北京2.2萬共有產權房源即將入市，對環京房價有何影響？

近日，北京市首個共有產權住房項目——朝陽區錦都家園發布搖號公告，顯示將於9月30日14時30分舉行公開搖號儀式，共有份額購房人和政府各佔50%。此次錦都家園共有產權住房項目銷售均價22000元/平方米，共有427套房源，有超過12萬戶家庭將參與搖號。

9月30號，同樣也是《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施的日子，繼北京最新總規披露後，北京共有產權政策也落地了。共有產權首個項目的均價是2.2萬，價格方面可能是此次最亮的看點了，畢竟這樣的價格在北京來說對剛需人群是相當具有吸引力的，但同樣也是這樣的入市價格，會對北京及環京的房價造成哪些影響呢？

我們在八月初的時候，大概也是共有產權房概念剛提出的時候，針對共有產權這個話題曾得出了三個結論，首先一條結論就是，共有產權房的推出必然會拉低周邊區域房價，整個北京房價也可能會在共有產權房等政策基礎上趨於穩定，明天2.2萬的房源一經入市，對周邊區域整體的房價會造成何種影響也是可想而知了。2.2萬房源入市，首批供給量不足500套，但搖號客戶卻達到12萬，從中也可以看出大家對地價房源的熱情，共有產權房還是很受歡迎的，尤其是剛需群體。

2014年之後，環京房價得到爆發，支撐房價不斷攀升的重要一條理由就是北京的外溢剛需，北京的高房價將買不起的房的一部分需求擠到環京，由此也衍生了所謂的環京核心價值區，判斷其價值標準之一的就是其對北京外溢剛需的吸附能力，這中間，區位距離，也就是與北京的通勤效率就顯得格外重要了。北京共有產權房推出，對這部分原本要打算疏解出去的剛需來說，確實是一大福利，但這對環京來說，卻未必是好事，外溢剛需等需求迴流，環京接盤俠力量就相對薄弱了，而沒有持續的剛需接盤俠，地方樓市買賣雙方失衡，環京高企的房價其實也是在一步步的失去其支撐房價的最重要內因。從供需方面來看，北京共有產權房的推出對環京外溢需求具有一定的「迴流」作用，環京樓市其實是遭遇利空的。

我們在八月初的時候，還對此做過第二個維度的分析，雖然剛需迴流，但共有產權房打擊投資客，北京樓市儘管體量龐大，投資客比例相對能夠稀釋，但終歸也是有投資投機在裡面，共有產權房大面積推出，也會在一定程度上把北京的投資投機需求再一次逼向環京。環京樓市最顯著的一個特徵就是炒房比例居高，如果再次將炒房需求逼向環京的話，環京房價在政策放鬆之後，就很可能再次畸漲。房價為什麼會畸漲呢？這還要回歸到一個基本的邏輯，即，房價是怎麼漲起來的？我們對此已經有了一套綜合的分析方法了，並且經3.13預判、5,30預判、9.4預判等已經是被證實了的，筆者在之前的文章也曾反覆在講過，環京短期房價是漲起來的，就是被「炒」起來的，炒房客因素是環京房價漲跌的第一因素，把握了這個關鍵點，您對房價的分析可能就更「有的放矢」了。

炒房客再次逼進環京，這無疑是要加重環京的泡沫的，原本環京的泡沫就已經非常之高了，再吹高點，環京樓市的真實處境其實就已經很危險了，諸如去年炒房的情景也真不知道還能維持幾年，換言之，環京炒房不知道還能炒多久。這個基本面的存在，必然還要伴隨著另一種局面，即政府干預調控的局面，因為如果不干預的話，環京樓市始終存在相當大的「崩盤風險」，這是任何利益一方都不可承受的，包括地方政府在內。所以說，筆者是希望地方政策干預樓市的，政府的入場其實就是在「防風險」、「去泡沫」，這一層，如果是普通的投資者朋友可能還看不到，但風險是確確實實存在的，而且還非常大，這是我的看法。

繼續說共有產權房，首先，我們看到了北京推出如此低價的房源，先甭管產權等，就單說價格，共有產權房的房價相對於商品房，可以說是具有絕對優勢的，一經推出便能拉低周邊區域房價，旋即是穩定北京整體房價，起碼在官方的數據端，那個「今年環比不增長」的軍令狀是沒有問題的。這也是我們8月初分析共有產權房影響的第一重意義。

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