上海樓市套路：用環線來劃分房價高低，你錯了
總有人提問，究竟應該選擇什麼樣的區域或者板塊入手？如果不考慮購買能力，到底買內環、中環、外環哪裡才更容易升值？
還有朋友終於明白，即使是自住的房子，也是人生中最重要、金額最大的投資，來提問巍立。
他計劃先買近郊一套升值更快的兩房或者說面積相對較小、較容易升值後套現的房子，未來再置換回市區。
那麼這樣的邏輯是否成立呢？
答案是成立。
上海的房價是不是按照傳統思維的內環、中環、外環、郊環來排列的呢？
答案是否定的，你可能一直就錯了。
回想起投資幾年，樓市並不太好做，其實買房也和買股一樣，如今做了股市，相信朋友也有不少做股票的吧，同樣可以賺錢，但你必須掌握這個漲停複製戰法，稱之為三步擒牛戰法，全部免費分享給所有朋友，記得是唯信準確率百分之九十以上。
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之前，可能你經常會聽到一些地產廣告，或者身邊的人，或者售樓處的銷售告訴你——因為靠近內環，所以房價云云；因為地處中環以內，所以房價如何。
其實，這是房地產市場中被運用最久的套路。
環線從來就不是區別樓盤房價高低的標準，環線只是統計局和數據系統為了樣本取樣的一種工具。
樓市地圖的發展，從來不按照環線邏輯來發展。
內環線在上世紀90年代建成，那個時候房地產市場尚未形成。內環囊括的區域其實很長一段時間也並不是傳統意義上的好地段。
譬如東北角的楊浦，北段的普陀、閘北，甚至包括浦東花木、聯洋等，當時還有大片荒地、農田。
核心價值的高地段，是外灘、人民廣場、靜安寺、淮海路。
即使目前公認的城市中心商務區徐家匯，都是之後慢慢發展起來的，當然還算屬於內環以內。
而當時定位於高端國際住區的古北，就已經顛覆了所謂的環線房價概念，價格比傳統市中心的房子還要貴2-3倍。
古北的位置在內環以外，外環以內。
古北建成的時候，中環線還在規劃圖紙上。
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外環線、中環線浦西段之後相繼建成，樓市的價格梯度似乎由此建立。其實，只是進入到另一個誤區而已。
因為上海城區的西部如古北、虹橋、徐家匯、中山公園的發展成熟，中內環和中外環間西部區域，一直就是房價高地，要高於北中環、南中環和東中環。
北邊的大華板塊垂垂老矣，桃浦、真如猶嫌凌亂，傳奇大寧尚待字閨中，價值沒有因為兩區合併爆發增長。
而五角場副中心，雖然和徐家匯同樣並列，但其房地產板塊價值的騰飛還要等到萬達廣場、百聯又一城，10號線地鐵通車，以及新江灣國際社區的逐步形成，所花費的時間成本也在整整10年以上。
隨著每幾年城市規劃的調整，地段的不斷刷新顛覆，樓市逐步形成新的價格層級。
小陸家嘴、新天地、蘇河灣——15W+
北外灘、南外灘、世博濱江、靜安寺、淮海路、徐匯濱江——12W+
大寧、花木、新江灣、徐家匯、古北、不夜城、前灘——10W+
大虹橋核心區、張江、金橋、真如、長風、莘庄、唐鎮——7W+
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我們可以看到頂級豪宅的地段，還沒有新貴出現在內環以外，除了佘山、東郊的獨棟別墅為特例。
其他的房價地圖已經不再圍繞環線展開，中環區域已經爬升到和老牌地段叫板的同等位置。
大寧金茂府、新江灣泰禾上海院子都在挑戰傳統的內環豪宅地位。
前灘已經開盤的中糧和鐵獅門項目，如果不是政府限價因素，其實突破10W+的單價也是沒有任何懸念的。
（上圖為新靜安的規劃）
外環以外則更是一片顛覆。大虹橋、浦東唐鎮、閔行浦江鎮，因為對接城市中心的改變，都齊齊向房價8W+邁進。
去年夏天那幾個月，伴隨地王不斷湧現，讓人至今難忘。雖然很多自媒體用不專業的地價反推房價的計算方式有問題。
但泗涇、周浦、顧村、南橋、青浦新城的高樓板價。
也同樣是在印證規劃建設的改變、新商業中心的出現、地王的抬價效應，都把所謂的「環線房價論」擊得粉碎。
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再來看一張圖。
（數據來源：同策數聯天下）
很明顯可以看到，如今內環內的新盤房價由於限價措施，和供應萎縮，在進入2017年後，已經被內中環的項目一舉超越。
而郊環外和外郊環的房價一直黏著，一段時間中，外郊環間的價格也超越了外環內的價格。
樓市已經不是按照傳統的地段、區域邏輯平衡發展，如果你要選擇好房子、升值快的房子，一定要注意到新中心的規劃和實施，房地產的價值是看未來兌現的。
很多已充分成熟的地段，抗跌性一定強，保值安全性高，但肯定不是獲得最好的投資收益。
就好像上海的市場2016年屬外郊環漲得凶，而2015年則是中環板塊的天下。
用發展的眼光來判斷市場價值，不固化思維，才是獲取超級收益的金鑰匙。
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