龍頭房企8月份銷售均價穩中有降 以價換量趨勢隱現

龍頭房企8月銷售均價穩中有降 「以價換量」趨勢隱現

本報記者 張敏 北京報道

樓市「金九銀十」前瞻

「金九銀十」已經來臨。傳統上，樓市的「金九銀十」，是指很多樓盤都會選在九、十月開盤，而此時人們的消費心理比較鬆動，所以這兩個月的住房銷售額會明顯高於其他月份。繼去年9·30調控之後，今年3月份房地產市場調控繼續趨嚴。在史上最嚴的房地產調控後，今年的「金九銀十」會呈現怎樣的狀態？

目前來看，房企融資依然從緊。土地市場則供需兩旺：在監管層的督促下，熱點城市加大土地供應，而房企爭搶部分熱門地塊。近日，部分龍頭房企公布了最新的銷售數據。從銷售單價上看，8月四家企業銷售單價已經出現明顯下降。而由於部分企業提高了年度業績目標，這些房企可能會採取以價換量的形式迎接「金九銀十」。（楊志錦）

導讀

截至9月5日下午，萬科、恆大、融創、富力、旭輝等幾家龍頭房企發布了8月的銷售業績。其中，恆大、旭輝的銷售額比7月有所下降，其餘三家則趨穩回升。但從銷售單價上看，4家企業已經出現明顯下降的趨勢。

8月既是傳統的樓市淡季，又因樓市調控而迎來市場下行。但從幾家龍頭房企的業績上看，似乎並未受到這些因素的影響。

分析人士指出，大型房企的銷售業績總體穩定，這得益於其全面的業務布局和靈活的價格策略。但價格的下調，仍然顯示出調控政策下市場降溫的影響。

從前8月業績來看，上述幾家房企都比去年有了較大幅度的提升，融創的增長率甚至達到111%。由於部分企業提高了年度業績目標，按照大部分受訪者的觀點，可能有越來越多的房企採取以價換量的形式迎接「金九銀十」。

大型房企業績穩定

萬科發布的業績簡報顯示，2017年1-8月份，萬科累計實現銷售面積2391.6萬平方米，銷售金額3497.8億元，同比分別增長34.5%和47.3%。由於碧桂園尚未公布8月業績，目前萬科暫為已公布銷售規模最大的房企。

前8月，恆大累計合約銷售金額約達3216.8億元，累計合約銷售面積3246.7萬平方米，同比分別增長38%和10%。

實現了多宗併購的融創，前8月實現合約銷售金額1646.8億元（其中合同銷售金額為1614.3億元，預訂銷售金額為32.5億元），同比增長111%，是增速最快的房企之一。但與其上調後的年度銷售目標（3000億）相比，目前的完成率僅為53.8%。

富力和旭輝同樣錄得很好的業績，兩家公司的年度銷售目標均為800億，到今年8月，旭輝實現609.1億的合同銷售額，目標完成率為76.1%；富力實現銷售519.9億元，完成目標的65.0%。

但從8月單月的表現來看，各家企業並不一致。

萬科在8月實現銷售金額370.4億元，比恆大的334.3億元略勝一籌。這均是兩家公司今年以來的相對低位，其中萬科是第三低點，恆大是第二低點。而旭輝8月銷售52億元，比7月的85.6億元下滑了近四成，為今年的月度最低點。

融創和富力則實現業績的逆勢上揚。融創8月合同銷售金額305.4億元，實現今年以來的月度新高，且同比漲幅達到237%。富力銷售金額72.3億元，環比上漲22%。

據悉，今年大部分房企的銷售高點出現在3月和6月，前者是因為尚未受到新一輪調控政策的影響，後者則是由於企業衝擊年中業績所致。但大型房企的業績相對穩定，波動幅度並不大，如恆大除6月和7月外，今年的月度銷售金額一直維持在300億到400億之間。

「大型企業因為布局城市廣、貨源充足、產品線豐富，可以通過各種方式調配業績，比如改變推盤節奏、產品類型、價格策略等，來維持業績的穩定。」北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，「相比中小企業，大型房企的月度業績雖有波動，但總體在可控的範圍內。」

對於不同房企之間8月銷售規模的不同變化，該人士認為這取決於年度目標的完成情況。銷售目標完成較好的房企，會適度放緩節奏，反之則會通過降價等方式，加快推貨節奏。

房企有加快推盤的可能

受傳統淡季和樓市調控雙重因素影響的8月，市場交易量已經處於階段性低點。

根據北京市住建委的數據，8月北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1793套，環比增長6.7%，同比則下降75.5%。二手房成交量在連續4個月的快速下調後基本觸底，簽約7712套。

據中原地產數據，上海8月新建商品住宅成交面積45.4萬平方米，環比減少32.4%，同比下滑75.7%。廣州的新房成交套數也同比下降了50%以上，且有機構統計，新房成交均價也出現下滑。據各機構的數據，南京、蘇州、武漢、廈門等熱點城市同樣在8月遭遇銷售低點。

熱點城市市場的變化，正對房企的銷售產生影響。上海易居研究院對30家A股上市房企在50個樣本城市的銷售進行統計。數據顯示，8月上述房企的新建商品房銷售面積為516萬平方米，環比減少25%，同比減少33%。且自今年5月以來，該數據已經連續三個月出現下滑。

由於這50個城市以熱點城市為主，為房企的業績重心，因此有26家企業的銷售面積出現下滑，包括萬科、金地、綠地、華夏幸福等大型企業。僅有4家企業的銷售面積回升。

上海易居研究院指出，在熱點城市調控不斷收緊的情況下，房企的區域市場銷售業績受到了衝擊。

該機構認為，考慮到很多房企制定了較高的年度銷售目標，而且此前推盤節奏略有放緩，所以可以預計，在即將到來的「金九銀十」，房企有加快推盤的可能，以對沖近期銷售業績下滑的風險。

上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進進一步向21世紀經濟報道記者指出，在融資渠道收緊的情況下，不排除部分房企採取以價換量的方式進行銷售。

從已經發布銷售數據的企業來看，價格調整的端倪已經出現。公告顯示，融創在8月的銷售均價為16670元/平方米，比7月略降3.5%，且這是自今年5月以來連續四個月出現下降。旭輝8月銷售均價為15500元/平方米，為去年8月以來的最低。

萬科並未公布銷售價格，但根據其現有數據測算，萬科的銷售均價已連續6個月下滑，從2月的1.63萬元下降到8月的1.35萬元。根據富力銷售數據測算出的單價，同樣呈總體下降的態勢。大型房企中，僅有恆大的銷售均價維持穩定。

嚴躍進認為，銷售價格下調雖有房企主動調整銷售區域、產品結構等因素的存在，但限價、限購等調控政策的影響仍然不可忽略。他認為，隨著市場的進一步下行，這很可能成為未來房企的策略重點。受此影響，今年的「金九銀十」期間，房地產市場仍然有回暖的可能。

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