真正值得投資的新區，都符合這5個標準

上周寫了篇文章：市中心白菜價的老房子，到底是價格窪地，還是投資毒藥？

很多朋友留言說，看完一下子思路就開闊了。

也想通了在自己的城市中，為什麼老區的房價，遠遠低於新區。

不過因為篇幅有限，當時並沒有深入的探討新區的問題，所以在此鄭重提示各位：

並不是所有的新區都值得買！

有些新區註定會成為鬼城，千萬別買錯了！

畢竟，全國300多個城市，大大小小有600多個新區開發區，平均一個城市2個新區，多的有10個8個都不意外。

這些新區，不可能都是優良資產，總會遇到很多坑。

那麼該如何規避，是否有經驗可循？

這就是我們今天要重點解決的問題。

本文框架：

1.為什麼要搞新區；

2.如何吸引人到新區買房；

3.新區搞不好，有可能變成空城；

4.真正值得投資的新區，都符合這5個標準；

1

為什麼要搞新區？

為了賣地

建設新區，確實有非常多的好處。

首先，是表面上的好處，比如：

彌補產業空白，拉動地方經濟；

改善居住環境，升級交通配套，優化基礎設施；

吸引老城區經濟轉移，減輕老城區壓力等等；

但實際上，隱藏著一些內在因素，比如土地財政：

老城區漸漸沒有土地賣了，沒地賣財政收入就少了一半。當然，賣地並不是一件壞事。

如果沒錢，就沒辦法搞建設拉動GDP，經濟發展不好看，一是影響大家的生活質量，二是排名下去了，面子上都掛不住。

那怎麼辦？

搞新區，新區全都是地，可以拿來賣錢。有地賣，就有錢搞建設，可以修地鐵，可以建高架，建設搞好了，GDP自然就上去了。

所以，開發新區絕對是一舉多得的好棋。

2

如何吸引人去買新區的房子？

讓新區房價猛漲

本來，大家都在老城區生活的好好的，你突然出來一個新區的規劃，什麼都沒有，不是荒地就是村，誰願意過去？

ZF也知道這個情況，現在不是舊社會了，不能逼著老百姓去開荒，怎麼辦，只能自己先上。

於是，新區的雛形一般都是這樣形成的：

1.一個看起來挺牛X的規劃。

2.拆遷，在新區的邊緣建安置房。

3.修大路，做綠化。

4.省市直機關，先搬，以身作則，並配上低價格高品質的公務員小區。

比如市政府，市第一醫院，市第一中學，能搬的盡量搬，不能搬的建分校。

這一步，相當於ZF再為新區未來發展做擔保。

5.以各種稅收減免的利好，進行招商引資，吸引大型企業入駐。企業來了，員工要來，於是要建設公租房，人才公寓，企業宿舍。

這一步，相當於提高人氣。

6.新區領導給各個中大型房企開會，通過各種優惠政策，吸引他們來新區開發住宅和商場，並描繪出一個巨大的需求市場，和非常美好的前景。

比如，告訴開發商們，現在有很多大企業都過來新區了，但是他們的員工們都沒地方住，只能住宿舍。這些人有錢，而且以後肯定都是要買房子的，這可是天量的市場需求，你們開發商趕緊來搶佔市場！

這一步，相當於借雞生蛋。

等這6步走完，一個新區的雛形基本就算完成了。

同樣，這也是新區房價最便宜的時候。

之後的問題，就是如何吸引更多的人來買房子。

怎麼吸引？

學會這一招就夠了：

ZF做保，宣傳XX新區是XX城市未來的核心，是高端金融商務中心。

開發商緊跟而上，宣傳XX新區的房子，是集團最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。

總之就是一句話，不斷的給人們灌輸一個理念：

以後新區的房子最高端，最值錢。

投資新區的房子，最賺錢。

各種媒體，各種平台不要錢的上廣告，各種官方文件表明發展預期良好。

最好再通過某些小手段，營造出一種現象：新區的房價會比老區漲的快，價格要更高。

比如說：老城區限價1萬5，新區限價1萬8，從側面表明官方態度。

然後媒體再一發文章，「XX新區房價遠超老區，半年漲幅XXX%，潛力巨大」，人們基本就要瘋狂了，這個新區也就不用發愁銷路的問題了。

畢竟趨利避害，是生物先天的本能。

去更賺錢的地方買房子，亦是人們投資的本能。

等到將來買房子的人多了，很多本來看不上這裡的開發商就眼紅了，ZF再控制一下供地的數量，地價自然就上去了。

地價不斷上漲，房價自然也就水漲船高，也就不需要再用行政手段來操作，不再需要跪求企業開發商來搞建設，順氣自然的發展就好。

房價越漲，造富的噱頭就越真實，就有越多的人來買，希望自己能一夜暴富。

這是一個良性循環。

（同樣的道理，也被用在三四線去庫存上：三四線房價越漲，買的人越多；三四線房價跌的時候，反而是庫存的巔峰）

這個時候，你再回頭來看，反而是第一批買新區房子，和公務員小區的人，賺的最多。畢竟，這些人都屬於雪中送炭，後來的都叫做錦上添花，收益自然不會相同。

看到這裡，不知道大家發現了一個共性沒有，其實新區建設的每一步，都是為了吸引來更多的人口。

吸引人口，才是新區最首要的目的。

人口，才是新區建設最核心的指標。

3

沒人願意去的新區，註定會成為鬼城

一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。

不可能說因為你建了個新區，國家就變出來100萬人，塞給你用。

所以，說白了，新區的人口來源只有兩個渠道，要麼吸老城區的血，要麼吸外來人口的血。

一二線城市，可以大膽的玩新區，因為人多。老城區人多，外來人口也多，需求旺盛。

但是三四線城市通常玩不起，都是硬撐，尤其是那些基本沒有人口凈流入的城市。

就像一個漏斗里的沙子一樣，總量是固定的。當一頭的沙子越來越多，另一頭就註定越變越少。

所以，三四線城市註定只能二選一，要麼拚命保住老城區，讓新區變鬼城；要麼趕緊賣了老城區，買新區防貶值，見證老區變貧民窟。

請牢記，人口，就是城市的一切，不論是新區還是老區，都要建立在人口之上。

最後，說一下結論。

4

真正值得投資的新區

都符合以下5個標準

1.新區和老區一定要接軌，中間不能有留白，這樣才能讓居民的生活無縫對接。中間有留白的不叫新區，叫衛星城，發展難度至少X3。

2.人們在老城居住，去新區上班，或者在新區住，在老城上班，通勤時間都不能過長。

一線城市1.5小時，2線城市1小時基本上是極限，再遠人氣就極度下降。

在我國，這樣的通勤距離也有一個大概的標準。

一線城市30KM左右就是人氣的極限。

二線城市新區與市中心距離，不能超過15KM，三線城市不能超過10KM。

不然新區房價就很難被帶動，因為人氣用盡了。

比如北京，30KM正好是燕郊到國貿的距離。

總的來說，與老城區市中心距離不超過30，15，10公里的一二三線新區，可以考慮。

3.政府帶頭去的新區，並且將市第一醫院，市第一中學遷移過去的新區， 可以考慮入手。

4.有明確軌道交通規劃，且有多個線路交匯換乘的新區，值得購買。

有的城市，搞個新區距離市區40-50公里，就一條地鐵線路，這種基本不靠譜，剛需誰去受這罪，沒有全國性的上漲行情，根本帶不動。

5.規劃剛剛出爐，就有大批頂級開發商進駐的新區，也是一個可以入手的風向標。

最後，一定要搞明白，城市未來主要的發展方向是哪。

尤其是對於二線及以下城市，只有主要發展方向上的新區，可以放心買入，其它方向上的新區，大概率成為炮灰般的存在。

畢竟，新區的建設可以速成，但是人口卻只能慢慢的吸引。

最近，各大城市都感受到了人口不足所帶來的問題，為了搶人才而引發的新聞更是層出不窮。

人口，才是搞新區最大的問題所在，想要同時搞好2個新區，齊頭並進？

一線城市以外，根本不存在的。

轉載聲明：本文轉載自「樓市時評」，搜索「zzlssp」即可關注。

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