利率同步上調，可能會大幅放寬貨幣政策，從而造成房地產市場備受壓力。

中國買家愛獅城房產

據華爾街見聞報道，在過去10年，亞太區的跨境住宅土地投資增長了1倍以上，去年投資量總額達420億美元（約1804億7400萬令吉），其中80%來自中國的香港發展商。

中國發展商一直致力於探索多元化發展，以拓展有限且過熱的大陸和香港地產市場，其中新加坡是主要瞄準地標。

自美國推行量化寬鬆政策以來，受到全世界低利率影響，國外買家一舉湧入新加坡房地產市場，一度推動其成為亞洲房價第二高的城市。

新加坡房價降12%

數據顯示，新加坡房價在2009年至2013年期間，上漲了逾60%，所以政府決定採取措施遏制高漲的房地產市場，房價也因此下降了12%。

不過，新加坡政府3月突然宣布放鬆房地產管制，壓抑了整三年的新加坡樓市繼續爆發；4月，新加坡房屋銷售1555套，去年同期為750套。

而在5月，龍光地產深圳總部與中國南山集團合資10億新元（約31億4292萬248令吉），取得新加坡政府拍賣的一塊住宅用地，交易價格創下當地土地交易記錄新高。

房價經過多年下滑後，近期似乎要迎來反彈，吸引更多外國投資商的投資關注。

過去一年新加坡房價下滑幅度放緩，今年首季和次季的價格僅微跌0.14%，仲量聯行地產研究專業員鄭慧穎（譯音）說：「這說明整體市場正在接近底部。」

新加坡簡單透明的稅收政策和營運環境是吸引中國發展商的主因，同時，投資國外地產有助降低發展商的外債風險。

打個比方，光龍地產的20%貸款來自國外債務，因此將市場擴大到新加坡有助對衝風險，及利於公司品牌的國外擴張。

新加坡城市重建局的數據顯示，今年上半年新加坡核心地帶的超高端住宅，有四分之一是被中國人購買。

前兩年，中國買家在高端住房購買比例分別企於18%和20%。

此外，瑞士寶勝銀行報告指出，新加坡黃金地段4000平方尺的住宅平均花費達890萬美元（約3824萬3300令吉），而香港和上海，分別為4120萬美元（約1億7703萬6400令吉）和1660萬美元（約7133萬200令吉）。

「中國國內高漲的房價，推就大量中國人前往新加坡購房。」

應嚴管海外投資者

新加坡高緯環球研究主管李敏雯點出，中國嚴格的資本外流控制手段，無法阻擋中國買家們因擔心國內房地產泡沫，而不斷前往新加坡投資的腳步。

有鑒於此，孟文能強調，現在還不到放鬆市場冷卻措施的時候。

「房價重新飆升的風險不可忽略，新加坡需要提高警惕，對海外投資者進行更嚴格的監管。」

消息來源：南洋商報

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