租房利好頻出，「買房才算家」傳統觀點會改變嗎？特約

盤和林 財政部中國財政科學研究院應用經濟學博士後

住房租賃市場正在獲得國家部委、地方政府的雙重支持。進入2017年5月份，住房和城鄉建設部就《住房租賃和銷售管理條例（徵求意見稿）》公開徵求意見；7月份九部門印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》；直至《方案》近日印發，為住房租賃市場鋪就發展之路。另外，據《證券日報》記者不完全統計，截至目前，目前已有20多個省市出台了住房租賃實施細則。在部委政策以及地方政府實施細則的推動下，住房租賃市場的培育與發展正式起步。（《證券日報》，9月4日）

今年以來，從國家部委到各省市地方政府頻頻出台各種住房租賃政策，甚至向「租購同權」「租房落戶」等實質性利好邁出了關鍵得一步。可以預見，在大力發展租賃市場的大背景下，地區性房地產政策將會持續更新，租房實質性利好頻出。

但正所謂，江山易改本性難移，有人擔心，在當前限購力度空前的背景下，租賃市場獲得空前發展，可是隨著後期樓市限購條件的逐步寬鬆，在中國人以「有房才算家」的傳統理念下，租賃市場的發展是否受到阻礙？會不會難改「買房住」的偏好？

筆者認為，從發展趨勢來看，未來租房居住為主將會成為更多人的選擇，「買房住」的偏好從表面上看，是中國人一個最大特徵，但實質上是一個經濟學選擇，即租賃市場不彰以及住房的投資屬性共同構成了中國人的買房住偏好。因此，未來是否有更多的人選擇租房住，不在於所謂的傳統理念，關鍵是公共政策設計，能否激勵供需雙方加入到住房租賃市場。

有人說，買房住是中國人骨子裡的傳統，有自己的住房才算有自己的家，租房住總有一種不安全感和漂泊感。其實不然，所有習慣背後都有經濟學邏輯，包括養兒防老、重男輕女都不過是人們在經濟現實面前的被動選擇而已。「丈母娘抬高房價」的背後，實質上是丈母娘看中附加在住房之上的入戶、子女入學等市民安身立命的權利、福利，還有住房的資產增值速度，這些直接關係到女兒一輩子的幸福。

也正是這些將從多人趕上了買房的獨木橋，即造成了旺盛的剛需，併產生了投資價值。前一波房價暴漲時，有人戲稱，晚兩年買房=降一個階層！也就是說，中國人偏好買房、儲蓄背後都是有深刻經濟原因的，只要用好經濟手段就能將更多人引導到租房上來。有專家預測，未來3-5年，中國將有約2億人進入租房市場，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口達到2.7億人。

如果不改變住房的投資屬性，房子仍是一種貨幣資產屬性較強的「硬通貨」的話，不管出台多少租房租賃政策，恐怕人們更多是選擇買房而不是租房，事實上在中國住房租賃市場雖然存在種種問題，但客觀的說，租房市場還是比較成熟的，租房遠遠比買房更經濟是不爭的事實。

因此，要想改變人們「買房才算家」的傳統觀點，關鍵在於讓房子向著「住的」需求、住房租賃市場向著「家」的方向發展，即一方面建立長效機制，遏制炒作等金融屬性非理性增長，一方面構建良性住房租賃市場，讓租房具有穩定性、持久性、舒適性、經濟性等特徵。當前，房產泡沬主要是投資需求過旺，而非「有房才算有家」所致。

經濟學原理告訴我們，人們的行為都取決於激勵，究竟是買房住還是租房住，並不是「江山易改本性難移」，而是在於購房和租房為人們所提供激勵（包括負激勵）大小。不僅是需求方，住房租賃市場的供給方也是如此，按照當前的住房租金回報率多數城市僅僅1--2%，甚至有低於1%的，尚不夠基準利率，而且還是名義房租，還沒有扣除管理人員、維修等成本。這樣看來，難以激勵房地產公司進入住房租賃市場，因為房地產公司的融資成本普遍超過3%以上。

如何平衡包括租金在內等供需雙方的經濟利益，才是住房租賃市場發展的關鍵所在，而不一些所謂的傳統觀點，如何解決公共服務如教育、醫療短缺等等，都是「經濟賬」的一部分。由此看來，住房租賃市場是一個龐大的系統工程，出台實施細則只是第一步，接下來還有更多的困難還需要政府「擼起袖子加油干」。

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