北京樓市走向趨勢 放假有所緩解

一轉眼，2017年已經過去了一半，在過去的上半年裡，北京樓市成交量持續下滑，房價也出現難得的降價。而這一現象會不會持續下去呢，在房價逐漸緩和的今天，購房者要如何處理自己的購房需求呢?

北京新房市場連續幾周低位徘徊之後，近兩周來出現周期性上揚勢頭，量價齊升，以上周數據為例，根據北京市建委公布的統計數據，上周成交57.87億元，環比上周再次飆漲近1倍，最新成交均價為60281元/㎡。且120—160㎡的房源成交量最高，改善型房源成交佔比5成。

自去年9月30日後，房地產市場進入一個新一輪的調整周期已滿十個月，此次連續兩周上漲的現象印證了樓市調控的周期性。近期地產老炮任志強、經濟學家馬光遠、甚至央媒針對樓市持續發聲，「地產調控有周期，買房要抓政策窗口」「好城市的稀缺房產永遠值得入手」「房價預期難降，能買還是盡量買」等言論發表，這無疑是某種信號。

上半年，全國樓市迎來了「史上最嚴」的調控政策。多地對於樓市的政策不斷加碼，不少一線城市迎來限購、限貸、限價、限售、限商的「五限時代」。一二線城市在3月調控後，數據逐漸開始反映出調控影響，網簽成交量持續走低，市場開始進入調整周期。而三四線城市雖然繼續高位運行，但整體漲幅被拉動下行。

從全國市場看，雖然上半年整體市場依然上漲了15%左右，但從成交結構看，一二線城市佔比明顯減少。以北京為例，在過去的2017年上半年，新建商品房住宅簽約901億，簽約住宅套數為13469套，同比跌幅達到了43.7%。二手房住宅上半年合計簽約87601套，同比跌幅達到35.4%。

在中國，房地產保值增值屬性最穩定的城市不超過10個，如北、上、廣、深、杭，其中又以北京為最甚。北京作為中國政治、經濟、文化、交通和國際交流中心，即使在一線城市中仍具有無可替代的資源優勢。在北京佔據**地段、擁有**資源的優質資產，是永遠值得投入的，比如區域發展有政府資源傾斜的，生活配套完善，交通便利的地方，如有地鐵、高鐵接駁的樞紐物業，以及稀缺的改善型物業，任何時候都是可行的。

目前北京商品房市場存量面積僅為705萬㎡，而去年北京市場的成交量就是725萬㎡，這意味著目前存量只夠賣1年，供需嚴重失衡。再看改善細分市場，自去年930之後供應的商品住宅，不受70/90限定的僅66萬㎡，六環內可售建面僅16萬㎡，意味著按照100㎡改善房計算，僅1600套，這是未來兩年的供應量，可見改善供應之少，未來可能無房可買。

張大偉認為，一二線城市已經基本完成去庫存任務，預計後續政策有可能會在經濟企穩的情況下，房地產調控持續加碼。從市場走勢看，一二線漲幅回落已經出現，預計很快在三季度出現環比下行，三四線城市依然會在投資需求推動下，有輕微上漲的表現。整體市場的熱度從過去的一二線轉移到三四線城市。

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