買房時代已經結束，去這些城市炒房的人都要陷進去了！

一是一線城市和熱門二線城市商品房銷售周期已經接近2010年上半年的歷史最低水平。

二是在一些非熱點二線城市和三四線城市,經過近兩年的努力,樓市活躍度也已經明顯提升。

整體來看 ,上面的觀點的確沒啥問題。在去庫存的過程中,純商品住宅賣得最快,截至7月份,庫存為3.4億平米,同比減少20.8%。

一二線樓市現在是沒什麼房子可賣,新房基本上不愁賣,而在二手房市場目前不少剛需經過了幾個月的壓抑,也已經蠢蠢欲動。

至於三四線樓市,整體來看,庫存也的確降低了不少。易居和克爾瑞提供的數據顯示,截至今年7月份,全國商品房可售周期已經只有12.3個月,三四線城市則是17.52個月,低於全國平均水平。

高興之餘,我們仍不得不關注這樣一個事實,那就是三四線樓市現在也已經徹底分化,類似這樣大規模的去庫存的機會今後可能都很難再現了。

部分三四線城市已經抓住這個機會甩掉了大包袱,而更多的三四線城市則面臨"還沒開始就已經結束"的尷尬,這些城市想上岸,恐怕是機會不大了。

現在有一個時髦的說法,叫"都市圈三四線城市",這些城市依託大城市能在人口流動趨勢中分一杯羹,部分城市甚至已經有了甜蜜的負擔,開始提高購房門檻。這些城市房價已經上來了,就房地產來說,它們已經上岸,但未來仍需努力。

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作為三四線城市,雖然有靠近大城市的地段優勢,但如果交通、產業承接、公共服務跟不上,未來也不會有值得期待的前景。

但無論怎麼說,相對於其他大多數三四線城市,它們抓住了這輪去庫存,要幸運得多。

更多的三四線城市就沒那麼幸運了,這些城市商品房庫存量仍然相當高。我手頭上沒有具體的數據,但可以從人口流動的角度來大致判斷下。

在中國的中西部,比如河南、陝西、四川、陝西,除了省會人口還在增長之外,其他的城市人口全都在減少,至於東北,就更別說了,只有瀋陽一個城市人口在增加。

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需要注意的是,在這些三四線城市中,有部分城市今年表現出色,公開數據顯示,今年以來,北海、貴陽、茂名、馬鞍山、九江、汕頭、煙台、徐州、揚州、連雲港等城市住宅成交量明顯放大。部分城市比如馬鞍山、九江和茂名,商品房可售周期甚至不足6個月。

這些城市的房地產可能正在經歷一種"甜蜜的陷阱",因為這些城市的房地產缺乏紮實的根基,人口無一例外均在減少,賣房子全靠刺激。

三四線樓市已經基本定型

城鎮化的規律是大城市化,規模才有效率。

對上面來說,去庫存要的是整體效果,要想實現所有城市均衡發展,這是根本不現實的。隨著樓市的重心轉移至租房市場,剩下那些遠離城市圈的三四線城市,沒趕上這輪機會,後續也已經沒有機會了。

對於仍打算在三四線城市買房的朋友們來說,現在需更加摸准自己的需求,買房必須是為了解決實際問題才行。別因為在工作地買不起房,手裡又攢了一筆錢,就跑去三四線買房。這樣只會讓自己陷進去,高興的只會是開發商。

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