初探國內已建成的Medical Mall，在8個城市落地，總投資逾41億元，100％投入使用

不久前，杭州501大廈因全程醫療（Medical Mall）而迅速走紅。各種標籤都貼在全程醫療上，如「國內首家Medical Mall」、「共享醫院」等。

全程醫療是浙江省衛計委批複同意的Medical Mall，其背後的合作方有邵逸夫醫院、新解百集團、迪安診斷、百大集團的醫療、零售、地產界等，1層-5層為購物區，6層-20層全為醫療商場。消費者可以在Medical Mall體驗消費購物與醫療服務的多維體驗，以此避免了單純去醫院的焦慮感。

像全程醫療這樣的Medical Mall，事實上在2005年，陝西省就誕生了以藥品為主的醫療商業綜合體。據動脈網不完全統計，目前全國已有8個地區建設了醫療商業綜合體，投資逾41億元，100%已投入使用。

這些地區的Medical Mall有何特點？定位如何？是如何運作的？

國內8個地區的Medical Mall總投資超過41億元

這裡所說的Medical Mall是指設置在商業綜合體內，具備商業購物功能，同時兼具中醫、健康管理、醫美、口腔等便捷的消費類醫療服務，涉及的投資方包括地產商、醫療機構、零售機構等，投入資金最低為2000萬元，累計資金投入超過41億元。

由此可見，這是一個重資產投資，偏向資源整合，對於運營者的要求較高。

從統計列表中可以看到，這8座Medical Mall的成立時間、面積大小、投入資金、涉足的板塊、功能和使用情況等。

從投資方來看，大多數具有醫療背景，比如說全程醫療，它是由三家公司共同出資成立，其中杭州解百集團股份有限公司占股45%，浙江迪安診斷技術股份有限公司占股35%，百大集團股份有限公司20%。

而上海天億弘方企業管理有限公司屬上海天億投資（集團）的全資子公司，上海天億投資（集團）有限公司成立於1998年，為上海美年健康產業有限公司的母公司，是一家從事多元化投資的綜合性企業集團。以下是天億集團的構架圖：

另一類投資方是以葯企為主，甘肅眾友健康城和西安眾信賽好醫藥健康城，這類Medical Mall主要是經營藥品為主。

其中西安眾信賽好健康醫藥城面積3000平方米，品類達13000多種，分為上下四層，是陝西眾信醫藥超市有限公司於今年新建成的集中醫館、西醫診所、美容美體、健康體檢、藥品超市為一體的全新經營業態。

1、2015年國內的Medical Mall成立數量最多

根據動脈網資料庫統計來看，各地區涉足健康城的時間，最早的是2005年有1個城市，最多的是2015年有3個城市，發展較為迅速的是2010年。

究其原因主要是在2010年第六次人口普後，全國及區域人口老齡化更為明顯，迎來了老年型人口後的繼續老齡化。

全國老年人口繼續較快增長，老齡化、高齡化趨勢明顯，養老和醫療保障水平進一步提高，社區為老服務網路建設加快，基層老年人組織建設得到加強，老年服務設施進一步改善，老年維權工作成效明顯，老年文化、教育、體育穩步發展，各項老齡事業得到了全面發展。因此誕生了一系列健康城。

原因之二在於2010年12月3日，國務院辦公廳轉發了國家發改委、衛生部等部門《關於進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構意見的通知》。表示將放寬對社會資本辦醫的准入，符合條件的民營醫院將納入醫保定點範圍，享受和公立醫療機構一樣的稅收和價格政策。

另外，外資還可獨資在中國開設醫院。這一政策的出台，意味著民營醫院將享受更加公平的市場環境和政策待遇，發展前景樂觀。

另一方面，在「十二五」規劃《建議》中，新醫改方案「公益性」的總基調得到了進一步明確。兩年來，新醫改確定的五大任務中，基本醫保任務提前完成，繼續向更高水平進軍。

可以說，政策的出台為後續建設Medical Mall帶來了很大的便利。

據康寧董事長郭峰表示，政策的支持是健康城發展的前提，「以前我們新疆地區的政策比較死，很多經營項目都很難批下來，但這兩年變化很大，當地政府對健康中國、國家扶持發展中醫藥等政策的響應比較快，就在康寧開始規劃籌建Medical Mall時，政府恰好確定了當年要建一個Medical Mall的目標，所以我們後期的審批很順利。」

因此，2010年-2016年間誕生的Medical Mall，與平台的關係多以租賃為主，屬於早期的Medical Mall，這和在動脈網9月19日發布的《梳理30家Medical Mall 在50多年來的發展脈絡，這會是國內地產商轉型醫療最簡單的方式嗎？》文章中提到的Medical Mall有相似之處。

直到2017年9月，浙江省衛計委才正式出台Medical Mall的文件，將這種集中式提供醫療服務的場所正式稱為「Medical Mall 」。同時將其功能上升到「共享」，希望Medical Mall 內的醫療企業能夠共享資源，發揮醫療的最大價值，後來被媒體解讀為「共享醫院」。

2、地域分布集中在西部地區和沿海地區

從地域分布來看，Medical Mall的項目落地點在西部地區和沿海地區，其中浙江省有2個，重慶市1個，甘肅省1個，陝西省1個，江蘇省1個，四川省1個。

根據地區的不同，Medical Mall提供的服務也不一樣。在沿海地區的多以高端醫療為主，比如全程醫療。它是聯合邵逸夫醫院和Medical Mall旗下診所的醫生專家庫，和國際一線醫療機構，均向顧客開放，滿足一站式、多維度的就醫服務體驗。

單就體檢而言，就和杭州所有的三甲醫院不同，尤其是「入住式體檢」。所有體檢客人入住的當晚，都會被邀請參加20樓屋頂花園的「健康沙龍」，可能是練一場冥想瑜伽，也可能是聽一堂關於運動關節保護的理療課程。

而甘肅眾友的Medical Mall模式發展比較成熟，成立時間比較早，屬於傳統的Medical Mall。該健康城設計為分層經營模式，涵蓋產品零售、專業藥房、養生理療、視力檢測眼鏡店等多種業態。

據眾友健康執行總裁張福祥介紹，Medical Mall的經營理念是以專業為核心的多樣化，以產品結構來說，就是將藥品作為健康城的核心，再以土特產品、中醫診療、健康體檢、醫療器械、養生保健等作為配套服務依次拓展業態圈。

另一方面，眾友整合市場資源打造出經營特色：引進和開發西北地區道地藥材和土特產資源，比如當歸、黃芪、百合、核桃、大棗等，形成一條生產加工、零售、供銷的完整產業鏈；邀請省內知名老中醫定期坐診，並以專家為切入點推精製飲片、道地藥材；與上游工業企業合作，開展品類專區經營。

3、各地Medical Mall涉足板塊匯總

根據圖表中，全國各地的Medical Mall發展涉足領域種類繁多，主要有健康大數據、現代服務業、獨立第三方醫藥商業、技術服務平台、大健康產業集群、連鎖藥店、健康大數據等。

根據RET睿意德中國商業地產研究中心2015年底對齒科、體檢中心、中醫養生三類醫療診所做了相關調研，其中齒科，因為面積靈活、個性化醫療服務需求集中，成為最喜歡進駐購物中心的醫療業態。

在國內一線城市抽樣調查的300餘家齒科、體檢中心及中醫養生商戶中，已經有16%選擇進駐商業項目，這較2010年的5%有較大提升。

4、各地Medical Mall的面積大小

從全國各地搭建的Medical Mall面積看，成都量力集團打造的量力健康為面積最大，達到760000㎡；其餘依次是上海健康智谷、北京健康智谷、重慶健康智谷。

雖然全國各地健康城佔地面積廣，但是從列表中可以看到全部已經投入使用了。

5、總投資資金規模

從投資方類型看，全國各地Medical Mall的投資方多以企業為主，高校和醫院投資較少。其中江蘇南中醫豐盛健康城是由南京中醫藥大學和豐盛集團聯合建設的集中醫特色醫療、名醫名葯、養生保健、健康管理、養生文化、養生調理為一體的「健康服務綜合體」，致力於引領和創造健康生活方式。展示中醫藥文化，突出「治未病」特色，做中醫健康產業的領航者，希望打造「南京城市新名片」。

而醫院的加入則是杭州全程醫療，它聯合邵逸夫醫院，希望藉助於邵逸夫醫院優秀的醫療資源，更好的服務Medical Mall的用戶。

企業主要是以擁有健康領域背景的為主，如上海天億弘方企業管理有限公司、浙江迪安診斷技術股份有限公司、甘肅眾友健康股份有限公司、陝西眾信醫藥超市有限公司等，也有地產商加入，如成都量力集團。

6、功能定位：以醫療商業綜合體為主

從Medical Mall的功能定位看，主要有醫療商業綜合體和醫療綜合體+孵化器這兩種方式。醫療綜合體的運作方式，主要是以招商為主。

據全程醫療董事長畢玲介紹，全程醫療中心除了邀請邵逸夫醫院加盟以外，還進駐了來自北京、上海、台灣等地的11家業內知名的專科診所，如張強醫生集團、愛丁優生助孕、唯兒諾兒科、太學眼科等。這些醫療機構擁有與國際接軌的前沿醫療技術，也能對接境外一線的專科醫療資源，讓客人能更便捷地享受到世界前沿的醫療技術。

而全程醫療發揮的作用是整個Medical Mall的大腦，「我們秉承著『全人全程』的健康管理理念，從健康促進（體檢）、抗衰老、專家門診、醫技支撐、就醫服務和會員服務六大核心模塊出發，不僅為客人提供科學、完善、優質的全周期健康醫療和健康管理服務，更在基因篩查、功能醫學等國際前沿醫學方面，為客人打造真正的、多角度的健康品質生活。」畢鈴說。

另一方面，醫療綜合體+孵化器則是以健康智谷為代表的Medical Mall。據天億投資集團副總裁、健康智谷總經理王曉軍介紹，雖然健康智谷分布在國內北京、上海、杭州、重慶4個城市，但是其功能均是以少量租金+幫助企業融資的方式，吸引醫療領域的企業入駐。也就是說對於入駐的企業，健康智谷收取少量的租金，而更多的營收來自幫助這些入駐企業融資。「我們創辦健康智谷，把健康產業的企業聚攏後，篩選一批優質企業進行孵化，包括融資、園區內各企業之間的業務互動等，類似於美國的WeWork。」

除了常規的孵化服務之外，更重要的還在於依託健康智谷的資源，如公共研發平台、健康大數據中心、與醫院和學術臨床機構的資源對接以及專業的投資基金等，這些專業服務是其他產業園不具備的。

與此同時，每年健康智谷為園區內企業舉辦創新創業大賽，請創業導師對選手進行賽前培訓，還提供了專門的路演廳。

從2015年至今，健康智谷共引進項目40餘個，服務企業500餘家，舉辦活動60餘場，平台對接項目100餘個，導師團隊40餘人，輔導項目100餘個。目前，園區有70多家企業註冊入地，基本完成招商工作。2016年初至今，園區服務創新創業企業100餘家。

「明年1月，我們與一方集團（萬達集團的第二大股東）合作的第一家醫療商業綜合體將落戶成都金牛區萬達廣場，共同打造【美方健康】體驗平台。該平台是以商業中心為載體，以【健康智谷】為驅動，【健康管理】、【健康生活】為核心，通過精準醫療、個性化服務的方式，構建集產業孵化、快閃展示、預防、檢測、治療、康復、體驗等功能於一體的一站式健康體驗平台。將國際領先的「健康綜合體」模式首次引入中國，讓市民在商業中心享受全面、專業、近在身邊的一站式健康體驗。該平台是類似於『杭州501大廈的全程醫療』平台。未來，我們也希望將【美方健康】複製全國各地的萬達廣場。」王曉軍補充道。

是曇花一現還是星火燎原？

那麼，Medical Mall的發展，是如曇花一現，還是星火燎原？

從國外的Medical Mall誕生的條件看：

第一，在過去的二十年多里，隨著美國經濟的發展，各大購物中心之間的競爭也變得越來越激烈；加上購物中心由於經營不善、消費增長乏力以及電商衝擊等因素的衝擊，面臨倒閉關門的窘境。

據相關數據統計表明，目前在2000個區域購物中心裡有19%以上的最後都成了人們口中的「Dead Mall（殭屍購物中心）」。

為了在殘酷的市場競爭中存活下來，各大商場開發商開始尋求現有空間的新用途，如新增教育、醫療、辦公等。而醫生們認為這些閑置的商場空間，他們正好可以為患者提供差異化醫療服務，更貼近患者。

第二，在Medical Mall看病價格比醫院便宜。在奧巴馬醫改的《平價醫療法案》(Affordable CareAct-ACA)之下，有1000多萬美國人投保醫療保險，他們也促進了對便捷診所的需求。某些ACA計劃的月度保險費較低，但代價是去醫院看急診的自付額度較高。馬里蘭州的醫療保險公司CareFirst的數據顯示，2013年，患者在應急快速門診治療咽喉腫痛的平均費用為94美元，而在急診室，同樣的診療則需要花費590美元。

第三，對於商場業主而言，應急醫療診所是理想的租戶。相比於傳統商店，診所通常具備的特點是：租金高(約25美元每平方英尺)、信用更高，並且所簽租約通常會更長。

美國紐約州新海德公園的商場運營商Kimco Realty的CEO Dave Henry在接受彭博新聞採訪時指出，應急診所的信譽較好，往往能夠支付更高的租金（每平方英尺/約合0.09平方米25美元左右），而且也傾向於簽訂較長期的租約。

2014年，Kimco Realty與40家醫療診所簽訂了租約，較之2013年的34家和2012年的27家均有所增加。Henry表示：「在我們這樣的擁有眾多購物中心的從業者看來，這一形勢令人高興。」 City Practice Group 和 Concentra 等緊急醫療診所正在以每年20%的增速迅速壯大，許多診所也開始佔據購物中心中空出來的店鋪位置，以滿足日益增長的顧客需求。

對比國外Medical Mall的發展路徑，國內至少還面臨以下4個問題：

第一，雖然國內各大地產商紛紛涉足大健康領域，但是真正做醫療商業綜合體的卻很少。大多數是通過併購醫療行業里上中下游的企業，比如宜華健康，或是和外資醫療機構合作，共建高端醫院。

第二，國內關於醫療機構審批牌照，各地管控均不同。據杭州璞邁醫療的創始人孫寅光介紹，其第一家診所落地在開在萬象城內，審批環節顯得困難重重。需要面臨環境污染、當地居民是否同意、醫療規劃等問題。

第三，進入Medical Mall的醫療服務機構，多是定位高端，也沒有接入醫保，門診費高於普通三甲醫院的門診費用。平時逛街的消費者雖多，買一件衣服的價格也幾百上千元不等，但去這類機構花費不菲診療費的又有多少？換句話說，商城即使是人流密集，可真正能轉化為商場內就醫的人有多少？

第四，人們的就醫意識是否轉變了？大多數人生病了寧願去醫院通宵排隊挂號，也很少走進附近的診所，更別說這種開在商場里的高端醫療機構了。

從國外Medical Mall的發展歷程看，中國的Medical Mall還處於初期，雖然明年萬達廣場也升級醫療形態，但是能否星火燎原，還未可知。即使在資本熱捧、政策利好的條件下，依舊還有很長一段路要走。

當然，隨著人們健康意識的提升，消費能力的升級，大家對於健康的需求開始倡導從「治已病」變為「治未病」，從「被動醫療」轉為「主動健康」。如果不將Medical Mall的職能放在治病救人等與醫院業務重度重合的醫療服務上，而是針對整個大健康體系下的消費醫療、醫養結合、健康管理等服務，理應會有一定的空間。

另外，從全球範圍來看，大健康產業發展有十種模式，分別是健康產業集群(Medical Mall)、傳統葯業延伸、旅遊合作、商業地產合作、政府合作、電子商務、醫養結合、社區綜合健康服務、醫療不動產、健康服務組織模式。

與傳統的健康服務產業相比，大健康產業提供的不單是產品，而是健康生活的解決方案，進而創造更大的商機，如何為Medical Mall選址，如何找准Medical Mall的服務切入點，是非常重要的。

文|羅美

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