夏海鈞露出真話，三四線的未來，炒房者抓緊拋房逃吧

近幾年凡是買過房的基本上都賺到了，所以也促使許多人投身買房坐等「躺著掙錢」的行列中。與普通的剛需相比，投資者更能看明白這一點，所以他們買起房來更是從不手軟，杠 桿加得也不亦樂乎，從一二線城市到三四線城市。人對金錢的渴望往往會喪失理智，這話用著炒房者身上一點不為過，因為眼下在三四線的炒房者就深陷危險之中還不自知。

今年三四線城市因為受一二線城市調控的影響，火得有點不正常，因為從以往的歷史看，三四線去庫存已經實行了很多年，但是一直都是不溫不火，地方政府急、開發商更是熱鍋上的螞蟻。反觀今年既沒有產業的大推動，也沒有人口的大批湧入但硬生生卻是火了起來，所以筆者說這有點不正常。

不過理性分析後不難發現三四線的火主要來自三個方面的原因：一是一二線熱點城市進入「五限時代」背景下溢出效應帶動三四線城市樓市火熱，其中較多的是投資資金，在一二線被「束縛」的前提下湧入三四線城市；二是棚戶區改造的影響，由於三四線城市是棚改的重點區域，因此催生了大量的購房需求，迅速進入到三四線新房市場；三是規模房企紛紛進入進入三四線城市，開始布局，帶來的品牌溢價。

三四線眼下雖然火熱，但是卻表現出了動力不足，一方面是一二線湧入的購房者有限，已經基本被消耗殆盡，另一方面房地產市場今年徹底變天，購房者逐漸冷靜，不再像之前盲目入市，尤其是市場處於調整階段更是理性大於盲目，現場已經完全進入買方市場，據報告顯示43.6%的剛需購房者現階段已經延期或放棄購房打算了，這主要是對未來房價的預期沒有那麼強烈，加上眼下房貸利率的上浮，購房成本的累加，讓很多購房者無力承擔。所以當購房需求下滑的時候，無論是對開發商還是炒房者都是不小的打擊。

與此同時，三四線市場雖然現在仍處於火熱階段，但依然難阻擋很多房地產企業醞釀撤離的想法。雖然三四線城市無論是拿地成本還是開發成本都佔據一點優勢，但三四線城市先天的人口輸出型、產業不足等特質都是很多kai開發商不看好的因素。從長遠來看三四線城市不如一二線城市，一二線城市坐擁人口紅利和產業的支撐。一二線城市通常都是以高新技術、科技、新興產業為主，如北京、深圳、杭州。

正如恆大集團總裁夏海鈞所說「我很坦率地說，恆大是看中一二線城市，不是看中三線城市，三線城市叫階段性城市。」眾所周知恆大的主戰場一直都是三四線城市，要知道15年三四線的銷售業績佔到恆大全年的近一半，現在三四線城市火了卻反而要把主要業務從三四線城市分離，事實上，每年上千萬平方米的土地供應都轉化為實實在在的房子時，這些城市的經濟發展水平、人均可支配收入及人口基數等都不足以撐起一個足夠大的市場來將這些房子完全消化。

雖然近兩年三四線城市人口流失在減緩，甚至有返鄉置業等政策支持但依然作用微弱。更重要的是，三四線城市的低成本並不意味著高利潤率。因為三四線城市的項目單價比如上升了幾百元，對購房者來說可能是百分之幾或者百分之十幾的概念。而在不少一二線城市，房價的上升基本都是以千元為單位的。所以利潤也是很多開發商考慮的因素之一。

另外還有一個尷尬的事實是，三四線的房子雖然升值了，很多買過房的人看似「大賺」了一筆，但是想變現卻非常難，尤其是很多在三四線的炒房者更是深有體會，上文已經說過影響三四線這輪火熱的幾個因素已經註定了炒房者離不了場，因為這輪在三四線買房的除了炒房者之外都是本地的剛需，他們不傻，懂得只買新房，不會去替炒房者「扛雷」。所以尷尬的是炒房者們，現在不是想不想撤離的問題，而是能不能撤得了的問題？

眼下一個信號顯示，炒房者哭還在後面呢。海通證券姜超27日發布研究報告，8月前25天主要44城市地產銷量同比下落27%，其中26個一二線城市同比下落31%，18個三四線城市同比下落11%，其中三四線城市銷量同比增速首次轉負，意味著8月全國地產銷量或首次出現負增長。此信號說明，三四線已經表現出動力不足了。

近日，有調研機構統計數據顯示，2017年上半年，超過1000家上市房企在出售名下房產。筆者總結出現這種情況的原因有兩種：一是，在當前宏觀樓市調控層出不窮的大背景下，大多數上市企業不看好房地產行業的增值空間，認為持有房產的投資回報將會下降。關於這種說法財經作家葉檀也有相同的言論，她認為過去幾年房產投資的回報率在20%-30%，但是受各種因素的制約，未來一年甚至更長一段時間將不足10%。二是，保值。賣掉投資回報率過低或資產比過大不 良 資 產，有利於穩固投資人信心，確保股價的上升。

無獨有偶，前段時間地產大佬們紛紛拋售房產也是在市場調整的節點上，先是李超人在最好的時候大舉拋房國內物業，「逃跑」到歐洲市場投資基建，雖然其嘴上說不會拋棄房地產，但卻未停止出售的步伐；而地產大佬潘石屹更是緊跟李嘉誠步伐拋售上海等地的核心項目，更聲稱「互聯網時代是反房地產的，未來房價一定會回落「；大佬王健林玩得更大，在先後賣出文旅項目和部分王牌資產萬達廣場之後高調宣布徹底告別房地產，完全轉型「輕資產」。

大佬們大舉拋房和導致房子的價格會下落是沒有直接關係的，但有一點卻是不爭的事實，那就是房地產市場在經過三十幾年粗放式的發展之後，傳統的靠「拿地-開發-銷售」的重資產模式再也玩不轉了，像萬達這樣的「靠輸出品牌」的輕資產模式才是正道。而且房地產市場在經過幾次的大起大落的發展之後，以後的方向一定是以「穩」為主，即不會出現大幅度的升，也不會出現大幅度的落，只會微調，這才是房地產市場正常的發展路徑。

最近有很多網友朋友諮詢買房事宜，筆者還是那句老掉牙的話，是剛需錢夠的情況下你就買。你買房如果目的純粹就是為了自住，還考慮那麼多幹嘛呢，這個時候你應該陷入選房的糾結才對。而且筆者據悉，最近剛需不是說買不買的問題了，好像最近貸款很難辦下來，有銀行內部人員透露現在都不敢接單了，即便接了也不一定能辦下來。這更加印證了，無論是開發商還是炒房者接下來的日子都不會好過。

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