炒房者扎堆，不是靠人口漲起來的三四線，這裡的房子你還敢買嗎？

今年以來，「萬元俱樂部」已經是很多三四線城市的基本「考核門檻」，甚至有些漲幅更猛烈的三四線城市房價已經可以比肩一二線城市了。隨著一二線城市的強調整不斷，房地產市場分化嚴重，一二線城市在政策的干預下已經逐漸降溫，呈現量價齊跌的景觀，但是三四線城市彷彿在玩「蹺蹺板遊戲」，這端被壓下，另一端就迅速抬升。

三四線城市到處都是這樣的工地

筆者把三四線城市分為兩種，一種是特大型城市周邊的三四線城市，多位於北上廣深和中東部省會城市周邊，這些地方的定義通常是特大城市的延伸，能夠享受到這些大城市外溢的人口紅利和優質資源，所以理所當然受「城市圈效應」影響，房子並不愁賣，價格也有得漲。另一種是人口輸出型且地理位置不佔優勢、資源短缺型三四線城市，今年以來這些城市房價能夠出現上升大多是因為「去庫存」政策驅動以及棚戶區改造催生的大量農民工進城刺激下的買房需求，這些城市特點非常鮮明，那就是新房不愁賣，二手房無人問津，這些地方當然也不乏跟風而來的投資炒房客，雖然面臨房子升值的幸福，但難變現的煩惱也在始終纏繞著他們。投資如戰場，樓市、股市都是一樣的，買漲不買落。很多跟隨筆者的朋友都賺到不少，如果你在股市沒有賺錢的話，是因為你沒有一個好的盈利方法，其實好的方法加上導師指點，賺錢是非常簡單，我用了十年總結了一套漲停複製選股法，準確率高達93.5%，讀者可以到【hxgg918】上來全部無償領走，相信我的實力！記得是唯信。有很多朋友抱怨沒掙到錢，其實那都是因為自己沒有一套好的操作思路和方法，其實只要有了好方法，在股市賺錢是件很輕鬆的事！

筆者分析今年以來扎堆到三四線城市買房的除了上述國家因素之外，購房者無非是以下這兩種心態在三四線城市置業：

1、一二線城市的房子房價太高，而且各種限購限貸，在大城市工作生活的人買不了，但是手裡又有點兒閑錢，再加上可能老家就是三四線城市，所以看哪兒便宜就買哪兒；

2、在一線城市工作，老家是三四線城市的人，看到全國樓市都在管控，怕早晚得管到自己家門口，所以趕緊再投資一套，等著以後保值升值。

業內專家分析稱：「未來城鎮化仍然是兩大趨勢，省內向省會集中，中西部向東部大城市圈遷移，位於城市圈內的三四線城市必將承接外溢的需求，投資和剛需都看準了這一點。」

所以今年以來三四線城市火熱程度才會如此之盛，但筆者隱隱約約卻感覺到三四線城市更面臨巨大的危機，因為雖然從去庫存的角度來說，三四線城市對投資客是來者不拒的，但從實際效果來看，多一個投資客，商品房空置率就增加一點，這恐怕不是三四線城市願意看到的，也是與「房子是用來住的」是相悖的。而且從近期的調控思路來看，當局不會再等待樓市發酵到一定程度才會出手，稍有炒房苗頭即會打壓。

對於三四線城市炒房者集聚、去庫存效果明顯，全聯房地產商會創會會長聶梅生表示：「如今政府提倡租售並舉，確實滿足了居住使用的需求，這種去庫存方式是良性健康的。但另外一種現象應當引起警惕，去庫存確實把房子賣光了，但大多都是投資客，很多房子沒人去住，造成房地產高空置率，如果都不去住，那就是惡性去庫存，只是房子從開發商手裡轉移到投資客手中，只是讓庫存搬了一次家。」

聶梅生：圖片來源網路

在我看來，三四線城市就像是在完成一場任務，也像是在甩包袱，一旦完成，包袱甩完，局面有可能逆轉，比如貨幣層面利率上調（已經在進行中），稅收層面由交易稅轉變為持有稅（房產稅正在醞釀），這些對於投資者來說都是風險。

與此同時，雖然近年以來越來越多的規模房企又捲土重來，紛紛跑到三四線城市又開始拿地了，但是數年前房企在三四線城市一度陷入高庫存窘境，紛紛撤回一二線城市的「慘案」相信他們並沒有忘記，這也是筆者一直強調的，眼下的房企雖然看似在三四線城市發力，實際上一邊是一二線城市土地稀缺，為了維持規模不斷增長，不得不四處爭奪土地；另一邊是如果不拿地就面臨立刻「死亡」的風險，索性不如拼一把。

事實上房企對於在三四布局也是有著偏見，富力地產董事長李思廉在一次發布會上直言：「目前房地產供過於求的情況主要集中在三四線城市，如有十分合適的土地收購項目，富力也只限於考慮北京和廣州等一線城市。」

李思廉：圖片來源網路

無獨有偶，靠三四線起家的恆大如今對於三四線城市也是態度180度大轉變，恆大總裁夏海鈞在恆大上半年業績會上表示：「恆大看中的是一二線城市，並不看中三線城市。三線城市叫階段性城市，人口是決定性因素。」什麼叫「階段性城市」呢？顧名思義只是承擔著階段性的任務，所以回歸到人口和產業的博弈上三四線城市無論怎麼掙扎都難敵一二線城市，其發展前景註定不可遠視，房企現階段在去庫存的推動下把房子賣出去了，這就是皆大歡喜的結局，未來怎樣相信每家都早有自己的打算。

事實上三四線城市還存在諸多問題，筆者曾在7月份的時候回過老家（阜陽），花了一周時間跑遍了當地的大小樓盤，發現了一個更加殘酷的現實 是有的樓盤房子表面上看都已經蓋好了，但裡面還沒有通水通電，業主根本無法住進去，跟爛尾樓沒有區別。所以三四線的發展事實上還是停滯不前的，蓋起的樓房並不能代表經濟水平的增加，不過是掏光了當地人的一棟棟磚頭、水泥罷了。

最近幾天隨著3天9城密集出台「限售」政策，好像一夜之間大家對樓市的關心又高漲起來了，尤其是對於三四線城市的未來跟進與否，筆者最近收到很多朋友的私信問詢，大體都是關於三四線城市是否調整的。筆者想說，三四線其實已經到了繁華的尾聲了，不管調整與否其火熱之勢已經難以延續。事實上今年以來三四線的火熱也讓在這裡買房的人都統一感知到房子升值帶來的喜悅了，但筆者想說有價無市的現實還沒有感覺到嗎？炒房者的衝擊還不夠嗎？非得要開啟「鎖盤」你們才能死心嗎？

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